小規模宅地等の特例の要件、相続税評価など基本を徹底解説！

小規模宅地等の特例は、宅地の相続税対策の代表と言える大きな節税効果がある制度で、宅地の相続税評価額を最大8割減額することができます。

今回は小規模宅地等の特例の基本を、わかりやすく解説します。

1．小規模宅地等の特例とは？

最初に、小規模宅地等の特例とは、どのようなものかをご説明します。

1-1．小規模宅地等の概要

小規模宅地等の特例は、被相続人の宅地が一定の要件に該当する場合には、限度面積まで評価額を50～80％減額できる制度です。
小規模宅地等の特例が適用できれば、相続税評価額を大きく減ずることができるのです。

また、遺贈や死因贈与により被相続人の宅地を取得した場合も適用の対象となりますが、生前贈与の場合は、相続時精算課税による贈与も含め、適用対象外です。

1-2．小規模宅地等の制度の目的

ではなぜ、被相続人の宅地に相続税の優遇措置がとられるのでしょうか？

それは、その土地が、残された家族や事業を承継した人の生活の基盤として大切なものだからです。

評価額そのままに対して高額な相続税をかけてしまっては、その宅地を手放して納税するしかない人もいます。 被相続人が遺した自宅に住み続けられるように、事業を引き続き営めるように配慮されています。

1-3．小規模宅地等の特例の4種類の宅地と減額割合

小規模宅地等の特例は、大きな評価減が可能な制度であるため、被相続人の宅地であればどのような宅地であっても適用対象とするわけにはいきません。

特例の対象となる宅地には、以下の4種類あります。それぞれに要件が定められており、また、限度面積と減額割合が異なります。

ちなみに、それぞれ「宅地」の最後すべてに「等」が付いているのは、対象となるのは宅地だけではなく、借地権などの土地の上に存する権利も含まれるためです。

1-4．小規模宅地等の特例のメリット｜併用が可能

小規模宅地等の特例は、併用して利用することができます。

例えば、被相続人が自宅の他に、賃貸アパート・マンションや駐車場などを所有していた場合は、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等との併用が、被相続人が店舗などとして事業のために使用していた宅地の場合は、特定居住用宅地等と特定居事業用宅地等との併用が可能になります。

詳しい併用の方法については、こちらを是非お読みください。

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2．小規模宅地等の特例の評価減の効果を計算

小規模宅地等の特例の適用の効果を、具体的な数字で計算してみましょう。

• 被相続人の自宅の土地：660㎡
• 評価額：8,000万円
• 相続人：配偶者

この宅地は特定居住用宅地等に該当することになり、上限面積の330㎡まで相続税評価額の80%の減額ができることになります。

8,000万円の土地を4,800万円まで評価減することができました。

相続税率が10％であった場合には、小規模宅地等の特例の適用がなければ800万円だった相続税が、480万円になるのです。小規模宅地等の特例は、相続税対策としてとても有効な手段となります。

それでは、適用するための要件を1つずつ詳しくみていきましょう。

3．小規模宅地等の特例の要件｜特定居住用宅地等

3-1．特定居住用宅地等はどんな宅地？

特定居住用宅地とは、被相続人が死亡する直前に住んでいた家屋の敷地のことをいいます。

被相続人の自宅の宅地は概ねこれに該当するでしょう。

特定居住用宅地等が適用される宅地には、次の2パターンがあります。

• 被相続人が住んでいた宅地
• 被相続人と生計一だった親族が住んでいた宅地

3-2．被相続人が住んでいた宅地についての要件

被相続人が住んでいた宅地を誰が相続したかで要件が決まります。

被相続人の配偶者は無条件で適用可能

相続したのが被相続人の配偶者であれば、小規模宅地等の特例の適用のための要件は特にありません。それだけで特例の適用対象となります。

被相続人の同居親族が相続した場合の要件

被相続人と同居していた親族が宅地を相続する場合は、相続開始から相続税の申告期限まで同居していた家屋に住み続け、かつ、その宅地を所有していることが適用の要件です。

ただし、被相続人との同居と一口に言っても、実際は、相続人が単身赴任していた場合や、被相続人が老人ホームに入居していた場合、病院に入院したまま亡くなった場合など、様々なケースが想定されます。

これらが気になる方は、是非、次の関連記事をご一読ください。

二世帯住宅の扱いはどうなる？

また、二世帯住宅にご両親とお住まいの方も注意が必要です。二世帯住宅を共有登記ではなく区分所有登記することなどによって、小規模宅地等の特例が使えないことがあるからです。

二世帯住宅にお住まいの方や、二世帯住宅を検討中の方は、是非、次の関連記事をお読みください。

被相続人と同居していない親族が相続した「家なき子特例」の要件

被相続人と同居していない親族が相続した通称「家なき子特例」の場合は、上記➀から④まですべての要件を満たしていなければ、適用を受けることができません。

また、2018年には、法改正によって「家なき子」の要件が厳しく変更になりました。

上記の要件について詳しくお知りになりたい方は、是非、次の関連記事をお読みください。

※家なき子特例については、2018年度税制改正で厳格な要件が追加され、このようになりました。納税者に不利な改正である点が考慮され、2020年3月31日までに発生した相続については、改正前の要件が認められます。

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3-3．被相続人と生計一の親族が居住する宅地についての要件

被相続人と「生計を一」にしていた親族が住んでいた家屋の宅地を相続した場合であっても、宅地の所有権や借地権などを有するのが被相続人であれば、小規模宅地等の特例は適用できます。

