東京都の特徴

東京都は関東平野の中央部、東京湾に面しており、面積は2193.96平方キロメートルで東西に細長い形をしています。

特別区である23区を中心として、26市5町8村で構成されており、人口は約1,410万人（2023年8月1日現在）と、小さな面積に対して人口密度が非常に高いのが特徴です。

東京駅、浅草、東京スカイツリーなどの観光名所は、23特別区に集中しており、新宿や渋谷、池袋などの若者の街である山の手エリア、浅草や上野などの古き良き時代の雰囲気を残した下町エリア、六本木や赤坂、表参道などのTHE東京イメージを代表するおしゃれな街並みである中央エリア、東京駅や銀座、皇居などがある銀座エリアの大きく4つに分けられます。

東京都23区の相続税申告の状況

令和3年分（2021年分）の相続税申告の状況によると、東京23区の死亡者数の合計は85,490人、そのうち相続税の課税対象者となった人は16,635人で、課税割合は19.48%となっています。平成27年（2015年）の課税割合16.78%と比較すると、2.7ポイントも増加しています。

また、全国の課税割合は9.33％であることから、全国平均と比べて東京都は約2倍が相続税の課税対象となっています。

※港区について、島嶼部が芝税務署の管轄であるため、課税価格・納付税額・申告件数には島嶼部の町村も入っていますが、島嶼部の申告件数は少なく納付税額も低いことが予想されますので、課税割合の計算においては、島嶼部での死亡者は除外しています。

それでは課税割合が高い順に、区ごとの特徴を解説します。

（1）千代田区

都心23区内でトップの課税割合は、46.30%の千代田区です。次いで高いのが36.74%の港区ですが、その差が約10ポイントもあることを考えれば千代田区の高さが際立ちます。申告割合57.64%と、その注目度は極めて高いです。

千代田区は丸の内、永田町、大手町など、行政やビジネスの中心が点在し、住居エリアは限定的です。

低い死亡者数や申告・課税件数から見て、エリート集団や古くからの富裕階級が住むエリアであることが伺えます。

（2）港区

続いては、港区で課税割合は36.74%です。

港区は、千代田区・中央区と共に都心の三大区の一つで、六本木や、赤坂、青山に大企業が集結しています。高級住宅地としてのイメージが強く、特に麻布や白銀台は有名です。新しい高級マンションの建設が進んでおり、特にお台場周辺の埋立地区では、人口や路線価の上昇に伴い課税額も高額になっています。

（3）渋谷区

次は、課税割合35.29%の渋谷区です。

渋谷駅は主要な4社の路線が乗り入れるターミナル駅として機能しており、周辺は副都心として発展しています。若者のファッションの拠点でもあります。

一方、代官山や原宿、恵比寿などは高級住宅地として注目され、路線価も上昇しています。

（4）世田谷区

世田谷区の課税割合は31.65%、以前よりも順位があがっています。

23区内でも南西部に位置しており、神奈川県川崎市と隣接するなど都心からは離れた場所にある区ですが、駒沢オリンピック公園、多摩川河川敷をはじめとする多くの緑地や公園が点在しており、住環境の良さから23区内最多である約95万人が住む住宅都市となっています。

面積が広い区であり、成城や深沢は高級住宅街の代名詞にもなるほどの地区もある反面、一般的な収入の人でも住める地区もあることから、現在でも年々人口が増加しています。

年度による課税割合の差は少なく、常に相続税への対策が重要な地域といえるでしょう。

（5）文京区

課税割合31.58%の文京区は、世田谷区とほぼ同じ水準です。

神楽坂や東京ドームが位置する文京区は、教育機関が多く、日本の最高学府である東京大学もここに存在します。

都心に位置しているため地価が高く、住んでいる人は富裕層が多いです。

しかし、本郷や小石川、駒込などには古くからその土地で生活している世帯も多く、現在では購入できない規模の不動産を相続することによって相続税が高額になりやすいと考えられます。

