小規模宅地等の特例の「同居」の考え方をケース別に徹底解説!

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小規模宅地等の特例は、最大で80%も宅地の評価額を下げることができるので、是非とも利用したい相続税対策です。

小規模宅地等の特例の一つ特定居住用宅地等に、「同居」という要件が登場しますが、これだけでは漠然としていてよく分かりません。

実は、この「同居」の判断は、なかなか難しいものなのです。

そこで今回は、この「同居」の考え方に焦点を当てて、「同居」の要件や「同居」に該当するのかしないのかを具体例を挙げ徹底解説します。

1.小規模宅地等の特例の「同居」の要件

被相続人が住んでいた宅地を相続する場合に、小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのは、次に該当する人です。

  1. 被相続人の配偶者
  2. 被相続人と同居していた親族で、相続開始時から相続税申告期限までその自宅に住み続け、かつ、その宅地等を所有している人
  3. 被相続人と別居していた親族で、家なき子特例(※)の要件に該当する人

宅地を相続するのが配偶者の場合には、同居か別居かは問われず、無条件で適用を受けることができます。
これが親族の場合には、同居であればシンプルな要件で済みますが、別居の場合には家なき子特例という例外的な扱いとなり要件が細かくなります。

特定居住用宅地等に該当するかどうかは、「同居」というのがキーポイントになるのです。 それではどういう状態のことを同居というのか、次項で詳しく解説します。

なお、家なき子特例について詳しくはこちらをご覧ください。

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2.小規模宅地等の特例の同居の考え方

2-1.同居親族とは

同居親族とは、被相続人が亡くなる直前において、同じ家で一緒に日常生活を送っていた親族のことをいいます。 これを法律上の難しい言葉にすると、「共に居起していたといいます

2-2.実務上の4要件

被相続人と同じ家で日常生活を送っていたというだけでは、まだ要件として漠然としているので、実務上では次の4つの観点から総合的に判断します。

  • 日常生活の状況
  • 家へ入居した目的
  • 家の構造及び設備
  • その親族の生活拠点となる他の家の保有状況

小規模宅地等の特例が相続税額に与える影響は大きいため、同居の判断を誤ってしまうと、本来の相続税より多く納めてしまったり、申告後の税務調査で多額の追徴税が発生したりなど大きな損失となります。
税理士に相談して確実な判断をしてもらいましょう。

3.小規模宅地等の特例で「同居」と扱われる

それではよくある具体例を使って、4要件に当てはめながら判断していきましょう。

まずは、別居扱いなようで実は同居として認められるパターンです。

3-1.完全分離型の二世帯住宅

同じ建物の中で親と子供世帯が暮らす二世帯住宅ですが、完全同居型、部分共有型、完全分離型の3種類の形があります。

中でも完全分離型はマンションの隣同士で生活するようなイメージで、全く別の世帯として暮らす構造になっています。 一見、これは同居ではないだろうと考えてしまいますが、同居として認められます。

以前は、二世帯住宅であっても完全分離型の場合には同居とは認められませんでしたが、税制改正により2014年から構造は問われなくなりました。

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3-2.相続人が単身赴任で別居中

被相続人と相続人一家は同居しており、相続人だけ単身赴任で別居していた場合でも、被相続人と相続人は同居として認められます。

これは、相続人は家族を残していることから、単身赴任が終わればまた相続人も被相続人と同居することが明らかであり、現状は別居であっても、生活の基盤は被相続人と家族が生活している家にあると考えられるからです。

3-3.被相続人の死亡後に相続人が単身転勤

被相続人死亡後から申告期限前に、相続人が転勤で単身赴任先へ引っ越すことになった場合には、死亡時点では同居をしており同居の要件は満たしていますが、申告期限まで住んでいないので小規模宅地等の特例の適用の判断はどうなるのでしょうか。

この場合には3-2.と同様に、家族を残して単身赴任しているため、生活の基盤は被相続人と家族が同居している家にあると考えられ、申告期限まで引き続き住んでいると認められます。
もしも、家族ごと引っ越してしまった場合には申告期限まで住んでいないので、小規模宅地等の特例は適用できません

3-4.被相続人が老人ホーム入居中に死亡

被相続人が老人ホームに入居し、そのまま退所することなく死亡した場合でも、同居していた相続人がそのままその家に住み続ける場合には、同居として認められます
以前は認められませんでしたが、2014年度税制改正により変わりました。

ただし、被相続人が老人ホームに入居したことで空いた家全体や一部を賃貸に出した場合や、老人ホーム入居と入れ替わりで、相続人が被相続人の家に住み始めた場合などは、同居にはなりませんので注意しましょう。

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4.小規模宅地等の特例で「同居」と扱われない

次に、勘違いしていたら怖い、同居なようで実は同居として認められないパターンです。

4-1.区分登記している二世帯住宅

3-1.で二世帯住宅については、その構造は問われないと解説しましたが、登記がどうなっているかは重要となります。
二世帯住宅を親と子で区分所有登記している場合には、同居として認められません。これに対して、共有登記は同居となります。

区分所有登記とは、例えば、二世帯住宅の1階と2階に分かれて親子で同居している場合に、建物すべてを親名義で登記せず、1階は親、2階は子として登記するようなことをいいます。
共有登記とは、建物すべてを親と子で2分の1ずつ共有で所有するような登記のことをいいます。

4-2.住民票は同じだが別居

被相続人と同居をしていたがどうかは、実態で判断されます。住民票だけ同じであっても、日常生活を共にしていなければ同居ではありません。反対に実態が同居であれば、住民票が違っていても同居として認められます。

「税務署がそこまで確認できるのか?」、「住民票を見ただけで判断するのでは?」と考えるかもしれませんが、税務署は徹底的に調べることが可能です。郵便物の送付先、水道光熱費、近所への聞き込み、勤務先への通勤状況の確認などにより、簡単に実態が分かってしまいます。

4-3.介護するための同居

被相続人と別居をしている親族が、被相続人の介護のためにその家に泊まり込んで生活していた期間中に被相続人が死亡した場合は、同居として認められません。 被相続人死亡後も遺品整理などのために、申告期限まで住み続けたとしても同じで、同居ではありません。

この同居は、被相続人の介護や遺品整理などが完了したら別居先に戻ることが前提のものであり、本来の生活基盤は別居先にあると考えられるからです

4-4.週末だけ同居

平日は相続人家族で日常生活を送り、週末だけ被相続人の元で生活をしている場合には、単に週末だけ被相続人の元に遊びに来ているようなもので、生活基盤は別々であると考えられます。
よって、同居として認められません

まとめ

「同居」という定義は、税法上では明確にされていません。実態を実務上の4要件をベースにして総合的に判断されます。

税務調査が入った際には、水道光熱費や郵便物の送付先まで細かく確認されますので、同居の判断は税理士に相談して慎重に行いましょう。

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