世田谷区の相続と税理士事情

東京都の南西部に位置しており、東京都内で最大の人口を誇る区である世田谷区。埋立地を除けば、面積でも最大を誇っています。それでは、最大最多の特徴を誇る世田谷区の相続事情を確かめていきましょう。

1．世田谷区の相続事情

世田谷区の相続税の申告件数は2,534件、実際に課税された件数は1,743件です。相続1件あたりの納付税額は約3,000万円、課税割合が27.26％となっています。

世田谷区は東京都で人口が最も多い地域のため、相続税の申告件数、課税件数がずば抜けて高くなっています。そして、23区内の平均的な相続1件あたりの納付税額が約2,900万円となっていますので、納付税額は平均的な数字といえます。

ただ、23区の平均課税割合は16.78％ですので、世田谷区は非常に相続が起きやすい地域といえるでしょう。この課税割合は新宿区や中央区といった都心の区を抜いて23区内でも5番目に多く、生活している人の約3割が相続税と密接な関係にあります。

つまり、世田谷区は1件あたりの納付税額は平均的でも、相続自体が発生しやすいため、節税対策が重要な地域です。十分に相続税の発生しやすさを理解しておき、適切な対策を考えておきましょう。

2．世田谷区の地価の特徴

相続税と大きく関係があり高額になると相続税も高額化するという地価。そんな世田谷区の地価の特徴を見ていきましょう。

2-1．下北沢

世田谷区の北東部にある下北沢。映画やドラマなどの舞台になることも多いため、全国的に知名度の高い地域です。ファッションを扱うお店が多く、若者の街としても知られていますが、小劇場なども多く、広く芸術関係に精通した街としても人気を集めています。

また、新しいお店と歴史あるお店が共存しており、趣深い街並みが広がっているのも特徴的です。古着屋や生地屋なども昔から店舗を構えており、古くから服飾関係が発展した地域であるため、新しさと懐かしさが共存する独特なファッションも人気です。

店舗が多い一方で、地域の大半は住宅地として活用されています。特に、狭小道路が多くなるほど、店舗や住宅が密接しており、緊急車両や火災などの安全上の問題が指摘されています。

下北沢の地価平均は約97万円と、世田谷区では最も高額な価格となっています。駅前の地価は100万円を超える地域が多く、全域で地価の上昇が見られることから、需要が高まる人気の地域です。

2-2．三軒茶屋

全国的な知名度が高く、世田谷区一の商業地ともいわれているのが三軒茶屋です。オシャレな商品や店舗が集まり、休日の出かけ先としても人気を集めています。さらに、近代的な建物と並びながら、すずらん通りなどの昔ながらの商店街が残っており、新しさとレトロさが混在しているのも特徴的です。

繁華街として発展している一方で、住みたい街ランキングの上位にランクインするなど、住宅地としても人気が高まっています。これは、人気の都市である渋谷に近いことや、芸能人が多く住んでいるなどの理由が、世田谷区に住むことのメリットを押し上げているからだと考えられます。

三軒茶屋の地価平均は約91万円で、世田谷区内では2番目に高額な地域となっています。駅周辺の地価が高額な地域となっていますが、駅から離れた住宅地でも60万円近い地価です。地域全体で値が下がりにくく、2016年から2017年にかけて急激な値上がりを見せる要注目の地域です。

2-3．千歳烏山

三鷹市や杉並区と隣接している烏山地区。駅名から千歳烏山ともいわれており、千歳烏山駅周辺は烏山の商業や行政の中心地区です。ただ、高層ビルは少なく、スーパーや飲食店が多く建設されており、小売業などが商業の中心となっています。

さらに、新宿などの都心部までのアクセスが良いため、世田谷区内でも屈指の住みやすさだともいわれています。商業部分と住宅地が比較的分かれており、生活必需品の購入なども手軽なため、生活の拠点とするには最適なのかもしれません。

千歳烏山の地価平均は約52万円と、前の2つよりも大きく下がっています。世田谷区内でも42番目の地価となっていますが、この地価の安さが重要なポイントとなっています。しか地価が安いことが世田谷区内で手軽に住める地域にしており、家賃が安いため学生も多く集まる街としても知られています。

地価の安さと商店の多さ、日常生活の中で重要なポイントをすべて満たしているため、住宅地としての需要はこれからも増えていくと予想されます。

2-4．成城

地域内に多くの学校が建設されていることから、学園都市として有名なのが成城です。成城の特徴は、地域全体が住宅街として利用されていることです。しっかりと街並みが整備されており、緑と住宅のバランスが非常に気持のいい住宅街です。

成城を代表するスーパーで有名なのが成城石井ですが、こちらは高級な食材の品ぞろえが特徴的なお店です。実は、成城石井の高級な特徴のように、成城地区は昔から高級住宅街として知られており、今なお人気を集める地域です。

成城の地価平均は約63万円と、世田谷では20番目の地価となっています。順位は低く見えますが、商業施設が少ないことや、大半が住宅地であることを考えると地価が非常に高額な地域です。

