墨田区の相続と税理士事情

スカイツリーがそびえ立っており、新しい町並みと古き良き町並みが混在している墨田区。観光地として多くの人が集まる人気スポットとして、全国的に知られています。そんな墨田区ではどのような相続が行われているのでしょうか？

1．墨田区の相続税事情

墨田区の1年間の相続税申告件数は367件、実際に課税された件数は269件です。相続1件あたりの納付税額は約1,390万円、課税割合は11.13％となっています。23区内の平均データでは、1件あたりの納付税額は約3,000万円、課税割合は16.78％です。

そのため、墨田区の相続データは平均を大きく下回っていることが分かります。実際に、他の地域と比べてみると、1件あたりの納付税額が1,000万円台の地域は墨田区を含めて3地域しか無く、その中でも最も低い数字になっていますので、墨田区の納付税額が一際低いことが分かります。

ただ、その一方で課税割合はそこまで低いという訳ではなく、1件あたりの納付税額が高いところよりも墨田区の方が課税割合は上回っていることもあります。ですので、1件あたりの納付税額は低くても、課税される可能性は高いということが墨田区の相続の特徴といえるでしょう。

2．墨田区の地価事情

それでは、墨田区の相続の特徴を地価から考えていきましょう。

2-1．代表的な地域と地価

2-1-1．錦糸町

墨田区の中心地域として発展を続けている錦糸町。特に、緊張周辺は大型商業施設やオフィスビルなどがいくつも建設されており、繁華街、ビジネス街として機能しています。そのため、東京都の副都心にも定義されており、区内だけでなく都内でも重要な役割を担う都市でもあるのです。

錦糸町と聞くと、夜の社交場というイメージが強いですが、実はこのような特徴があるのは錦糸町駅の南側だけなのです。北側には近年の再開発によってショッピングモールやコンサートホールなどが建設され、若者や文化の町といった様相を見せています。

錦糸町の地価平均は約80万円で、墨田区内では最も高額な地域です。これは、駅周辺の発展による企業からの土地需要が高いことから、地価が引き上げられているのだと考えられます。そして、忘れてはいけないのが、錦糸町の北西部にある亀沢や北部の横川です。

駅から少し離れたこれらの地域は、古くから高級住宅街として知られており、今でも地価約45万円を誇る住宅街です。そのため、これらの地域では相続が発生しやすく、高額な相続税が課される可能性が高いため、より対策が重要な地域といえるでしょう。

2-1-2．亀戸（江東区）

錦糸町から東へ進むと存在しているのが亀戸です。亀戸は墨田区ではなく江東区なのですが、錦糸町と合わせて考えられることが多い地域です。そのため、江東区も東京都から副都心として策定されており、両地点を合わせて「錦糸町・亀戸副都心」と呼ばれています。

亀戸駅周辺は錦糸町と同じように、繁華街・ビジネス街として大きく発展していますが、この2地点は距離が離れていることから、繁華街が継続しているのではなく、それぞれの駅周辺だけが発展している様相になっています。

亀戸の地価平均は約53万円で、江東区内では8位の地価です。亀戸は駅周辺が大きく発展していますが、それ以外の地域では住宅地として主に活用されています。また、該当するエリアが広いことから、住宅地の方が繁華街よりも面積が広くなっています。

その結果、企業からの需要が限られた地域に集中してしまうことで、地域全体の地価は伸びにくい傾向にあるのかもしれません。ただし、住宅地でも約30~40万円と高額な地域が大半のため、住宅地といっても相続税が発生しやすい地域であるため注意しておきましょう。

2-1-3．両国

墨田区の西部に位置しており、中央区と台東区の区境にあたる両国。両国は、赤穂浪士の舞台になっていたり、両国国技館などが建設されていたりすることから、全国的にも知られている地域です。ただ、広義での両国には両国橋周辺を表す地域のため、中央区の一部も両国に含まれています。

この地域は、両国国技館のある両国駅周辺が大きく発展しており、駅周辺には飲食店を中心として繁華街が形成されています。さらに、美術館や博物館、広大な横網町公園などが建設されているため、文化と自然が色濃い町でもあるのです。

