東京都23区の路線価と公示地価【2018年（平成30年）】

 1．東京23区の公示価格と路線価の特徴について

東京都だけでなく日本の経済活動や行政を担っているのが東京23区です。特別区部だけでも950万人以上の人が生活しており、地域によっては1つの自治体以上の人口を有しています。そんな特別区部の土地の公示価格や路線価には、どのような特徴があるのでしょうか？

1-1．公示価格は全ての用地で5年連続の上昇

土地の標準価格（基準価格）として扱われている公示価格。国土交通省の発表によると、2018年の東京都23区の公示価格は、住宅地、商標地、工業地、全てで対前年平均変動率が5年連続でプラスとなりました。

もう少し細かく見てみると、住宅地の公示価格は区部全域の平均変動率は3.9％となっており、2017年の3.0％から0.9ポイントも上昇しています。上昇率が最も高かったのは6.1％の荒川区で、2017年の3.9％を2.2ポイントも上回る上昇率となっています。他にも、北区や文京区でも2017年から1％以上の上昇を見せており、2018年は5％を超える変動率を記録しています。

住宅地では都心部の高級マンションよりも周辺区の一軒家を購入する意欲が高くなっていると考えられています。雇用情勢の改善や金利の低さ、割安感などが一軒家への需要に繋がり、その結果都心部よりも周辺区の公示価格の上昇率が高くなっているのです。

また、商業地の公示価格では区部全域の平均変動率が6.4％となり、2017年の5.5％から0.9ポイント上昇しています。最も上昇率が高いのは、9.2％の渋谷区で、2017年の8.7％から0.5ポイント高くなっています。

これは、再開発や商業地の密集化が進んだことが、外国人旅行客からの需要を後押しする結果となり、都心部を中心に公示価格が上昇しているのだといえます。特に、賃貸オフィスの空室率の低下、賃料の上昇が見られており、公示価格の上昇と目に見える形での変化も同時に現れています。

1-2．前年を上回る上昇率を記録した路線価

相続税や贈与税の税額を算定する際に使用される不動産評価額。その基準値となっているのが、国税庁が発表している路線価です。2018年の東京都全体の路線価は4.0％を記録し、2017年の3.2％の上昇を上回る変動率を見せています。

23区内で最も高額な路線価を記録したのが、2017年に引き続き、中央区銀座5丁目銀座中央通りで4,432万円です。全国1位の路線価でありながら、上昇率は9.9％と非常に高くなっています。こうした路線価の変化は、外国人旅行客の増加だけでなく、海外企業の都心部へのオフィス進出が増えたことが考えられます。

日本だけでなく海外からも土地の需要が高くなったことから不動産売買が活発化し、その結果路線価がさらなる上昇を記録したのです。2017年までは一時的なバブルのように思われていた路線価の上昇ですが、2018年の結果から実需に即した安定的な上昇だという見方に変化したのも重要なポイントです。

2．東京23区の地域事情と地価について

東京23区の住宅地の平均公示価格は57万2,300円、商業地は280万200円と非常に高額です。さらに、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区に限ると、住宅地は130万9,000円、商業地は603万4,900円と他の自治体とは比較にならないほど高額になっています。

地域によってさまざまな機能や利便性を発揮するからこそ土地の活用法が異なり、全国トップの地価を誇る東京都。主要地域である23区それぞれの地域の特徴や地価を一つずつ解説していきますので、それぞれの地域事情をしっかりと把握していきましょう。

2-1．千代田区：東京駅、神田、永田町、霞が関

東京駅が建設されていることから、東京の玄関口として機能している千代田区。東京都の交通機関の中心地でもあるため、金融機関やオフィスビルが集まるビジネス街として発展しています。さらに、行政機関など東京都だけでなく国の主要施設が集まっており、日本の中心地域としての機能も持ち合わせています。

千代田区の地価平均は538万5,184円/㎡で、23区内、全国の自治体の中で2番目に高い価格となっています。さらに、前年比6.76％の上昇を見せており、5年連続の上昇を記録しています。千代田区はビジネスや行政の中心地なのですが、一方で住宅地としても人気の地域です。