（6）目黒区

目黒区の課税割合は31.14%、世田谷区・文京区と同じレベルです。

目黒区は都心からやや離れた場所に位置しており、ビジネス街、商業地というよりも住宅地としての役割が強くなっている地域で、都心に近いベッドタウンとして人気を集めています。

高級住宅地のイメージ通り、23区内でも地価や賃貸料相場は高めです。

その住みやすさから、代々、目黒区で生活している世帯も多くあります。

（7）杉並区

杉並区の課税割合は30.34%で、ここまでが課税割合30%超えのエリアです。

杉並区は23区の最西端に位置する区で、都内では珍しい自然が豊富な住宅街が広く形成されており、古くからの住宅地として発展しています。買い物のしやすさや物価の安さから、ファミリー層に人気の区となっています。

多摩地域との境界にあるため繋がりが強く、都心部と多摩地域どちらの地域に行くにも便利がよく、住宅地が足りなくなるほどの人口増加を見せています。

（8）新宿区

3大副都心の1つである新宿区の課税割合は、23.83%です。
7位までの区の課税割合が30%超えですから、ここから一気に落ちます。

日本一の歓楽街である歌舞伎町、数多くの商業施設など昼夜ともに華やかで圧倒的な存在感があります。

さらに、東京都庁などの都の重要施設や、行政機関なども多く建設されています。新宿区は高層ビルや繁華街が多く、居住者は昼間の人口ほど多くはありません。また、高級住宅街や高級マンションもあまり存在しません。

そのため、相続税が発生する確率は、他の都心の区と比較するとやや少なくなります。

（9）中央区

中央区は東京都の中心地域を構成する区の1つですが、区内で2番目に面積が小さく、人口も多くないため、課税割合は23.54%と都心の割には低くなっています。

銀座など日本一の路線価を誇る地域もありますが、全体的に閑静な住宅街が広く形成されており、相次ぐマンションの建設によって、快適な都心ライフを求める30、40代が多く流入しています。

区民の９割以上がマンション居住者ということから、土地の相続税評価額が低めになりやすく、それが、相続税の課税割合がやや低い原因の一つであるとも考えられます。

（10）中野区

中野区の課税割合22.47%です。

中野区は都心に近く渋谷区や新宿区と隣接しており、鉄道やバスなど交通の利便性が非常に高い地域であるため、ベッドタウンとして宅地開発などが積極的に行われてきました。

人口は約33万人と非常に多く、全国的に人口密度が高い地域となっているため、マンションが生活住居の中心となっています。

高級住宅地はなく、独身者が住むワンルームマンションが多いのが特徴であり、相続の発生は多い方ではありません。

（11）豊島区

豊島区の課税割合は22.20%です。

豊島区は池袋駅を中心に繁華街が形成されています。

高級住宅街として有名な目白は、皇族が通う学習院もあり、池袋駅とは一転して落ち着いた雰囲気となります。

また「おばあちゃんの原宿」として知られる巣鴨など、幅広い年齢層を対象にした街づくりが行われ、多くの人が集まった結果日本一の人口密度となっています。今後も人口は増加傾向が強く現れていくことが予想され、課税割合も上昇してくと考えられます。

（12）品川区

品川区の課税割合は20.25%です。

北を港区、南を大田区、西を目黒区に囲まれ、都内でも屈指のビジネス街として発展しており、都会のど真ん中というイメージからは、低い数字となっているかもしれません。課税割合、人口、面積など、あらゆる面から平均的な街です。

実は、品川駅は港区にあるため、相続税が課税されるような高所得者層はブランドの街港区に住んでいると考えられます。

（13）練馬区

練馬区の課税割合は18.96%です。ここから東京23区平均を下回ります。

23区の最西端に位置していますが、豊島区、杉並区、中野区、板橋区と隣接しており、複数の鉄道路線が整備されているため都心へのアクセスが良く、ベッドタウンとして人気のエリアです。