両国の地価平均は約63万円で、墨田区内で3番目に地価が高額な地域です。大きく発展している錦糸町と違って、両国は駅周辺以外は住宅地が広がっています。ですので、企業からの土地需要が少ないため、駅から離れることで地価も下がっていく傾向にあります。

ただ、両国の東部には錦糸町があり、東部へ行くほどに亀沢などの高級住宅街に近くなります。そのため、駅から離れることで地価が減少しても大きな変動はなく50万円程度で安定して地価が推移しています。住宅地で地価が高い地域は、相続税が発生する可能性が大きくなるため、両国も相続税の要注意地点になります。

2-2．墨田区の地価の特徴

墨田区全体の地価平均は約52万円で、東京都内では19位と中位よりもやや上位に位置しています。ですので、地価が特別高額な地域というわけではありません。ただし、注目したいのは住宅地の地価です。

墨田区には繁華街やビジネス街として大きく発展している地域にも住宅地が形成されています。さらに、繁華街や中心駅から離れていても、住宅地としての立地条件が確立していることから地価が下落幅が小さくなっています。つまり、住宅地への人気が高いため、繁華街以外でも比較的高額な地価を記録している地域が多く、その結果土地への相続税が課税されやすい状況になっているのです。

また、墨田区の各地では地価の上昇が見られており、2016年から2017年にかけて、全体で3.71％も上昇しています。特に、この地価の上昇はほぼ全域で起こっており、かつ2013年から継続して前年よりも上昇しています。

そのため、今後もこの上昇が継続していく可能性が高く、購入時よりも相続時のほうが地価が高い状況も考えられるのです。住宅地は相続が起こる中心地であるため、住宅街の地価が安定している、下がりづらい状況が、課税額は低くても相続税が発生しやすいという墨田区の相続の特徴が起きている要因だといえるでしょう。

3．墨田区の所得と富裕層

次は、墨田区の所得の状況から相続税について考えていきましょう。墨田区の所得税納税義務者数は約13万7,000人、課税対象所得は約5,000億円です。1人あたりの所得を計算すると、約365万円になります。

この墨田区の所得金額は、東京都内で31位でほぼ中位に位置する所得です。つまり、墨田区の所得はある意味では平均並みといえ、そこまで高い金額ではないのです。ですので、東京都内では富裕層が少ない地域といえるでしょう。

ただし、重要なポイントがあり、それは東京都の所得は他の地域よりもずば抜けて高額になっていることです。墨田区の所得金額は他の自治体であればトップクラスに該当する金額で、実際に全国1,000以上の自治体の中で70位の金額です。

そのため、全国的に見れば墨田区で生活している人は十分富裕層に該当するのです。所得や地価が都内の平均よりも低いため、課税額も低くなっている墨田区の相続税。しかし、全国的に見れば所得や地価が高額であるため、課税割合が課税額に比べて高くなっていると考えられるのです。

4．墨田区の税理士事情

課税割が高く相続税が課税される可能性が高い墨田区では、相続税への対策が急務となっている地域です。特に、地価の上昇がこれからも続いていけば、より高額な相続税が課税されやすくなります。そこで、相続税対策の重要なパートナーになる墨田区の税理士についても確かめていきましょう。

墨田区の在籍税理士数は338名で、1年間の課税件数は269件です。現在の相続状況では税理士の方が課税件数を上回っているため、不足した状況ではなく依頼できないという事態に陥ることはないでしょう。

また、墨田区が隣接している江東区や千代田区は、それぞれの地域に在籍している税理士が多い地域です。ですので、他の地域から墨田区の税理士へ依頼が集中する可能性が低いため、きちんと地元の税理士へ依頼できます。

ただし、在籍税理士数が多くても相続に強い税理士となると、その数はグッと少なくなります。墨田区は地価の上昇が続いており、税務手続き以外にも不動産鑑定などがより重要になります。そのため、不動産鑑定士と連携しているかなど、税理士の実力や実績以外の部分にもこだわりながら、しっかりと信頼できる税理士を見つけましょう。

【参考】墨田区内の相続関連機関一覧

墨田区内の相続に関連する各種機関の連絡先一覧をまとめました（2018年3月現在）。ただし、変更される可能性があることをご了承ください。