小規模宅地等の特例改正、家なき子の一部が適用外に

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2018年度税制改正で、特に大きな改正となったのが小規模宅地等の特例です。その中でも非常に大きな節税効果のある、通称「家なき子特例」の適用要件に多くの改正がありました。
これらの特例について基本的なところから分かりやすく解説していきます。

1.家なき子特例について

家なき子特例とは「小規模宅地等の特例」の中にある、さらに特別な「特例」のことをいいます。まず、それぞれの特例がどのようなものなのか解説します。

1-1.小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例とは、相続で譲り受ける財産の中に、被相続人や被相続人と生計を一にしていた家族の居住用または事業用に使用していた土地で一定要件を満たすものがあった場合に、その土地の評価額を最大で80%減額してもらえる制度です。
この特例の適用を受けることができれば、最終的に税率が乗じられる相続財産評価額が下がることになり、結果として大きく相続税を減らすことできます。場合によっては相続税自体がかからなくなります。

1-1-1.限度面積と減額割合

宅地の種類ごとに限度面積と減額割合が設けられています。

土地の種類限度面積減額割合
特定居住用宅地等(※1)330㎡80%
特定事業用宅地等(※2)400㎡80%
特定同族会社事業用宅地等(※3)400㎡80%
貸付事業用宅地等(※4)200㎡50%

※1:被相続人の居住用に使用されていた宅地等をいいます。(マイホームの敷地)
※2:被相続人の事業用に使用されていた宅地等をいいます。(不動産貸付事業以外の事業用建物の敷地)
※3:貸付業以外の一定の法人の事業用に使用されていた宅地等をいいます。(不動産貸付事業以外の同族会社への賃貸敷地)
※4:被相続人の不動産貸付事業用に使用されていた宅地等をいいます。(賃貸アパート、マンションなどの敷地)

【関連】小規模宅地等の特例

1-2.家なき子特例の概要

小規模宅地等の特例は、上記4種類の宅地等について適用があります。そして家なき子特例が指すのは、4種類のうちの「特定居住用宅地等」です。
この特例は通常、被相続人と同居していないと要件を満たしませんが、特定居住用宅地等については、被相続人に配偶者と同居親族がおらず、マイホームを所有していない別居親族が相続する場合には、特例があります。

この特例を別名で「家なき子特例」と呼ぶのです。「家なき子」という言葉は、この別居親族に持ち家がないことから、昔有名になったドラマと掛け合わせてできたのでしょう。これは税理士の業界用語のようなもので、税法に載っているわけではありません。
現行の家なき子特例の要件は、次の通りです。

  • 被相続人に配偶者および同居相続人がいない。
  • 相続した別居親族がマイホームを持っていない。(相続開始前3年以内に限る)
  • 相続税の申告期限までその土地を所有し家に住んでいる。

2.改正内容

今回の改正では、この家なき子特例の要件に大きな変更があります。一言でいえば、厳しくなったといってよいでしょう。

2-1.改正前後の要件の比較

  改正前改正後
変更なし被相続人に配偶者及び同居していた相続人がいないこと
被相続人の自宅土地を承継し、相続税の申告期限まで所有し続けること
要件に追加あり相続日から遡って3年以内に次の人が所有する家に住んだことがないこと
①土地を承継した人またはその配偶者
②3親等内の親族
③特別の関係にある法人
新規被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を、
過去に所有していたことがない

2-2.改正の目的

現行の要件であれば、意図的に家を持っていなかったように不動産名義を工夫して、無理やりこの特例の適用を受けることが可能でした。
例えば次のような場合です。

  • マイホームを持っている相続人が、形式的にそのマイホームを親族などに売却または贈与し、そのままその親族名義の家に住み続ける
  • 親が不動産を取得し、そこに子供を住まわせる
  • 遺言を遺すことでマイホームを持っていない孫に自宅を譲り渡す

このような意図的な租税回避行為を防止するために、今回の改正は行われるのです。

2-3.適用開始時期

2018年4月1日以後に相続または遺贈により取得する財産に係る相続税について適用されます。

※参考
これは決定事項ではありませんが、2018年2月2日国会に提出された改正法案の附則にて大綱に記載されていない経過措置が明文化されていました。
2018年3月31日までに改正前の家なき子特例の要件を満たしている人については、2020年3月31日までの相続に限って、家なき子特例を認めるという内容の経過措置の記載がありました。
これに該当すれば、2020年3月までは改正前の優しい要件で適用を受けることができます。

3.今後は適用不可となるケースの紹介

今までは家なき子特例が適用されてきたケースで、2018年4月1日以後からは適用されなくなるケースを具体的に紹介します。

3-1.相続開始4年前に長男が住宅をその子(孫)に贈与し、引き続きその住宅に居住していた場合

家の所有者が子(孫)に変わっただけで、長男は引き続きその家に住んでいます。
よって、改正後の要件に新しく追加された、「被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を、過去に所有していたことがない」に該当しないので、適用を受けることはできません。
改正前であれば、相続開始4年前であり3年以内ではないので適用を受けることができました。

3-2.相続開始4年前に長男が従兄弟(4親等親族)に住宅を売却したが引き続きその住宅に居住している場合

従兄弟に売却して名義が変わっていますが、上記3-1と同様に長男は引き続きその家に住んでいます。
よって、改正後の要件である「相続開始3年以内に3親等内親族の家に住んだことがない」はクリアしていますが、「被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を、過去に所有していたことがない」に該当しないので、適用を受けることはできません。
改正前であれば、相続開始4年前であり3年以内ではないので適用を受けることができました。

3-3.相続開始10年前に長男の住宅を被相続人(親)が買い取ったが、長男は引き続きその住宅に居住している場合

親が買い取ることで名義が変わっていますが、上記2つの例と同様に長男は引き続きその家に住んでいます。
よって、改正後の要件である「被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を、過去に所有していたことがない」に該当しないので、適用を受けることはできません。
改正前であれば、相続開始10年前であり3年以内ではないので適用を受けることができました。

3-4.遺言によってマイホームを持っていない孫に自宅を遺贈した場合

孫が未成年だとすれば、通常、子(孫にとっての親)または被相続人と一緒に住んでいることが多いです。孫は3親等内の親族に該当するので、改正後の要件である「相続開始3年以内に3親等内親族の家に住んだことがない」に該当せず、適用を受けることはできません。
改正前であれば、孫はマイホームを持ったことはないので適用を受けることができました。

まとめ

今回の改正は、法律の抜け穴を利用した租税回避行為を徹底的に潰された形になりました。
今後、適用を受けることができるかどうかの判断は単純に、「3年以上賃貸暮らしの別居親族」と覚えておくと良いでしょう。

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