実際に、住宅地は駅から距離があり、地価が伸びにくい傾向にあります。ですが、成城は全域で地価が崩れにくく、徐々に値上がりが確認されています。そのため、どの場所でも地価が高額化しており、今後の動向にも中位が必要な地域です。

2-5．経堂

一方通行が多く、迷路街ともいわれることが多い経堂。再開発によって駅や直結する商業施設は新しく建設されたことで、利便性が格段に向上しました。さらに、駅を中心に5つの商店街が形成されており、生活の利便性が高いいことが住みやすさを押し上げてくれています。

経堂は昔から落ち着いた街として知られており、犯罪などが起きにくい地域でもあります。そのため、駅の再開発から経堂へ引っ越す人も増え、マンションや一軒家など形態問わず物件の需要が伸びてきています。

また、住宅地との兼ね合いから、中学校や高校が多く建設されており、東京農業大学なども立地しており、学生の一人暮らしにも最適な街だといわれています。加えて、学生が多いため、リーズナブルなメニューを提供している飲食店もあり、住みやすさは年々向上しています。

経堂の地価平均は約60万円で、世田谷区では26番目の高さで、ちょうど中位に位置しています。年度によって高低はありますが、再開発以後の需要の高さから地価が上昇し続けていると考えられます。特に、一軒家ではなく学生向けのアパートなどの需要が高いこともあり、住宅地でもより広い土地が必要なことから地価も高くなっているのかもしれません。

2-6．世田谷区の地価動向と高低

それでは、世田谷区の地価の高い地域、低い地域をそれぞれ分けながら見ていきましょう。

世田谷区で地価が高額な場所は、下北沢や三軒茶屋など商業地としての開発が進んでいる地域です。さらに、目黒区や渋谷区に近いことから、これらに隣接する地域の地域も高額化しています。

一方で、東京都の都市部から離れた場所、商業地としての開発が進んでいない地域では地価の低下が進んでいます。しかし、世田谷区の場合、区域全体が住宅地としての発展が進んでおり、地価が低いことが新たな需要を呼び、下げ幅が非常に小さい地域となっています。

そして、繁華街と住宅街が分かれず共存しています。商業地であっても生活している人が多く、地価が高額だからこそ相続税が高額化する可能性があります。さらに、世田谷区内で地価が低い地域も、他区や他の住宅地と比べると高額になっています。

世田谷区は東京都の経済の中心部ではありませんが、交通アクセスの良さから、多くの都市部のベッドタウンとして機能しています。利便性の高さから地価は下がりづらく、区の大半が住宅地であることから、全域で高額な相続税が発生する可能性が高いため、相続税対策がより重要だと考えられます。

3．所得から見る世田谷区の富裕層

相続税を計算する上で欠かせないのが、所得です。地価と同じように相続財産の高額化に作用することで、相続税にも大きな影響を与えてしまうのです。

世田谷区の所得税の納税義務者数は約47万人、課税対象所得は約2兆6,000億円です。これを、納税義務者1人あたりの課税対象所得に直すと、約530万円となります。この所得金額は全国の自治体でも10位以内に入るほどの高額な金額となっています。

つまり、世田谷区で生活している人のほとんどが高所得者だといえます。特に、地価が高額な下北沢や成城で生活している方は、より高額な所得を受け取っている可能性が高いです。これは、世田谷区が都心部に近いことから、港区や渋谷区などの大企業などで仕事をしている方が生活の拠点にしているからだと考えられます。

世田谷区で生活している方は、所得が多く相続財産も高額がする可能性があるので、しっかりと節税対策を講じておきましょう。

4．世田谷区の税理士事情

世田谷区は地価の安さと都心部へのアクセスの良さから、ベッドタウンとしては最高の条件が整っている地域です。しかし、その一方で高所得者の増加や地価の上昇などが起こっており、相続税も無視できなくなっています。

そこで頼りになるのが、多くの実績と経験から相続税を減額させる税理士です。世田谷区には、798名の税理士が在籍しています（2017年9月現在）。これは、東京都内でも多い数字で、7番目に多くの税理士が在籍しています。

ただし、世田谷区の1年間の課税件数が1,743件となっており、不足気味であることが分かります。特に、相続に強い税理士となればその数がグッと減るため、いざという時に依頼できない可能性があります。

これは、世田谷区が地域柄オフィスを構えるのにあまり向いていないことや、交通アクセスの良さから都心部の税理士の対応圏内に世田谷区が含まれていることなどが考えられます。どうしても税理士が見つからないときは、渋谷区などの都市部の税理士へ依頼することも検討する必要があるかもしれません。

しかし、変化が多い世田谷区の地価の動向を正しく把握するためには、世田谷区に在籍する税理士の方が強みがあります。そこで、相続が始まったらいち早く税理士へ依頼できるように、迅速に税理士探しを行うことが求められています。場合によっては、相続税対策の幅が広がるため、亡くなる前から税理士の力を借りておくのもおすすめです。

【参考】世田谷区内の相続関連機関一覧

世田谷区内の相続に関連する各種機関の連絡先一覧をまとめました（2017年9月現在）。ただし、変更される可能性があることをご了承ください。