横浜市神奈川区・港北区の相続と税理士事情

神奈川県横浜市を代表する18行政区にある神奈川区と港北区。高層ビルと高層住宅が立ち並び、今なお再開発が続いているこの地域ではどのような相続の特徴があるのでしょうか？

1．神奈川エリアの相続事情

神奈川県では行政区1つに対して1つの税務署が管轄している地域は少なく、多くは2つ以上の地域を管轄しています。神奈川区、港北区は神奈川税務署の管轄であり、相続のデータも統合したものが発表されています。

神奈川エリアの相続税の申告件数は925件、実際に課税されたのが647件です。課税割合が15.20％、相続1件あたりの納付税額は約2,500万円となっています。神奈川県の平均的な相続のデータは、課税割合が12.39％、1件あたりの納付税額が約2,000万円で、比較すると神奈川エリアはどちらも大きく上回っています。

また、神奈川県内の他の地域と比較すると、課税割合、1件あたりの納付税額とともに4番目に多い数値となっています。つまり、神奈川エリアの相続は、課税される確率が高く、高額な相続税が課されているという特徴があります。

そのため、神奈川エリアでは相続税に対する注意がより重要となっており、節税対策が必須といいえるでしょう。

2．地価事情

相続税額に大きな影響を与える地価。神奈川エリアでは、どのような地価の特色があるのでしょうか？

2-1．神奈川区

横浜市の北東、ベイエリアの代表的な地域である神奈川区。横浜市で最初にできた行政区の1つであり、古くから神奈川県の中心地として発展してきました。現在では再開発が行われ、ポートサイド周辺など商業施設や高層のオフィスビルなどが立ち並ぶ最先端の街並みとなっています。

また、臨海部、内陸部、丘陵部と海からの距離によって土地の活用方法が異なっています。内陸部になるほど住宅が増えていき、商店街など昭和の懐かしい街並みが今でも残っています。さらに、臨海部は高層ビルの中にオフィスを構える総合的な仕事がメインですが、丘陵部では農業専用地区が設けられており、経済にも特徴的な2面性が見られます。

神奈川区の地価平均は約36万円と、イメージよりも地価が低いかもしれません。臨海部になるほど高額になり、内陸部に行くほど地価が下がっていく傾向にあります。実は、神奈川区の主要駅は臨海部に集中しており、内陸部からでも臨海部へ向かう人が多くいます。

つまり、住宅が多く集まる地域では、交通アクセスが不便に感じやすいため、臨海部よりも地価が下がりやすくなっています。そして、同じ内陸部でも鉄道駅に近いところは地価が高額になっていることから、神奈川区では場所よりも交通アクセスが地価を決める大きなポイントだと考えられます。

2-2．東神奈川（神奈川区）

神奈川区の中で地価が最も高額な地域が東神奈川です。神奈川駅周辺～東神奈川駅周辺の地域は、臨海部の中でも特に地価が高額化しています。神奈川区の主要な交通手段が集まっているのもこの地域で、内陸部に暮らす人の重要な交通拠点にもなっています。

そして、これらの地域は定期的に再開発が行われており、横浜市の中でも重要な重点整備地域に指定されています。ザ・ヨコハマ・タワーズやパークタワー横浜ポートサイドなどの、高層ビルが次々に建設され、横浜のイメージそのままの街並みが作られています。

東神奈川の地価平均は約37万円、神奈川駅周辺に地価平均が約57万円です。より発展している神奈川駅周辺の方が地価が高額になっています。特に、神奈川駅周辺は神奈川県の最重要駅である横浜駅との距離が非常に近いことも、地価がずば抜けて高額になっている要因だと考えられます。

神奈川区にとって、神奈川県の経済の中心地である横浜駅周辺のアクセスの良さが、非常に重要なポイントです。内陸部でもバスなどで横浜駅へアクセスできる地域は高額になりやすいため、交通網の整備が地価の重要なポイントであることを決定づけています。

2-3．港北区

神奈川区の北部、内陸部に位置している港北区。臨海部ではないものの、高層ビルや大規模なマンションが立ち並んでおり、住宅地・商業地のどちらも大きく発達しています。そして、人口・世帯数は政令指定都市の行政区の中でも最大となり日本一人の集まる都市となっています。

港北区は横浜市が指定する新横浜都心の中で、ほぼ全てが集まっていることから指定地区周辺を中心に、現在でも盛んに再開発が行われています。この再開発によって高層の駅ビルやマンションが次々に建設され、アマノやマクニカといった電子機器を扱う企業の本社がオフィスを構えています。

また、都心部を離れると住宅が増えていき、住宅街が広く形成されています。しかし、建設されている住宅には地域差があり、東部は一戸建て住宅が中心となる閑静な住宅街が形成され、西部には高層マンションを中心の新しい街並みが作られています。

