相続した不動産の売却にかかる税金と計算例

 1．どんな税金がかかるのか

相続により、土地や家などの不動産を手に入れたとき、その不動産を相続人自身で使用することなく、売却する場合も数多くあります。
しかし、不動産を売却した場合には、売却金額がそのまま現金として手に入る訳ではありません。
状況に応じて様々な税金がかかってくるのです。

2．譲渡所得税、譲渡住民税（売却差益に課される税金）

不動産を売却したとき、最も高額な税金となる可能性が高いのが、この譲渡所得税と譲渡住民税です。正式には譲渡所得税、譲渡住民税という言葉はなく、譲渡所得にかかる所得税と住民税という意味です。

これは不動産の売却益に対して課せられる税金で、売却することで利益を出した場合に限り、かかる税金です。
譲渡所得にかかる所得税は、給与所得や事業所得などを通算して計算する総合課税とは異なり、譲渡所得単独で計算される分離課税となります。

2-1．計算方法

譲渡所得税は、不動産の売却金額に対してそのまま課される訳ではありません。
その売却金額から、その不動産を取得するためにかかった費用や売却する為にかかった費用を差し引いた、純粋な利益部分に対して課されます。
計算式は、

となります。
※特別控除額は一定要件に該当する場合に限ります。

【参考サイト】国税庁：譲渡所得の特別控除の種類

2-2．算式の金額について

上記の算式に当てはまる金額を、それぞれ確認していきましょう。

2-2-1．①収入金額

売却した不動産の対価として、買主から受け取った金額です。
土地を1億円で売却した場合には、1億円が収入金額となります。

2-2-2．②取得費

その不動産を購入する際にかかった費用の金額です。
土地や建物などの本体購入代はもちろんのこと、購入時にかかった仲介手数料や登録免許税、登記費用なども取得費とすることができます。
売却した不動産が建物である場合の取得費は、その建物を所有していた間の減価償却費を差し引いて計算します。

取得費が不明な場合には、売却金額の5％を取得費とすることができます。また、実際の取得費が売却金額の5％に満たない場合にも、その5％相当額を取得費とすることができます。

取得費とは、具体的には次のような費用をいいます。ただし、既に事業経費としたものは除かれます。

• 購入や相続などにより不動産を取得した時に納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、保有分の特別土地保有税、印紙税
• その不動産を他の人が借りている場合に、立ち退いてもらった時の立退料
• 土地の造成費用、測量費
• 所有権などを確保するために必要となった訴訟費用（遺産分割する為の訴訟費用等は、含まれません。）
• 既に建物が建っている土地を購入した場合の、建物の購入代と取り壊し費用など（当初から土地の利用が目的であったと認められる場合に限ります。）
• 不動産購入のための借入金利子で、その不動産を使用開始するまでの利子金額
• 売買契約を結んだ後に、他の不動産を取得することとした場合に支払う違約金

ここに挙げた以外にも、不動産購入の為にかかった費用であると税務署が認めるものは含めることができます。

2-2-3．③譲渡費用

その不動産を売却する為に、直接必要になった費用の金額です。
譲渡費用の額が大きければ大きいほど、課税譲渡所得の金額が小さくなりますので、出来る限りの費用を含めたい金額になります。
具体的には次のような費用をいいます。

• その不動産を売却する為の仲介手数料
• 不動産売買契約書などに貼る為に売主が支払った印紙税
• その不動産が貸家であった場合に、売却の為に立ち退いてもらった時の立退料
• 建物が建っている土地を売却する為に、その建物の取り壊しを行った場合の、取り壊し費用と建物の損失額
• 売買契約を結んだ後に、他で有利な条件が現れた場合における、その契約を破棄する為の違約金
• 売却する不動産が借地権である場合に、地主に支払った名義書換料