また、練馬区は公園が多く23区内とは思えない自然豊かな環境で、現在でも農業が積極的に行われています。「適度な都会」という表現がピッタリな区です。

都心に近いことから農地であっても宅地と同様の価格を記録しており、広い農地や自宅を所有している場合には、思いがけない相続税が発生する可能性があるため、注意しなければいけません。

（14）大田区

大田区は23区で最も広く、人口は3番目に多い地域です。課税割合は18.96%で、練馬区と順位です

23区の南東部に位置し、都心から最も遠いため、主に住宅街として活用されています。特に、高級住宅街として有名な田園調布があります。ただ、それ以外のエリアは、庶民的な街並みが広がります。

一方で、区の広い面積のうち羽田空港が3分の1を締めているため、その分居住可能な地域が限られ、街づくりに制限ができています。

（15）台東区

台東区の課税割合は18.37%です。

東京都の中でほぼ中央に位置し、北を荒川区、東を墨田区、南を中央区、西を文京区と千代田区に囲まれています。東京都の中で最も古い市街地の1つであり、歴史ある街並みが人気で、上野や浅草を始めとした観光の街として発展しました。

観光産業がメインの区であるため、区内は主に商業地として使用されており、住宅地は少ないです。近年ではマンション建設なども進んではいますが、まだ相続が発生するほど年月が経っておらず、課税割合が低くなっているのだと考えられます。

（16）北区

16番目の北区の課税割合は14.92%です。ここから課税割合が若干下がります。

名称通り23区の北部に位置しており埼玉県との県境にあるため、都心からは離れてはいますが、明治通りや環七通りなど幹線道路が整備されており利便性が高く、ベッドタウンとして人気を集めています。

しかし、65歳以上の高齢者人口は25％を超えており、23区内1位となっています。まだまだ若者の流入は少ない区です。

地価、賃貸料の相場は比較的手ごろであるため、高齢者が多いといえども、相続税が発生する程の富裕層は少ないと考えられます。

（17）板橋区

板橋区の課税割合は14.52%です。

板橋区は区内全体が市街地化しており、各交通網や商業施設などがしっかりと整備されており、都内で数の住宅団地も形成されています。

地価は池袋駅に近い程それなりに高くはなりますが、全体的に手ごろな住宅地が多く、また団地が整備されることで不動産の相続が少なくなるため、課税割合が低くなっていると考えられます。

（18）荒川区

荒川区の課税割合は13.35%です。

明治時代から荒川の水を使用するため多くの工場が建設されていましたが、現在はその工場跡地を活用した大規模な再開発や公園整備が進められています。

南千住などを中心とした再開発は都内最大規模で、きれいな町並みと新しいマンションに魅力を感じたファミリー層を中心に人口流入が起きています。

今は低い課税割合ですが、路線価の上昇によって今後は相続税の高額化や、課税割合の増大が懸念されます。

（19）墨田区

東京都のシンボルでもあるスカイツリーがあるのが墨田区で、課税割合は13.12%となっています。

区の東西の境目は隅田川と荒川、中川なっており、河川に囲まれた地域であるため、古くから水を用いた皮革業や飲料品の製造などが行われてきた、下町情緒が色濃く残る商業の街です。