実は、23区内の住宅地の公示価格の中でトップ10のうち5ヶ所が千代田区の地域なのです。そのため、あらゆる利用方法で土地の需要が高く、地価が値下がりにくいということが千代田区全体の地価平均を底上げしています。

2-2．中央区：日本橋、銀座、三越前、築地

日本橋や銀座など商業の中心地として発展しており、地域内には大型商業施設やショッピングビルなどが多く建設されています。23区内の商業地の公示価格のトップ10では6地点も中央区の地域がランクインしており、商業地の重要性が見て分かる結果となっています。さらに、駅周辺や商業地帯の中には高層マンションも建設されており、生活拠点としても利便性が高い地域です。

中央区の地価平均は670万477円/㎡で、23区内だけでなく全国1位の地価となっています。特に、前年比8.72％の上昇を記録しており、最高価格の地価でありながら5年連続の上昇を見せています。全国で最も高額な路線価も中央区の地域ですので、日本で最も地価が注目されている地域ともいえるでしょう。

2-3．港区：虎ノ門、新橋、青山、赤坂、六本木、麻布、潮留、台場

テレビ局や新聞社などマスコミ関係の企業が多く集まるビジネス街が形成されている港区。湾岸部の埋立地は1から街づくりが行われており、ビジネス、商業、住宅地、それぞれが共存する近代的な市街地が形成されています。特に、住宅地の需要は高く、23区内の住宅地の公示価格トップ10のうち残りの5地点を全て港区の地域が占めているほどです。

港区の地価平均は325万9,282円/㎡で、前年比6.15％の上昇を記録しています。5年連続で比較的安定して地価の上昇が続いているのですが、お台場などの埋立地区は地価が上がりづらく内陸部とは5～10倍程度の差が現れているのが特徴的です。

2-4．新宿区：新宿、四ツ谷、早稲田、神楽坂

東京都庁が建設されており、都の行政の中心地である新宿区。さらに、ファッションショップなどが多く、歌舞伎町という日本でも有数の繁華街があることから若者も多く集まる商業地でもあります。

新宿区の地価平均は296万5,646円/㎡で、前年から4.82％上昇しています。この5年間4％前後安定して上昇を続けているのですが、中心地を離れると住宅街が広がっています。住宅地は商業地などと比べると地価が上昇しづらい傾向にあるため、非常に高額な中心部と住宅街では地価の価格差が大きく現れています。

2-5．文京区：御茶ノ水、新大塚駅、後楽園駅、湯島、水道橋

東京都の中で商業施設やオフィスビルなどが少なく、ほぼ全域が住宅地として活用されているのが文京区です。公園や教育機関が点在しており、歴史ある日本庭園が今でも残っていることから、全体的に落ち着いた閑静な住宅街が特徴の地域です。

文京区の地価平均は105万1217円/㎡で、前年から5.35％上昇しています。文京区は住宅地として地域の大半が利用されていますが、都心部や観光施設があることから地価は高くなっています。特に、それそれの地域で前年よりも地価が上昇していますので、ほぼ全ての地域の人気が高い区といえるでしょう。

2-6．台東区：上野、日暮里、浅草

浅草や上野など長い歴史と文化が残っており、近年は外国人旅行客からも人気の高い台東区。実は、商業都市という側面もあるため、オフィスビルなども多く建設されています。そのため、マンションが生活拠点として人気を集めており、住宅街の規模はあまり広くありません。

台東区の地価平均は116万1,298円、前年からは5.98％上昇しています。台東区は観光やビジネスなど、さまざまな目的で多くの人が集まります。そのため、駅周辺を中心として地価が高額になりやすく、全域で前年を4～7％前後上回る変動率を記録しています。