ここに挙げた以外にも、不動産売却の為に直接かかった費用であると税務署が認めるものは含めることができます。

2-3．相続財産が受けられる特例制度

一定要件に該当する場合には、次の特例の適用を受けることができます。

2-3-1．相続財産に係る取得費の特例

売却した不動産に対して既に相続税が課されている場合には、その相続税の一部を取得費に含めることができます。
ただし、相続税の納付期限から3年以内に売却しなければならないという条件がありますので、注意が必要です。

取得費に含めることができる金額は、次の算式により計算します。

【関連】相続税の取得費加算とは？不動産の売却は生前と死後のどっちがお得？

2-3-2．被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

この特例は被相続人の住居に誰も住むことなく「空き家」にしていた場合、相続した時点から一定の期間内に売却し一定の要件に該当すれば、譲渡所得から3,000万円を控除できるという特例です。一般的に「3,000万円の特別控除」とも呼ばれています。

これを利用できる売却期限は3年（相続した年から数えて3年目の12月31日まで） で、2019年12月31日までに売却しなければなりません。

また、先の「相続税が取得費に加算される特例」とこの「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の併用はできません。どちらか有利な方だけを利用することになります。

2-3-3．マイホームである場合の特別控除額

相続により取得し、売却しようとしている不動産がマイホームである場合には、譲渡益の金額を限度として、3,000万円の特別控除を受けることができます。

2-4．⑤譲渡所得税率

譲渡所得の税率は、売却する不動産の、売却日の属する年の1月1日時点における所有期間に応じて、2種類設けられています。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）…所得税15％、住民税5％
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）…所得税30％、住民税9％

ただし、平成49年までは所得税に復興特別所得税2.1％が加算されますので、実際には次のようになります。

所有期間が5年を境に大きく税率が違うことが分かります。相続時点で所有期間が5年に近い場合には、可能であれば5年経過するまで売却を待つというのも、節税方法の1つと言えます。

3．登録免許税（登記に課される税金）

3-1．まずは相続登記をしないと始まらない

相続不動産を売却する流れは通常の不動産売却の流れとほぼ同じなのですが、違うところは「相続登記」が必要なことです。相続登記とは、不動産の所有権が被相続人から相続人へ移転し際にする登記です。

相続登記には期限が設けられていませんが、この手続きが済んでいないと不動産を売却できません。

相続登記の手続きは、自分でもできます。しかし、故人の戸籍謄本や除籍謄本から何から、出生から死亡時までのすべて揃える必要があり、さらに遺産分割協議書などの法的な書類を正確に作成しなければなりません。

相続の状況は家によってさまざまで、提出書類も異なり、どの書類を提出すべるべきかは法務局に確認するも必要があり、いずれにしても少々面倒な作業です。専門家である司法書士に依頼すれば、5～10万円程度の報酬で代行してくれます。

登記の申請をする際に支払わなければならない国への税金で、通常は収入印紙によって納めます。相続登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

3-2．不動産売買の登記

不動産売買が行われると所有権移転登記が行われれますが、この場合には、固定資産税評価額の2％の登録免許税が必要になります。しかし、これは通常買主側が負担する費用であり、売主側には関係ないものになります。

それではどのような場合に売主側に登録免許税が発生するのでしょうか。次の2パターンがあります。

• 住所変更登記…印鑑証明書の住所と登記上の住所が異なる場合には、住所を合わせる為に必要となります。
• 抵当権抹消登記…その不動産が抵当に入っている場合には、それを抹消しなければなりません。住宅ローンが残っている不動産の場合には必要となります。

どちらの登記であっても、登録免許税の金額は不動産1件につき1,000円となっており、大した金額になることはありません。

4．印紙税（契約書に課される税金）

不動産売買契約書を作成することに対して納める税金です。契約書に貼付することで納税します。

売買契約書は通常、売主と買主で計2通作成し、それぞれが1通を保管します。この際に両者が1通分の印紙税を負担します。
印紙税の金額は、売買契約書に記載される契約金額により決まります。平成30年3月31日までに作成する不動産譲渡に係る契約書については軽減税率が適用されており、貼付しなければならない印紙税は以下の通りです。

