小規模宅地等の特例「同居」の考え方とは

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二世帯住宅

 小規模宅地等の特例は、数ある相続税法の特例の中でも大きな節税効果があるものの1つで、一定要件に該当する土地については、その評価額を最大8割も減額してもらえる制度です。

この特例の特定居住用宅地等の適用要件の中に、「被相続人と同居」というものがあります。 今回はこの同居について、その考え方を徹底解説します。

1.特例の適用は原則として「同居親族」

小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのは、被相続人の自宅を相続した次の1~3に該当する人です。

  1. 被相続人の配偶者
  2. 被相続人と同居し、かつ、自宅を相続したあと申告期限まで所有して住み続けた親族
  3. 上記1、2に該当する人がいない場合には、自宅を相続したあと申告期限まで所有した別居親族(相続開始前3年以内に相続人本人またはその配偶者が自宅を所有し、住んだことがないこと)

配偶者であれば同居か別居かは問わず適用を受けることができ、親族の場合には被相続人と同居をしていたのであればシンプルな要件で済みますが、別居の場合には例外的扱いとなり要件が細かくなります。
このキーポイントとなる「同居」とは、共に起居していることをいい、次の要件から総合的に判断されます。

  • 日常の生活状況
  • 家への入居目的
  • 家の構造及び設備
  • その親族が他に生活の拠点となる家の保有状況

ただ、このような要件だけではいまいち分からないという人も多いでしょう。
以下で、迷うことが多い例を挙げて解説していきます。

2.パターン別解説【適用できる場合】

適用されないかも?と思っても、実は適用可能な例を挙げてみます。

2-1.完全分離型の二世帯住宅

被相続人と同居していた住宅が、完全分離型の二世帯住宅だった場合であっても、それは同居として認められ特例の適用を受けることができます。

完全分離型とは、階で世帯を分けたり、壁を隔てて左右に世帯を分けるなど、玄関が別で建物内で行き来ができないようになっている構造の二世帯住宅で、同じ屋根の下に暮らしながらも互いのプライバシーを保てるようになっています。

以前は二世帯住宅であっても完全分離型の場合には適用対象外だったのですが、税制改正により平成26年からは構造にかかわらず適用できるようになりました。

2-2.単身赴任で一時的に離れて住んでいる

被相続人と相続人一家は同居しているが、相続人本人は単身赴任で別居している場合であっても、同居として認められます。
これは相続人の単身赴任が解消されればまた同居することが明らかであり、生活の基盤は被相続人と家族が同居している家にあるものと考えられるためです。

2-3.相続発生直後に転勤になった

被相続人と同居していた相続人一家のうち、相続人本人が相続発生直後に転勤のため単身赴任し、申告期限前に引っ越してしまった場合でも同居として認められます。

相続人本人は単身赴任で同居していませんが他の家族はずっと同居しており、要件の中の「申告期限まで住み続けること」には反していないと考えられるためです。
ただし、単身赴任ではなく家族ごと転居した場合には要件に該当しなくなるため、特例の適用を受けることはできません。

2-4.老人ホームに住んでいる

同居していた被相続人に介護が必要となったため老人ホームに入居し、そのまま退所することなく死亡した場合でも、自宅については特例の対象となります。
以前はこのようなパターンは適用対象外でしたが、税制改正により平成26年より適用できるようになりました。

ただし、老人ホーム入所から死亡するまでに自宅全体や空いている部屋を賃貸に出してしまうと、対象外となってしまいますので注意しましょう。

3.パターン別解説【適用できない場合】

3-1.親子で区分登記している二世帯住宅

上記「2-1.完全分離型の二世帯住宅」で、二世帯住宅であれば構造問わず適用対象となると解説しましたが、その二世帯住宅の建物を区分登記している場合には同居とはみなされず、特例の適用ができません。

区分登記とは例えば、二世帯住宅の1階と2階に分かれて親子で同居している場合に、建物すべてを親名義で登記せず、1階は親、2階は子として登記するようなことをいいます。

3-2.住民票は同じだが、一緒に住んではいない

「住民票を同じにすれば簡単に同居になるのでは?」と思うかもしれませんが、同居親族に該当するかどうかは実態で判断するため、住民票が同じだけでは同居しているとは認められません。反対に住民票が違っても実際に同居しているのであれば認められます。

例えば、都会の学校に一人暮らしをしながら通う学生などであれば、実家から住民票を移すことなく生活しているケースも少なからずあるでしょう。その中で実家の相続が発生した場合には、この学生とは同居しているとは認められません。

3-3.泊まり込みの介護で同居状態にある

他の場所に家族と生活がある親族が被相続人の介護をするため、被相続人の家に住み込んでいた場合に、その住み込み期間中に被相続人が亡くなり、その後も遺品整理などのために申告期限まで続けて住んでいたとしても、生活拠点は別にある状態で介護のために同居していると考えられ、特例の適用はできません。

まとめ

同居かどうかは実態で決まります。税務調査が入った際には、水道光熱費や郵便物の送付先まで細かく確認されますので、同居の判断は慎重に行いましょう。

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