「生計を一にする」とは、平たく言えば、生活するためのお財布が一緒ということです。

この場合の要件は、以下の通りです。

生計を一にする親族が住んでいた宅地を相続した場合に、小規模宅地等の特例を適用するための要件に、被相続人との同居はありません。

この場合の宅地に小規模宅地等の特例を適用できるのは、宅地を相続した被相続人の配偶者とその宅地に暮らしていた被相続人の親族です。

例えば、親元から離れて父親が購入したマンションに住み、仕送りをもらっている大学生が、父親が亡くなったことで、このマンションを相続した場合に、このマンションを相続税申告まで売却などすることなく所有していれば、配偶者である母親又はマンションに住んでいた大学生の子が、宅地に小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

4．小規模宅地等の特例の要件｜特定事業用宅地等

4-1．特定事業用宅地はどんな宅地？

次に、特定事業用宅地等とは、被相続人が死亡する直前まで事業のために使っていた宅地（ただし、相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等は除く）のことを指します。

被相続人が個人事業主で店舗を運営していた場合の店舗の敷地などが該当します。

ただし、事業が不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業や準事業（※）に該当する場合には、適用対象外となります。

※ 事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの

4-2．特定事業用宅地等の適用要件

特定居住用宅地等と同様に、特定事業用宅地等にも次の2つのパターンがあります。

• 被相続人が事業に使っていた宅地
• 被相続人と生計一だった親族が事業に使っていた宅地

被相続人が事業に使っていた宅地についての要件

被相続人が、店舗や事務所などの事業用に使っていた宅地についての要件は次の通りです。

被相続人と生計一だった親族が事業に使っていた宅地についての要件

生計一の親族が、事業のために使っていた被相続人の宅地の要件は次の通りです。

特定事業用宅地等はいずれの宅地の場合にも、申告期限までの事業継続と宅地の所有が要件です。事業を継ぐ気はなく、すぐに廃業したり、売却すると小規模宅地等の特例は適用できません。

可能であれば、申告が終わるまでは事業を継続した方が相続税の節税効果は大きくなります。

4-3．事業は継続したが業種を変えた場合には適用対象外

事業に使っていた宅地の要件には、事業を継続することという要件があります。この事業継続は原則として、被相続人の事業と同じでなければなりません。

個人事業としての形態は引き継いだが、被相続人が居酒屋を営んでいたのを、相続人である子供が同じ店舗を使って美容室に変えてしまっては特例の対象外となってしまいます。

事業変更したい場合でも、申告期限までは同じ事業を続けておいた方が節税になります。

判断に迷ったら、是非税理士に相談してみてください。

5．小規模宅地等の特例の要件｜特定同族会社事業用宅地等

5-1．特定同族会社事業用宅地はどんな宅地？

特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人が死亡する直前から相続税申告期限まで、被相続人が経営する特定同族会社の事業（貸付業を除く）のために貸していた被相続人の個人の宅地のことをいいます。

特定同族会社とは、被相続人やその親族、その他被相続人と特別な関係にあるものの議決権が過半数を超える会社のことをいいます。

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5-2．特定同族会社事業用宅地等の適用要件

特定同族会社事業用宅地等の適用要件は、次の通りです。

特定同族会社に該当するのであれば、法人であっても個人事業と同じように考えましょうというイメージです。

6．小規模宅地等の特例の要件｜貸付事業用宅地等

6-1．貸付事業用宅地はどんな宅地？

貸付事業用宅地等とは、被相続人が個人で行う、賃貸マンション、月極駐車場などのような不動産貸付事業のために使用していた宅地です。

6-2．貸付事業用宅地等の適用要件

基本的には特定事業用宅地等の要件と同じです。

※1　建物や構築物がない貸付業用宅地は適用対象外です。特にその宅地が駐車場の場合には、構築物の有無に注意しましょう。
構築物とは土地の上に作られた建物以外のものをいいます。例えば、アスファルトや塀などです。 アスファルト舗装された駐車場なら対象ですが、更地にロープなどで区画を区切っているだけの駐車場などは対象外となります。
※ 2　2018年度税制改正で新たに追加された要件で、2018年4月1日以降の賃貸業に適用されます。相続が開始しそうだからと、節税のために焦って賃貸事業を始めることを防止するためです。
ただし、本格的な賃貸業で5棟10室基準を満たすような事業的規模の場合には、3年以内であっても適用対象となります。

7．小規模宅地等の特例を受けるための生前対策

それでは、最後に小規模宅地等の特例の適用を受けるためにできる生前対策をご紹介します。

元々は小規模宅地等の特例の適用対象外の宅地であっても、生前に対策することで適用対象にできることがあります。

7-1．逆贈与をする

例えば、自分が所有する宅地に、生計一の親族がアパートを建てて賃貸経営をしているたとしても、この宅地は貸付事業用宅地等に該当せず、特例を適用することはできません。

そこで、この親族にアパートを贈与または売却をしてもらい自分の所有物にすることで、特例の適用対象とすることができます。

これを逆贈与といいます。

7-2．余っている土地は賃貸にする

使っていない、ただ置いているだけの宅地がある場合には、アパートを建てたり、アスファルト舗装をして駐車場にするなどして賃貸しましょう。

そうすると貸付事業用宅地等として特例の適用を受けることができ、評価額を自用地の50％（限度面積200㎡）にすることができます。

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付業を始めた宅地等は除かれるてしまいます。相続対策は早め早めが鉄則です。

8．小規模宅地等の特例の要件総まとめ

4種類の要件の簡単な一覧です。

まとめ

小規模宅地等の特例は、土地の評価額を大幅に減額できる制度です。適用要件は細かく設けられていますが、自宅の場合にはほとんどの人が要件に該当するでしょう。

ただし、生前に小規模宅地等の特例の適用対象になるか否かの確認は必須です。適用対象だと思っていた土地が、実は対象外でそれが相続発生後に分かったとなると大変なことになります。

心配な土地がある場合には、迷わず税理士に相談しましょう。