5．消費税（仲介手数料に課される税金）

土地の売買には消費税はかかりません。また建物も事業目的でない売買の場合には消費税はかかりません。
しかし、不動産売買において不動産屋を仲介に入れた場合には仲介手数料を支払うようになります。これについては消費税がかかってきますので注意が必要です。仲介手数料の額が大きいほど、消費税の額も大きくなっていきます。

不動産屋の仲介手数料は、売買金額に一定の率を乗じて計算されます。仲介手数料には請求可能な上限が法律で決められており、この金額でほとんどの不動産屋が請求します。上限金額は次の通りとなっています。

また、400万円以上については速算式があり、売買価格×3％＋6万円となっています。

消費税は一律8％ですので、売買金額が1,000万円の場合には、
1,000万円×3％＋6万円＝36万円
36万円×8％＝28,800円
となり、仲介手数料36万円に対して28,800円の消費税がかかります。

6．具体的な計算例

父親から相続した自宅を売却したとした場合における、譲渡所得税、譲渡住民税、登録免許税、印紙税、消費税をそれぞれ計算してみましょう。
条件は次の通りと仮定します。

6-1．印紙税

売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額によって異なります。
上記の印紙税額表から契約金額7,000万円に対応する金額を探すと、

この部分に該当する為、3万円ということになります。

6-2．登録免許税

「所有権移転登記に係る費用は、全て買主が負担。」となっていますので、抵当権抹消登記に係る登録免許税が必要になります。
宅地と自宅建物に対して抵当権が設定されていますので、抵当権抹消登記が必要な不動産件数は2件ということになり、

1,000円×2件＝2,000円

となります。

6-3．消費税

仲介を依頼した不動産会社へ支払う仲介手数料には、消費税がかかります。
売買価格が7,000万円ですので、仲介手数料は速算式により、
7,000万円×3％＋6万円＝216万円
これにかかる消費税は、216万円×8％＝172,800円となります。

6-4．譲渡所得税、譲渡住民税

計算式は次の通りです。

それでは順番に金額を計算していきましょう。

①収入金額…7,000万円
売却金額が収入金額に当たります。

②取得費…2,489万円
宅地の取得費は、2,000万円。
自宅建物の取得費は、減価償却を加味する必要がありますので、次の通りとなります。
3,000万円－2,511万円※＝489万円

※減価償却費
3,000万円×0.9×0.031×30年＝2,511万円

③譲渡費用…2,362,800円
印紙税3万円、仲介手数料2,332,800円の合計が譲渡費用となります。

④特別控除額…3,000万円
譲渡した不動産が自宅である為、マイホーム特例が適用できます。

⑤譲渡所得税率…20.315%（所得税15.315％、住民税5％）
所有期間が5年を超えている為、長期譲渡所得に該当します。

以上、全ての金額を当てはめて譲渡所得税を計算すると、
①7,000万円－（②2,489万円＋③2,362,800円）－④3,000万円＝12,747,000円（千円未満切り捨て）
12,747,000円×⑤20.315%＝2,589,500円（100円未満切り捨て）
となります。

6-5．かかる税金の合計

印紙税3万円＋登録免許税2,000円＋消費税172,800円＋譲渡所得税2,589,500円＝2,794,300円

7．まとめ

不動産を売却することにより発生する税金のうち、印紙税、登録免許税、消費税については、売却金額にはよりますが譲渡所得税に比べると、さほど大きな負担にはならないことが分かります。

相続により取得した不動産を売却するとき、最も気を付けるべき税金は譲渡所得税なのです。売却するタイミングを間違えると、大きな税金が発生する場合があります。かと言って、税金を恐れてせっかく売却できる機会を逃すのも良くありません。

どれだけ売却益が出たとしても、その利益額を超える税金が出ることはありません。必要に応じて税理士などの専門家に相談して、ベストな売却タイミングを見極めるようにしましょう。