家なき子特例とは?改正で今まで適用されていたケースが適用されなくなる!

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大きな減税効果を持っている小規模宅地等の特例には、家なき子特例という例外パターンがあります。

本来の特定居住用宅地等の要件を満たしていない場合であっても、家なき子特例の要件に該当すれば、小規模宅地等の特例を受けることができるのです。

1.家なき子特例とは

1-1.概要

家なき子特例とは、特定居住用宅地等の要件の例外的なもので、被相続人と同居をしていない場合でも、次項で解説する要件を満たすときには、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

他の3つの宅地(特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等)には家なき子特例は関係ないので、注意しましょう。

家なき子特例という名称は、業界用語のようなものでに租税法に載っているわけではありません。この別居親族に持ち家がないことから、昔有名になったドラマと掛け合わせてできたのでしょう。

1-2.限度面積と減額割合

家なき子特例に該当する場合には、特定居住用宅地等に該当するということになるので、限度面積は330㎡、減額割合は80%になります。

限度面積330㎡
減額割合80%

2.家なき子特例の適用要件

家なき子特例は、次の要件全てに該当する場合に適用できます。直近にあった2018年度税制改正により、適用要件が追加されました。

2-1.被相続人が1人暮らしをしていること

被相続人に配偶者や同居親族がいてはいけません。
宅地を相続する親族が同居している場合には、通常の要件での特定居住用宅地等に該当する可能性が高く、家なき子特例の適用を考える以前の問題です。

2-2.その宅地を相続税申告期限まで所有していること

宅地を相続し、家なき子特例の適用を受けたい人は、相続税の申告期限まではその宅地を所有していなければいけません。ただし、住む必要まではありません。

分割や納税などのために申告期限前に売却してしまうと、特例の適用を受けることができなくなるので注意しましょう。

2-3.相続開始前3年間マイホームに住んだことがない

宅地を相続する人は、被相続人が死亡する前3年以内に、次の人が所有する家に住んだことがあってはいけません。

  1. 自分または自分の配偶者
  2. 3親等以内の親族
  3. 特別の関係がある法人

特別の関係にある法人とは、被相続人と被相続人の親族等が株式の50%超を所有している法人をいいます。

このような法人の経営権は被相続人一族にあり、小規模宅地等の特例を適用するために家の名義を法人にするなど、どのようにでもできるからです。

2-4.被相続人死亡時に住んでいる家を所有したことがない

宅地を相続する人が、被相続人が死亡した時点で住んでいる家を、過去に所有したことがあってはいけません。

3.家なき子特例を受けるための手続き

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、次の書類を添付した申告書の提出が必須です。

  • 第11・11の2表の付表1
  • 第11・11の2表の付表2の1
  • 第11・11の2表の付表2の2
  • 第11・11の2表の付表2の3

家なき子特例の場合には、これらに戸籍の附票が追加で必要となります。

  • 戸籍の附票(コピー可※)

戸籍の附票は、相続開始前3年以内にマイホームに住んだことがないことの証明をする書類です。
本籍地の役所のみ発行できるので、郵送の場合には往復の時間もかかります。あらかじめ調達しておきましょう。

※2018年度税制改正で、戸籍についてはコピーの提出も認められるようになりました。また、これに代えて「法定相続情報一覧図の写し」を添付しても良くなりました。

4.「家なき子特例」改正の概要

2018年度税制改正では、家なき子特例の要件が追加され、適用のハードルが高くなりました。追加された要件は、「2.家なき子特例の適用要件」の通りです。

改正前では、意図的に家を持っていなかったように不動産名義を工夫することで、家なき子特例の要件に当てはめることが可能でしたが、改正によりそのような租税回避行為が一気に難しくなりました。

5.「家なき子特例」改正で適用不可となるケース

改正前では家なき子特例が適用できたが、改正後は適用できなくなるケースを解説します。

5-1.住宅を子供に贈与して住み続けていた場合

相続人が所有している住宅を、相続開始4年前にその子供に贈与したが、その後も相続人本人が住み続けていた場合には、「被相続人死亡時に住んでいる家を所有したことがない」の要件を満たさず、家なき子特例の適用は受けることはできません。

改正前であればこの要件は存在せず、相続開始4年前の贈与であるため、相続開始前3年以内の要件もクリアしており、適用を受けることができました。

5-2.住宅を被相続人に売却して住み続けていた場合

相続人が所有している住宅を、相続開始10年前に被相続人に売却し、その後も相続人本人が住み続けていた場合には、上記と同様に「被相続人死亡時に住んでいる家を所有したことがない」の要件を満たさず、家なき子特例の適用は受けることはできません。

もしも売却した先が従兄弟(4親等親族)だった場合にはどうなるでしょうか。
この場合には、3親等以内親族という要件はクリアしていますが、やはり「被相続人死亡時に住んでいる家を所有したことがない」の要件を満たしていないため、アウトとなります。

いずれのパターンも改正前であれば、贈与または売却後3年を経過してさえいれば適用を受けることができていました。正にこのような租税回避行為を防止するための改正なのです。

5-3.被相続人の借家にタダで住んでいた場合

被相続人が自宅以外に所有している借家に、子供(相続人)がタダで住んでいた場合には、3親等以内の親族が所有している家に相続開始3年以内に住んでいることになるので適用を受けることはできません。

それでは被相続人が遺言により、その子供の子供(孫)に遺贈した場合にはどうなるでしょうか。
この場合には、その孫が親と相続開始3年以内に同居していたかどうかによります。まだ未成年者で親と被相続人の借家に住んでいたのであれば適用を受けられませんが、3年以上前に家を出ており、更にマイホームを持っていない場合には適用を受けることができます。

改正前であれば、相続人がマイホームを所有したことがないという理由だけで、家なき子特例の適用を受けることができましたが、「相続開始3年以内に3親等以内の親族が所有する家に住んだことがない」という要件が追加されただけで、とても窮屈になりました。

6.「家なき子特例」改正の経過措置

この税制改正は納税者不利な改正である点が考慮され、経過措置が設けられています。
経過措置とは、適用開始日からいきなり区切るのではなく、ある程度の猶予期間を設けて、その中に入るのであれば改正前の特例を適用できる措置です。

家なき子特例の場合には、2018年4月1日から2020年3月31日までの間の相続であれば、2018年3月31日時点で改正前の家なき子特例の要件を満たしており、かつ、相続開始時点でも改正前の要件を満たしている場合には、改正前の特例が適用できます。

まとめ

家なき子特例は、相続人が「3年以上賃貸暮らしの別居親族」であれば、小規模宅地等の特例の適用を受けることができる制度です。

2018年度税制改正により要件が追加されハードルが高くはなりましたが、経過措置があるので、2020年3月31日発生までの相続については、改正前の家なき子特例が使えるかもしれません。
ただ、相続はいつ発生するのか誰にも分かりません。適用できない場合にもしっかり備えて対策をしておきましょう。

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