2016年(平成28年)関西の路線価と公示地価の特徴

大阪

全国と関西・近畿の路線価の比較

まず、2016年(平成28年)7月1日に国税庁から発表された「平成28年の路線価」情報を基に、全国の路線価と関西・近畿2府4県(大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山)の路線価を比較してみます。

全国の路線価は「8年ぶりに上昇」

全国的な路線価は平均「0.2%プラス」となりました。これは実に8年ぶりのことです。東京五輪を控える東京都(2.9%増)や、復興が進む宮城県(2.5%増)・福島県(2.3%増)が牽引したためです。
また、全国で上昇した地域は14都道府県であり、33県は路線価が下落しています。ただし、そのうち29県では下落率が縮小しており、総合的な要因から全国平均が上昇しています。

関西の路線価は「上昇傾向にある」

全国と同じく、関西・近畿2府4県(大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山)の路線価も平均で「0.2%プラス」となり、8年ぶりにプラスに転じました。各県毎の路線価の変化は以下のとおりです。

大阪府+1.0%
京都府+0.8%
兵庫県-0.3%
奈良県-0.5%
滋賀県-0.2%
和歌山県-1.9%

大阪府、京都府は外国人観光客の増加に伴い、路線価の上昇がみられます。特に商業エリアやホテル街などで著しい上昇がみられます。
一方で、人口減少や高齢化が進む兵庫、滋賀、奈良、和歌山では路線価が下落傾向にあります。ただし、滋賀県以外は前年度よりも路線価は改善傾向で、その結果、関西全体で上昇傾向となりました。
大阪や京都の中心部に土地を所有されている方の相続においては、将来の相続税発生に備えて十分に注意しておく必要があります。

全国と大阪圏の公示地価の比較

次に、2016年(平成28年)3月に国土交通省から発表された「平成28年の地価公示」情報を基に、全国の公示地価と大阪圏(大阪、京都、兵庫、奈良)の公示地価を比較してみます。
公示地価は、住宅地、商業地、工業地に分けられますが、主に住宅地、商業地について見ていくこととします。

【出典】国土交通省:大阪圏の概況

全国の公示地価は、住宅地は下落、商業地は上昇

全国的な公示地価は、住宅地は0.2%下落、商業地は0.9%上昇、工業地は0%で変わらずとなりました。三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)および地方中枢都市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)での上昇率が大きいですが、その他の地域では下落しており、全国平均をとると、商業地のみ上昇という結果です。全国的にインバウンド需要の増加で、中心部の商業地の増加率が高くなっています。

大阪圏の公示地価は、住宅地はやや上昇、商業地は大きく上昇

大阪圏の公示地価は、住宅地は0.1%上昇、商業地は3.3%上昇、工業地は0.4%上昇となりました。住宅地では東京圏・名古屋圏よりも低い上昇率ですが、商業地の上昇率は東京圏・名古屋圏を上回っています。他の都市圏と比較しても、商業地の上昇が際立っています

関西の県別の路線価と公示地価の状況

関西全体では路線価が上昇する結果となりましたが、同じ関西でも中心部と地方の二極化が際立っています。

大阪府は、大阪市中心街で顕著

大阪府の路線価の特徴

大阪府の路線価は3年連続の上昇となりました。府内で最も路線価が高い、大阪市北区角田町御堂筋(阪急百貨店うめだ本店前)の路線価は1,016万円であり増加率22.1%と、路線価全国トップの東京都中央区銀座の増加率をも上回っています。

大阪府内を見ると大阪市中心街でタワーマンションなどの建設ラッシュが見られます。一時は少子化傾向が加速していましたが、ここ数年では流入数が増えており、学校等の不足も懸念される位にまで増加しています。また、インバウンド需要の急増によるホテル不足で空前のホテル建設ラッシュとなっています。

ただし、大阪市中心街を離れると路線価は下落傾向です。こうした二極化は大阪府だけではありませんが、都市圏でも同様の傾向が起きています。

大阪府の公示地価の特徴

大阪府全体では、住宅地変化なし、商業地4.2%プラスです。

府内では大阪市、特に中心6区(中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区)での上昇率が顕著であり、住宅地は3.0%プラス、商業地は10.9%プラスです。ただ、大阪市24区内では、住宅地・商業地とも下落している区もあり、大阪市内でも二極化が現れています。

大阪市以外では、大阪府北部が好調であり、豊中市・池田市・吹田市、茨木市・箕面市がいずれも商業地1.0%以上のプラスです。住宅地はプラスではあるものの、人気が高まっているエリアが兵庫県・奈良県にあるためか、大阪では突出して高い場所はありませんでした。
大阪市南部は一部の市を除いて全体では住宅地はマイナス、商業地はプラスです。
大阪市東部は住宅地・商業地もマイナスです。

京都府では、京都市内が活発

京都府の路線価の特徴

京都府内でも京都市中心街でマンション建設が加速しています。管轄する13税務署の内、7税務署では上昇傾向に見られましたが、府北部や中部エリアでは停滞傾向にありました。
ちなみに、府内で最も路線価が高いのは、京都府下京区四条通寺町東入り2丁目御旅町四条通(四条通駅前)の路線価は325万円であり増加率16.9%です。ホテルやマンションの需要が貢献しています。