2-7．墨田区：錦糸町、両国、押上、東京スカイツリー

東京スカイツリーや両国国技館、錦糸町などさまざまな魅力が集中しているのが墨田区です。日本を代表する観光地であるため、観光客向けの飲食店などが多く建設されています。特に、ここ数年の外国人旅行客の増加によって、1年を通して非常に多くの人で賑わっています。

墨田区の地価平均は51万9,046円、前年から3.34％上昇しています。地域内は錦糸町をトップに業平や両国など観光地を中心に地価が多く変動しています。また、墨田区は下町文化が残る住宅街が広く形成されており、こうした住宅地も2～3％程度の地価上昇を記録しています。

2-8．江東区：亀戸、豊洲、新木場、住吉、清澄白河

東京湾に面しており、東京ビッグサイト（東京国際展示場）のある江東区。区の内部では住宅街や工業地域として利用されて来ました。また、区の臨海部には副都心や大規模なマンション、医療・福祉施設の建設が続々と行われており、急激な人口増加が起きています。

江東区の地価平均は52万2,253円/㎡で、前年より3.51％上昇しています。都の都心部に近いことや主要施設があることから住宅地でありながら高額な記録しています。しかし、もともとこの地域は江戸時代に埋立により作られた地域です。埋立地は地価が上昇しても内陸部のような価格にまでは上がりにくい特徴がありますので、人気が高くなっても飛び抜けて地価が上昇する、ということはないようです。

2-9．品川区：目黒、五反田、大井

さまざまな企業の本社が在籍するだけでなく、複合商業施設も数多く建設されている品川区。そのため、ビジネス地や商業地として大きく発展している地域です。さらに、駅から離れると住宅街が形成されており、品川区だけでいくつもの役割を果たしています。

品川区の地価平均は97万9,597万円、前年から4.21％上昇しています。区の中心駅である品川駅や繁華街である五反田駅では150万円/㎡以上の地価となっています。こうした駅周辺の地価は5％程度の上昇を見せているのですが、住宅街であっても4％前後の上昇が起きており、地域全体で同程度の地価上昇が現れています。

2-10．目黒区：中目黒、祐天寺、自由が丘、池尻大橋

多くの企業の本社が集まるビジネス地でもあるのですが、住宅地として大きく発展している目黒区。さらに、大学のキャンパスがいくつかあることから、昼夜人口の差にあまり差がなく、ビジネス地と住宅地、2つの特徴がしっかりと融合している地域であることが分かります。

目黒区の地価平均は107万3,348円、前年から4.69％上昇しています。もともと人気の地域だった目黒区ですが2000年ごろから始まった再開発により利便性や居住性がアップしました。特に、再開発をきっかけに人口が1万人以上増えたことにより土地の需要も高まり、現在のような高い地価へと上昇したと考えられます。

2-11．大田区：蒲田、大森、平和島、羽田空港

23区の中で最も都心から離れている大田区。区の東部には羽田空港が建設されており、東京都の空の玄関口として機能しています。ここ数年人口が増加傾向にあり、特に世帯数は急増しているため、単身世帯よりもファミリー世帯からの人気が急上昇している地域です。

大田区の地価平均は56万7,507円/㎡、前年より2.90％上昇しています。大田区は全域が市街地として整備されており、駅周辺ばビジネス地、商業地として活用され、その他の地域では住宅地として利用されています。この土地活用のバランスや、都心部から離れていても手軽に移動できる交通の利便性の高さが、ファミリー層を中心とした人気となり需要や地価の上昇に繋がっていると考えられます。

2-12．世田谷区：世田谷、明大前、下北沢、経堂、成城学園前

90万人以上の人口を抱えており、東京都で最も多い人口を有している世田谷区。区のほとんどが住宅地として利用されており、都心部へのアクセスも簡単なことから、ベッドタウンとしての機能が強く現在でも人口は増加傾向にあります。

世田谷区の地価平均は63万606円/㎡で、前年と比べて3.45％上昇しています。世田谷区は全国的に高級住宅街として知られていますが、多くの大学が建設されていることから、学生などの若者世代も多く暮らしています。ですので、一軒家だけでなくマンションやアパートなどの需要が高く、高所得者と若者の二極化が現れている地域であるとも考えられます。