都心へのアクセスも簡単に行えることからベッドタウンとしても機能しており、大半は住宅地として活用されています。昔ながらの木造住宅や、都営団地も多いのが特徴です。

スカイツリーができたことでタワーマンションの建設が進み、富裕層も流入してはいますが、まだまだ庶民的な地域であり、課税割合は高くありません。

（20）江戸川区

江戸川区は23区の最東部に位置している区で、課税割合は11.69%です。

区の大半は住宅地として活用されており、昼間人口が少なく夜間人口が多いという典型的なベッドタウンの特徴が現れています。

子育て世代向けの政策が充実していることと、大型マンションの建設が相次いでいることから、子供の人口が23区内で最も多く、ファミリー層の多さが分かります。

そのため、区民の平均年齢は23区で最も若く、相続に結びつく要因が少ないことから課税割合が低くなっているのだと思われます。

（21）江東区

江東区の課税割合は11.46%です。

東京都の東部に位置し、隅田川と荒川、東京湾に囲まれている江東区は、墨田区と同様に周囲の水資源を活用した工業地域として発展してきました。

現在では、工場や企業などを中心に住宅地が形成され、タワーマンションが数多く建設されているエリアもあります。さらに、歓楽街として有名である錦糸町もあり、多くの魅力が詰まった街となっています。

江東区は近年の相次ぐマンション建設によって人口は増加していますが、かつては人口減少が起きていた地域になります。

そのため、相続税が課税される世帯が限られてしまうため課税割合も低くなっていると考えられます。

（22）葛飾区

葛飾区は行ったことはなくても、「男はつらいよ」や「こち亀」などで見聞きして知っているという人が多いのではないでしょうか。

葛飾区の課税割合は10.66%です、東京23区内では低いエリアです。

葛飾区は都心に近いだけでなく、地価や賃貸料が23区でトップレベルに安いという理由から、ベッドタウンとしての人気が高まっている地域です。下町が好きで安い場所を探している人にはもってこいの区でしょう。

（23）足立区

23区で最も低い課税割合となったのは足立区で9.87%です。全国平均9.33%を若干上回る程度です。

足立区は23区の最北端に位置していますが、都心へのアクセスが非常に良いため、通勤者は区内から区外へ出る人の方が多くなっているベッドタウンです。

しかし、近年では魅力あるベッドタウンが増えたことによって、足立区に注目が集まらず、ここ数年は人口減少が起きています。

地価も他区と比較すると低いため、相続税が課税される世帯が限定されてしまい、課税割合が低くなっていると考えられます。

東京都市町村部の相続税申告の状況

23区以外の市町村部である多摩地区は、30市町村（26市3町1村）からなります。

令和3年（2021年）の相続税申告の状況を、管轄税務署ごとにまとめました。

令和3年の市町村部の死亡者数の合計は41,769人、そのうち相続税の課税対象者となった人は6,477人で、課税割合は15.51%となっています。平成27年の課税割合13.80%と比較すると、1.7ポイントの上昇です。

課税割合は23区と比較すると低くはなりますが、全国平均の9.33％からは1.6倍を超えています。

それでは23区と同様に、課税割合が高い順に地域の特徴を見ていきましょう。

（1）武蔵野（武蔵野市・三鷹市・小金井市）

多摩地区の東部に位置し、23区との境目にあたる地域になり、東京都のほぼ中央に位置しています。

これら武蔵野市、三鷹市、小金井市を管轄している武蔵野税務署の課税割合は27.00％で、多摩地区の中で唯一20％超の圧倒的な割合となっており、23区でいうところの千代田区のような位置づけになります。

この統計は税務署の管轄ごとに合計された割合となっており、市ごとに細分された割合は公表されていません。

ただ、「住みたい街ランキング」で常に上位にランクインしている吉祥寺を擁する武蔵野市の地価は都心部に匹敵する価格となっているため、相続税が発生するほどの不動産という観点からは、武蔵野市が相続の中心地域だと考えられます。

三鷹市は自然豊かな環境でありながらも都市へのアクセスが良好な街で、都内であってもゆったりとした子育てがしたいファミリー層に人気です。有名な「三鷹の森ジブリ美術館」があります。

小金井市も三鷹市と同様に自然豊かな住宅地で、東京農工大学や法政大学、東京学芸大学など文教都市としての側面もあります。

いずれも程よい田舎であり都内としては低い地価ですが、交通の利便性が良いベッドタウンとして需要があり、多摩地区では高い地価になります。

（2）武蔵府中（府中市・調布市・狛江市）

2番目は武蔵野と隣接する、府中市、調布市、狛江市の武蔵府中税務署の管轄です。課税割合は19.17%です。武蔵野税務署からは大きく下がりますが、3番目の立川と比較すると高い割合であることが分かります。