京都府の公示地価の特徴

京都府全体では、住宅地0.1%プラス、商業地4.1%プラスです。

府内では京都市、特に中心5区(北区・上京区・左京区・中京区・下京区)での上昇率が著しく、住宅地は1.0%プラス、商業地は6.3%プラスです。
一方、その他の区と京都市以外では、あまり奮わず下落する地域が多い結果となっています。

兵庫県は、芦屋・姫路が強い

兵庫県の路線価の特徴

兵庫県の路線価は全体では下落しましたが、一部のエリアでは改善が見られます。高級住宅地として知られる芦屋市船戸町や、再開発が進む姫路駅周辺でマンション建設が増えています。また、神戸市内や阪神間は回復傾向にあり、三宮周辺の再開発も注目されています。神戸市中央区三宮1丁目三宮センター街の路線価は312万円では12.9%プラスでした。

兵庫県の公示地価の特徴

兵庫県全体では、住宅地0.4%プラス、商業地1.9%プラスです。

神戸市、特に東部4区(東灘区・灘区・兵庫区・中央区)での上昇率が多く、住宅地は1.9%プラス、商業地は3.3%プラスです。大阪、京都の中心部と比較すると、住宅地の上昇率が良い結果であり、大阪圏のベッドタウンとしての位置づけが見られます。大阪圏内での市町村単位の住宅地の上昇率は、芦屋市2.2%プラスで1位、西宮市1.8%プラスで2位、伊丹市0.8%プラスで5位です。

神戸市以外でも、阪神地域では住宅地・商業地ともプラスですが、それ以外の人口減少が多い地域では下落傾向にあると言えます。

奈良県は、県北部では好調

奈良県の路線価の特徴

奈良県では県北部エリア、奈良市を中心にマンション建設が加速しています。特に奈良駅を中心として流入数は増加傾向にあり、路線価も上昇傾向にあります。奈良市東向中町大宮通り(近鉄奈良駅前)の路線価は54万円、1.9%プラスです。
なお、奈良県は県南部エリアを中心に路線価が下落しており、中心部との格差が広がっていることが明らかとなっています。

奈良県の公示地価の特徴

奈良県全体では、住宅地0.3%マイナス、商業地変わらずです。
奈良市のみ、住宅地0.9%プラス、商業地2.0%とプラスになっています。大阪圏のベッドタウンとしての位置付けもあり、大阪圏内での市町村単位の住宅地の上昇率は、生駒市・奈良市が並んで3位と好調です。

滋賀県は、下落基調

滋賀県は、全体的に下落基調にあります。路線価は下落、公示地価については、住宅地が0.5%マイナス、商業地は0.2%プラスです。JR東海道本線の駅周辺のみ利便性の高い地域のみ改善傾向が見られます。

和歌山県も、下落基調

和歌山県も、全体的に下落基調です。路線価は下落、公示地価については、住宅地が2.0%マイナス、商業地は0.6%プラスです。他の県と比較して、特に住宅地の下落が目だちます。
交通アクセスが充実している地域や、近隣に大型の商業施設等があり利便性が高い地域のみ改善傾向が見られます。

関西でビジネス・繁華街が拡大しているエリア

関西でビジネス・繁華街が拡大しているエリアは利便性が高まり、総じて路線価が上昇傾向にあります。

大阪府は、心斎橋・梅田エリアが圧倒的

大阪府内でビジネス・繁華街が拡大しているエリアは、主要駅全体でその傾向がみられます。中でも心斎橋・梅田エリアは顕著で、外国人が多く観光に来ています。
また再開発エリアも好調であり、天王寺区や阿倍野区などでもビジネス・繁華街が拡大しているようです。

京都府は、京都市周辺に人が集まる

京都府内でビジネス・繁華街が活発になっているのは、やはり京都市内です。特に観光産業・ホテル産業が盛んであり、入室率は90%と不足していることが明らかになっています。

奈良県では、奈良駅周辺が活発

奈良県内を見てみると、奈良駅周辺で商業化が活発になっています。大阪圏に来た観光客が、奈良県北部にも流れ込んでおり、商業地域が盛んになってきています。

兵庫県は、芦屋・姫路地域が人気

兵庫県で特に商業化が進んでいるのは芦屋市内です。大型商業施設を誘致しており、地域商業の拠点となっています。また姫路城をグランドオープンしており、これに伴う観光客の流入が増えています。

相続税の相談と対策は関西の税理士に

関西では、路線価・公示地価ともに上昇している中心部と、下落が目立つ郊外の地域で二極化が際立っています。地価が上昇すること自体は、資産価値があがり街の活気も生まれて良いことですが、相続においては不動産の評価額が高くなり高額な相続税につながる可能性があります。

相続税の節税のためには適切な対策が不可欠ですので、関西の各県毎の相続に強い税理士にご相談ください。

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