港北区の地価平均は約36万円と、神奈川区とほぼ同じ価格です。ですが、地価の地域差には大きな違いがあり、港北区の地価は中心部を除いて、そこまで地価に多きな差がありません。これは、再開発が積極的に行われた結果、区を取り囲むように鉄道駅が建設され、どの地域でも交通の利便性に差が現れにくいことが考えられます。

2-4．新横浜（港北区）

港北区で地価の最も高額な地域が新横浜です。新横浜駅を中心としたこの地域は、新横浜都心に指定されており、現在でも再開発が活発に行われています。駅周辺には商業施設やオフィスビル、ホテルなどが多く建設されており、港北区の経済の中心地となっています。

この地域の開発が特に進んだのは、新横浜駅へ新幹線が停車するようになってからです。新幹線が停車することで全国各地から訪れやすくなったことで、ホテルや横浜アリーナなどの大型施設の建設が進んでいきました。

現在では全ての新幹線が停まる停車駅になり、空港などへのバスターミナルが設けられていることから、神奈川県の第2の玄関口ともいわれているそうです。

新横浜の地価平均は、約83万円と県全域の地価平均よりも大きく上回っています。駅周辺はより地価が高額化しており、100万円を超えるところも存在しています。ただ、新横浜以外の地域は地価がそこまで高額ではなく、差がありませんのでこの地域だけが特別に高い地域となっています。

2-5．神奈川エリアの地価の動向

それぞれの地域の特徴から神奈川エリアの地価の動向をまとめると、以下の3つのポイントにまとめられます。

• 中心駅周辺以外の地価は低く突出してる
• 新しい高層マンションだけでなく、古くからある住宅街が残っている
• 再開発が現在でも継続しており、今後も地価の上昇が見込まれる

神奈川エリアは主要駅周辺の地価が比べ物にならないほど高額化していますが、こうした地域は商業がメインとなり相続との関連性は低くなります。そのため、相続の中心となるのは主要駅の周辺以外の地域です。

ただ、主要駅以外の地域は地価平均での大きな差が現れにくく、一軒家が多く集まる住宅街が形成されています。つまり、神奈川エリアで生活している人は、土地に課される相続税にも差が出にくいため、エリア全体で相続税の発生率などが上昇していると考えられます。

そして、神奈川エリアの多くが今後も再開発が続いていく地域です。現在でも地価は上昇傾向にあり、今後も地価が上昇する可能性が極めて高いため、地価の動向を把握し効果的な節税対策を行うことが重要となっています。

3．所得と富裕層

地価の地域差が少ない神奈川エリア。地価と同じように相続税に影響を与える所得から、富裕層の動向も探っていきましょう。神奈川区と港北区、2つの所得の状況は以下のようになっています。

• 神奈川区：562万円
• 港北区：620万円

このデータは2014年のものなので少し古いのですが、横浜市全体の所得が大きく推移していないことから、現在でもそこまで変わっていないでしょう。どちらも非常に高額な所得となっており、両方の地域には富裕層が多く生活しているといえます。

所得が高額な背景には、神奈川区、港北区とともに神奈川県の経済の中心部である横浜駅に近いことが挙げられます。特に港北区は東京都にも近いため、それぞれのベッドタウンとして機能し、高所得者の生活の拠点となっています。

さらに、この2つの地域はそれぞれの区でも経済が大きく発展していることから、所得が高額になりやすい特徴があると考えられます。

4．税理士事情

地価が上昇傾向にあり、所得が高額な神奈川エリア。高額な相続税を回避するためにも、税理士による節税対策が必須となっています。では、神奈川エリアの税理士事情はどのような特徴があるのでしょうか？

• 神奈川区：223名
• 港北区：213名

それぞれの地域に在籍じている税理士数は上記のようになっています。合計すると、神奈川エリアには436名の税理士が在籍しています。神奈川エリアの相続税の課税件数は647件で、税理士数の方が少なっているため税理士が不足しているが分かります。

もちろん、全ての相続税が一度に起きることはありませんが、相続に強い税理士は数が少なく取り合いになることが予想されます。そのため、相続が開始する前から税理士探しを始めておき、信頼できる税理士を見つけておきましょう。

また、どうしても見つからない場合は横浜駅のある西区や川崎市など、人が集まりやすい都心部で税理士を探すのも効果的です。ただ、神奈川エリアは再開発が活発に行われており、地元の税理士の方が地価の動向を把握しやすいというメリットがあります。可能な限り神奈川エリア内で税理士を探し、より現実に即した節税対策を行いましょう。

横浜市神奈川区・港北区の相続税に強い税理士

• 木村匡宏税理士事務所【神奈川県・横浜市】
• 税理士法人小林会計事務所【神奈川県・横浜市】
• 神奈川県の相続税申告に強い税理士

【参考】神奈川エリア内の相続関連機関一覧

神奈川エリア内の相続に関連する各種機関の連絡先一覧をまとめました（2017年10月現在）。ただし、変更される可能性があることをご了承ください。