横浜市緑区、青葉区、都筑区の相続と税理士事情

横浜市の北西部に位置している、緑区、青葉区、都筑区。これらの緑エリアは、企業による新しい街づくりが行われた新興住宅地が人気を集めるスポットです。そこで、これから移住を考える人の参考になるように、それぞれの区の地価や相続税の特徴について解説します。

1．緑エリアの相続事情

横浜市の北西部にある、緑区、青葉区、都筑区からなる緑エリア。これらは全て緑税務署の管轄地域となっているため、相続税に関するデータも3つの区を合計したものとなっています。

緑エリアの1年間の相続税申告件数は990件、実際に課税された件数は689件です。相続1件あたりの納付税額は約3,090万円、課税割合は16.53％となっています。加えて、神奈川県全体の平均では、1件あたりの納付税額は約2,000万円、課税割合は12.39％です。

緑エリアの相続税のデータを平均データと比較してみると、1件あたりの納付税額と課税割合、どちらも平均を大きく上回っています。実は、緑エリアの1件あたりの納付税額は県内トップ、課税割合は2位と非常に高い数字なのです。つまり、緑エリアは神奈川県内で最も高額な相続税が課税されやすいエリアですので、きちんと相続税対策をしなければいけない要注意エリアといえます。

2．緑エリアの地価事情

それでは、どうして緑エリアは高額な相続税課税されやすいのか、その背景を地価から考えていきましょう。

2-1．代表的な地域と地価

2-1-1．緑区

横浜市の北西部にあり、東西に細長い形が特徴的な緑区。区の中央には鶴見川と恩田川が通っており、これら川を基準に街の様相が変わっています。区の東側にある鶴見川の北部には企業の工場がいくつも建設されており、それに伴った工業団地も形成されています。

南部は古くから住宅地として使用されてきましたが、近年新たに宅地造成されたところも増えており、新興住宅地としても人気を集めています。さらに、鶴見川と恩田川が合流する地域には、稲作や梨などが生産されている農地が広がっています。

緑区の地価平均は約22万6,000円、最も地価が高額なのは約25万2,100円の長津田です。ここは、長津田駅を中心とした地域で、横浜市街地と東京のどちらへもアクセスが可能な地域です。駅の北側には住宅地と商業地が混在しており、より多くの人が集まるだけでなく、生活拠点としても機能しています。

また、駅周辺は新たに再開発が進められ、道路や施設の整備が進んでいます。そのため、区の中心地域と呼んでも過言ではなく、今後も人気が高まることが予想されています。再開発の進行により地価が現在よりも上昇する可能性が高いため、今後の地価の状況には十分に注意しておきましょう。

2-1-2．青葉区

緑区の北部と隣接しており、東京都の県境に位置している青葉区。青葉区は、神奈川県内でも特に東京都と近いことから、東京都心部への通勤・通学者が多く「横浜都民」「青葉都民」などと呼ばれることもあります。

また、青葉区の人口は市内では2番目に多く、鶴見川から続く広大な農業用地が形成されているといういくつもの特徴を併せ持つ珍しい区です。区の産業としては農業や大型小売店などによる商業などが活発な半面、工業などの事業所や工場は少ないという特徴が現れています。

青葉区の地価平均は約31万7,000円、最も地価が高額なのは約42万2,000円の美しが丘です。この地域はたまプラーザ駅を中心とした地域で、この駅は大型商業施設であるたまプラーザに内包されるように建設されています。まさに駅でありながら商業施設という、地域の中心機能を一点に集めた構造となっています。

そして、このたまプラーザ駅から続いて形成されているのが住宅街である美しが丘です。駅に近いところから団地、一戸建て住宅地というように建設されており、用途や家族構成によって生活する住居や場所が異なっているのが特徴です。住宅地用に新しく開発された地域のため、地域内の道路や歩道は使いやすく整備され、見た目も整った美しい街並みが広がっています。

2-1-3．都筑区

青葉区の東部と隣接し、川崎市との市境にあたる都筑区。現在では港北ニュータウンの中心地域にもなっています。さらに、センター地区が都筑区にあることから、横浜市内における主要な生活拠点も指定されている重要な拠点にもなっています。

この再開発による影響により、ららぽーと横浜などの大型商業施設が建設され、人口増加による影響もあり商業が急速に発展しています。ただ、港北ニュータウンはもともと住居と職場、農業が一体となる街を作る構想であったため、ニュータウン内にも農業専用地区が整備され、現在でもほうれん草や小松菜などが生産されています。