2-13．渋谷区：渋谷、代々木、恵比寿、原宿、表参道

若者が多く集まり、ファッションや流行の最先端の街であるのが渋谷区です。渋谷の他にも恵比寿や原宿、表参道など若者をターゲットにした新しい商店が多く集まっています。常に新しいお店が増える一方で多くのお店がなくなっており、商業の点から見ると長期間の経営が難しい激戦区になっています。

渋谷区の地価平均は326万8,176/㎡、前年度よりも6.45％上昇しています。渋谷区は商業施設の他にもオフィスビルが立ち並ぶビジネス地という側面がありますが、実は住宅地も存在しています。ただ、繁華街の地価の影響を受けているため、住宅地であっても地価は非常に高額で、住宅街のある代々木上原などは高級住宅地として知られています。

2-14．中野区：中野、落合、中野坂上、中野富士見町

サブカルチャーの街として幅広い層から人気を集めている中野区。渋谷区や新宿区といった都市部と隣接しており、各地域への交通機関も整備されていることから、非常に利便性の高い街となっています。そのため、ビジネスにも生活拠点にも、どんな用途でも利用しやすい環境が揃っている人気地域です。

中野区の地価平均は73万1,635万円/㎡、前年から4.15％の上昇を見せています。中野区は立地の良さを活かした商業地と住宅地が融合した地域となっており、それぞれの人気が区全体の地価にも影響を与えています。3.01％という前年の変動率を上回る上昇を見せており、過去4年間の中で現在が最も高い変動率を記録しています。

2-15．杉並区：高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪、永福町

杉並区は豊かな自然を有しており、住宅地として発展を続けてきました。そのため、商業施設などは少なく、区の大半が住宅地として利用されており、閑静な住宅街が広く形成されています。

杉並区の地価平均は57万5,483円で前年よりも4.26％上昇しています。杉並区の地価は住宅地としては高額で、その要因となっているのが中野区や渋谷区といった都心部と隣接していることです。つまり、杉並区はベッドタウンとしての側面が強く、その利便性・機能性の高さから人気を集め、地価が大きく上昇しているのだと考えられます。

2-16．豊島区：池袋、大塚、千川、目白

池袋駅を中心とした副都心が形成されている豊島区。区内にはサンシャインシティなどの超高ビルがいくつも建設されており、ビジネス街として発展してきました。そして、今後もこうした高層ビルの建設が予定されており、ますます多くの人で賑わうことが予想されます。

豊島区の地価平均は128万円、前年より4.88％上昇しています。豊島区にはビル群を要するビジネス街が形成されていますが、新宿などの都市分に近いことから住宅地としても需要が高まっています。特に目白などは高級住宅街としても有名で、ビジネス地、住宅地、両方の人気の高さが地価の上昇に繋がっています。

2-17．北区：王子、赤羽、田端、十条

工業が盛んに行われており、特に印刷や出版企業、食品関係の工場などが多い北区。加えて、街のほとんどは住宅地として利用されており、工場の周辺などを中心に団地も多く建設されています。

北区の地価平均は56万7,157円/㎡、前年より3.92％上昇しています。北区は工業が主の産業ですが、都心部に近いことから駅周辺には商業施設やオフィスビルが建設され、市街地として発展しています。また、この特徴がベッドタウンとしての機能を高めており、こうした要因から人口が増加傾向にあり地価の上昇にも影響していると考えられます。

2-18．荒川区：西日暮里、日暮里、南千住、三ノ輪

繊維の街として発展し、現在でも副食関係の製品を取り扱う商店が多い荒川区。ただ、産業として繊維業を扱う工場などが多い、というわけではなく区の大半は住宅地として活用されています。ファッションの街ではあるものの、懐かしい風景が残る住宅地として人気を集めています。