多摩地区はベッドタウンとして整備されていることが多いのに対して、府中市内には企業の研究機関や工場などが多く建設されています。

歴史、自然、博物館、卸市場など、独特な個性があるのが府中市で、この地域の中心都市として機能しています。

しかし、地価は23区と隣接している調布市のほうがベッドタウンとしての需要から高額となっており、相続税の発生も高いと考えられます。

（3）町田（町田市）

町田の課税割合15.10%で、以前よりも順位があがりました。

東京都の中央最南端に位置しており、都心から電車で30分程の場所にあります。また都心部だけではなく、神奈川県の横浜市や川崎市にも隣接しており、海、山、都会へもアクセスしやすい、郊外暮らしができる町として人気です。近年ではその利便性の高さから「多摩の渋谷」と呼ばれています。

古くからベッドタウンとして発展していますが、多くの人が交差する町であることから、町田駅を中心とした商業地としても発展を続けています。

近年では、人口増加に伴って新しく区画整理も行われており、ファミリー層の流入が盛んです。そのため、今後地価が大きく上昇する可能性が高く、地価の推移を注意深く見守る必要があります。

（4）東村山（小平市・東村山市・清瀬市・東久留米市・西東京市）

志村けんの出身地であり、「東村山音頭」でも有名な東村山を含む、小平市、清瀬市、東久留米市、西東京市を管轄する東村山税務署の課税割合は、14.73%です。

多摩地区の北東部に位置しており、23区とも隣接しているため、地域全体が住宅地として活用されています。

主要産業は農業であることと、都心部に近いことから、数多くの食品工場などが建設されています。

地価はそこまで高額ではないのですが、相続1件あたりの納付税額は2,300万円と、比較的高めです。

理由としては、広大な農地を所有していたり、高所得者が多く生活していることが考えられるため、地価にとらわれることは厳禁です。個々の状況に応じた柔軟な対応が他の地域以上に重要な地域となっています。

（5）立川（立川市・昭島市・国分寺市・国立市・東大和市・武蔵村山市）

東京都のちょうど中央に位置している、立川市、昭島市、国分寺市、国立市、東大和市、武蔵村山市を管轄する立川税務署の課税割合は14.65%です。

この地域の中心なっているのは立川市であり、多摩地区全域の中核都市としても機能しています。市の中央である立川駅周辺には商業施設やオフィスビルが集中しており、商業の中心となっています。

また、立川市に隣接している国分寺市は、都市機能が集中した立川市をはじめとする多摩地区全域のベッドタウンとして需要が集まっており地価が上昇中です。

よって、相続の中心地も立川市や国分寺市であると考えられます。

（6）日野（日野市・多摩市・稲城市）

多摩地区の中南部に位置する日野市、多摩市、稲城市の管轄は日野税務署となっており、課税割合は14.58%です。

全域が自然豊かな住宅都市として発展しており、日野市ではリンゴや多摩川梨、ブドウ、トマトなどの都市農業を行う代表的な地域として注目されています。

また、多摩市の南部から稲城市にかけては「多摩ニュータウン」という日本最大級の新たな街があり、戸建て住宅やマンションをはじめとして、駅周辺には商業施設やオフィスビルも多く建設されています。

ただ、地価はそこまで高くはありませんが、1番最初の分譲が1971年であることを考慮すると、これから相続の発生が増えていくと考えられます。

（7）八王子（八王子市）

多摩地区の南部に位置している八王子市の課税割合は11.68%と、6番目の日野からは約3ポイントの差があります。

人口は約58万人、面積は186.31平方キロメートルと、どちらも多摩地区の中で最多、最大です。

路線、道路網も充実しており、多摩地区の物流や交通の大きな役割を果たしています。

さらに近年では、都心部の大学キャンパスを誘致して学園都市としての整備を行っています。

また、高尾山をはじめとする雄大な山々が連なる自然豊かなエリアも多い地域です。こうした場所はあまり地価が上昇しないため、相続税の課税もされにくいのだと考えられます。