都筑区の地価平均は約27万8,000円、最も地価が高額なのはセンター北駅周辺で約37万4,000円となっています。この地域は港北ニュータウンの北部に位置しており、ニュータウンの中でも特別な意味を持つ地域です。そのためか、駅周辺にはノースポート・モールという直通の大型商業施設などが相次いで建設されています。

さらに、このセンター北駅からは東京都都市部へのアクセスも容易に行えるため、交通拠点としても重要な地域となっています。また、南部にあるセンター南駅の地価は約34万7,000円と、区内2位の地価となっており、この周辺の地価が非常に高額になっていることが分かります。

2-2．緑エリアの地価の特徴

緑エリアの地価を高い順に並べると、青葉区、都筑区、緑区となっており、横浜市内での順位は、それぞれ5位、7位、11位となっています。そのため、緑区だけが少し地価が低くなっており、鶴見区と都筑区はトップクラスの地価だということが分かります。

こうした地価の差は企業などによる新しい住宅エリアの開発が関係していると考えられます。青葉区では美しが丘、都筑区では港北ニュータウンなどが該当し、こうした地域は東京都のベッドタウンとしても重要な役割を持つことから、住宅地、商業地ともに需要が集まるため、地価が高額になりやすいのです。

また、緑エリアの特徴として、農業や工業が活発ですが、区の半分以上は住宅地として活用されていることが挙げられます。つまり、地価が高いところでも一軒家などを所有している人が多いため、不動産への課税が高額になる可能性が高いのです。

そのため、それぞれの区内ではどこも相続税への注意が必要なのですが、特に新しく整備された地域で生活する人は相続税への対策が必須となっています。そして、緑エリアではほぼ全域で地価の上昇が見られていますので、今後は現在以上に相続税への対策が重要となるでしょう。

3．緑エリアの所得と富裕層

続いて、緑エリアの年収の状況から相続税との関わりを考えていきます。ただ、区ごとの詳細な年収のデータが公表されていませんので、今回は学区ごとの最高年収を元にします。

年収は各税金が考慮されておらず、今回のデータは最も高額な年収の学区によるものですので、実際の区ごとの所得などは、この数字よりも少なくなります。ですが、地価と同じように青葉区や都筑区の年収額は飛び抜けて高くなっていることが分かります。

これは、青葉区や都筑区がベッドタウンとして機能しており、東京都心部の行政機関や大手企業へ就職していることが多いため生まれた年収の差だと考えられます。特に、青葉区は横浜市内で最も世帯年収が高いといわれている地域です。

そのため、青葉区はもちろん都筑区には富裕層が多く生活しており、割合こそ少なくなりますが、緑区にも富裕層が生活している地域といえるでしょう。そして、地価と併せて考えると、富裕層が多く生活しているといっても地価が同じように高額になるとは限らないことが分かります。

ですので、緑エリアの相続は地価よりも貯金額などに対する課税が頻繁に行われていると考えられます。不動産への課税は一軒家やマンションを所有している人に限られますが、財産への課税は誰もが対象になりますので、どの地域のどの人も適切な相続税対策が必須となっているのです。

4．緑エリアの税理士事情

高額な相続税が課税されやすい緑エリアでは相続税対策が必須となります。そこで、最後に緑エリアに在籍している税理士の状況を確かめていきましょう。

緑エリアの在籍税理士数は合計で315名です。1年間の相続税申告件数は990件、課税件数は689件ですので、そこまで不足しているとはいえないでしょう。ただ、地域別の在籍数を比較すると、大半が青葉区に集中していることが分かります。

これは、青葉区はベッドタウンであるという立地から、ビジネスシーンなどでも活用されることが多い地域です。そのため、緑エリアを中心とした地域で活躍できるように青葉区に事務所を構える税理士が多いのだと考えられます。

特に、横浜市の南部には広いビジネス街が形成されているため、そこと被らないようにするためにも青葉区はちょうどよい地域なんかもしれません。ですので、それぞれの区内で相続に強い税理士を探すことはもちろんなのですが、依頼できない場合などに備えるためにも青葉市まで足を伸ばして税理士を探すことがおすすめです。

また、青葉区で生活している人は、場所によっては横浜市内よりも東京都の税理士の方が近いことがあります。東京都内への通勤者も多いため、横浜市内に縛られずに東京都でも税理士を探しておくのが良いでしょう。

【参考】緑エリア内の相続関連機関一覧

緑エリア内の相続に関連する各種機関の連絡先一覧をまとめました（2018年6月現在）。ただし、変更される可能性があることをご了承ください。