荒川区の地価平均は53万46円/㎡、前年からは4.51％上昇しています。日暮里駅などの周辺には商業施設などが建設されていますが、そこまで多いわけではありません。しかし、昼夜の人口の変動がとかの国比べると少ないことから、他の区よりも自営業者が多いといえるでしょう。また、都心部に近いだけでなく利便性が高いため、その影響が公示価格の大幅な上昇にも繋がっているのです。

2-19．板橋区：板橋、新板橋、志村坂上、高島平、成増

製造業が盛んに行われており、町工場などが多くものづくりの街である板橋区。作られている製品は食品やインク、楽器など多岐に渡り、こうした製品を販売する小売業も重要な区の産業を担っています。

板橋区の地価平均は44万9,029円/㎡、前年よりも3.30％上昇しています。板橋区は工場が多く、その周辺には工業団地が形成されるなど、区の大半が住宅地として活用されています。さらに、板橋区は都心部にも近く通勤・通学に適した地域です。そのため、区の内部だけで生活が完結できるだけでなく、ベッドタウンとしての機能が加わることが板橋区の地価の上昇に繋がっているの考えられます。

2-20．練馬区：江古田駅、桜台、練馬、豊島園

23区の中で最も新しく誕生した練馬区。区内には緑の多い閑静な住宅街が形成されており、世田谷区に次いで23区内で2番目に人口が多い区です。近年新しい鉄道が開通したことなどを受け人口が急増しており、マンションの建設ラッシュが起こっています。

練馬区の地価平均は41万529円/㎡、前年より2.36％上昇しています。東京都では珍しく農業が現在でも盛んでキャベツや大根などが出荷されています。また、古くから住宅街が形成されていたことから高齢者が多く生活しているのも特徴で、他の地域よりも相続が起こりやすいため十分な対策が必要です。

2-21．足立区：北千住、綾瀬、西新井、竹ノ塚

隅田川と荒川に挟まれた特徴的な立地の足立区。街道の宿場町であった千住宿には、時代とともに発展を続け、現在では区の中心駅である北千住駅が建設されました。北千住駅は複数の路線が乗り入れるターミナル駅としても機能しており、駅周辺には区内で最も賑わう繁華街が形成されています。

足立区の地価平均は34万554円/㎡、前年に比べて2.90％上昇しています。地価が最も上昇したのは変動率5.04％の北千住駅周辺で、主要駅を中心として3～4％程度の上昇を見せています。足立区は再開発が行われたことで住みやすさが向上し、現在も増加した人口に対応するべく、マンションの建設が急ピッチで進められています。

2-22．葛飾区：亀有、金町、青砥、柴又、立石

下町や人情の街というイメージが非常に強く現れている葛飾区。実は、都心部へ乗り換え無しで移動が可能という利便性の良さから都内でも有数のベッドタウンとして人気を集めています。区内には昔ながらの住宅街だけでなく、新しい住宅街も形成されており、多くの人の生活を支える街となっています。

葛飾区の地価平均は33万9,279円/㎡、前年から2.01％上昇しています。ベッドタウンとして機能している他の区よりも地価は低いのですが、この地価の安さが魅力にもなっており、主にファミリー層を中心としたニーズを生み出しています。都心部に近いにもかかわらず、費用を抑えて住宅を購入できる、というメリットが葛飾区に人気が集まる要因になっているのです。

2-23．江戸川区：江戸川、小岩、平井、瑞江、葛西

千葉県と隣接しており、外国人も多く生活している江戸川区。小松菜の発祥地としても知られており、小松菜を使用した郷土料理が区の名物にもなっています。区内は主に住宅地として利用されており、区民一人あたりの公園面積が23区内で最も広く、緑豊かな住宅街が形成されています。

江戸川区の地価平均は36万8,852円/㎡、前年と比較して2.72％上昇しています。江戸川区は高齢者が多いのですが、一方で子供も多く合計特殊出生率は23区内で最も高い数字を記録しています。若い世代やファミリー層からの人気が高く、移住者が増え続けていることから、今後も親子で住みやすい住宅街として需要を伸ばしていくと考えられます。