（8）青梅（青梅市・福生市・羽村市・あきる野市・瑞穂町・日の出町・檜原村・奥多摩町）

多摩地域の北西部に位置している、青梅市、福生市、羽村市、あきる野市、西多摩郡を管轄する青梅税務署の課税割合は10.92%と、多摩地区の中で最も低くなっています。

ただ、東京23区の足立区よりも課税割合が多く、令和3年度は10%を超えました。相続税の発生する確率は増えています。

エリア面積は東京都の3分の1程になり広大ですが、その約79%を森林が占めています。

この地域の中心となる青梅市は、立川市や八王子市と同様に東京都の核都市として指定されており、商業施設などが青梅市に集中してはいますが、良くも悪くも田舎です。

東京都心まで電車で約1時間かかること、山間部が多く生活地域が限られていることから地価の上昇は見込めず、相続税が発生する程の相続は起こりにくいと考えられます。

しかし、若者世代の人口流出によって高齢化が急速に進んでいることから、相続自体は起きやすい地域であるともいえるため、無視できる地域ではありません。

4．東京都の税理士情報

令和5年8月末日現在、東京都には24,134人の税理士がいます。全国では80,856人であるため、全国の約3割の税理士が東京にいることになります。

税理士があふれているように思われたかもしれませんが、令和3年の相続税申告件数は31,443件であることを考えると、税理士1人あたり1.30件、法人税申告や確定申告を専門としている税理士も多いことから、決して十分に足りているとは言い切れない人数です。

それでは東京都の税理士分布状況を見てみましょう。

税理士は税理士会に所属しており、東京税理士会は8ブロック48支部に分かれています。

【出典】「支部一覧」｜東京税理士会

• 第1ブロック：千代田区、中央区、港区
• 第2ブロック：品川区、大田区
• 第3ブロック：新宿区、中野区、杉並区
• 第4ブロック：文京区、台東区
• 第5ブロック：世田谷区、目黒区、渋谷区
• 第6ブロック：板橋区、練馬区、豊島区、北区、荒川区
• 第7ブロック：足立区、墨田区、葛飾区、江戸川区、江東区
• 第8ブロック：23区以外

断トツで多いのは所属数トップ3の千代田区、中央区、港区を抱える第1ブロックで、約8,500人の税理士と税理士法人が所属しており、東京都の税理士の4割弱が集結しています。中央区、港区、千代田区はビジネスの中心地であり、相続税の申告割合も高く、税理士が集まるのは必然的であるといえます。

次に多いのが、所属数4番目の新宿区を抱える第3ブロック、その次に5番目の渋谷区を抱える第5ブロックとなります。

この3ブロックだけで東京都の税理士数の半分以上を占めており、第8ブロック以外の23区内の税理士数は東京都の9割にもなります。

東京都は他県に比べて富裕層が多く、さらに地価が高いため、相続税申告の内容も複雑になりがちです。相続税額も高く、税理士の腕に大きく左右されることになります。

よって、厳しい東京23区で生き残っている税理士であるということは、相続税に強い実力のある税理士である可能性が高いということにもなります。

他県に比べて優秀な税理士が多い分、選択肢も多くなりますが、そこはしっかり時間をかけて税理士選びをすることで解決できるでしょう。

【出典サイト】日本税理士会連合会｜公式ページ
東京税理士会 | 公式サイト

【参考】東京23区内の税務署一覧

東京23区内の税務署一覧を掲載します。最新情報は、東京国税局のWEBサイトでご確認ください。

【参考】東京都市町村部の税務署一覧

東京都市町村部の税務署一覧を掲載します。最新情報は、東京国税局のWEBサイトでご確認ください。