川崎市川崎区・幸区の相続と税理士事情

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川崎

神奈川県川崎市の南東部位置している川崎区と幸区。市の行政機関が集中し、沿岸部が形成されているこの地域ではどのような相続が起きているのでしょうか?地価や所得から相続の状況を考えていきましょう。

1.川崎市川崎区、幸区の相続事情

神奈川県川崎市の南東部に位置している川崎区と幸区。この2つの区はどちらも横浜南税務署の管轄地域となっており、相続税に関するデータも合計されたものが発表されています。

川崎市川崎区、幸区の相続税申告件数は465件、実際に課税された件数は334件。相続1件あたりの納付税額は約1,783万円、課税割合は9.30%です。神奈川県全体の平均データでは1件あたりの納付税額は約2053万円、課税割合は12.85%となっています。

この平均データと比較すると、1件あたりの納付税額と課税割合のどちらも平均データを下回っていることが分かります。特に、課税割合の低さが目立ち、県内では下から2番目という低い数字となっています。

ただし、1件あたりの納付税額は県内で13位と、課税割合と比べると高い順位です。そのため、川崎市川崎区、幸区の相続では課税割合が低く、限られた世帯にのみ高額な相続税が課税されているといえるでしょう。

2.川崎市川崎区、幸区の地価事情

それでは、地価の特徴から川崎市川崎区、幸区の相続税の特徴を考えてみましょう。

2-1.代表的な地域と地価

2-1-1.川崎駅

川崎市と幸区どちらの区でも最も地価が高額なのが川崎駅周辺です。川崎駅は市の中心駅として機能しており、1日平均20万人以上もの人が利用している重要な交通拠点となっています。その結果、川崎駅を中心とした地域には広く繁華街が形成されています。

駅の東口方面には駅と接続している駅ビル「アトレ川崎」が建設されており、現在でも新たな商業施設建設が続き、非常に多くの人で賑わっています。特に、バスターミナルや周辺道路などを再整備したことで利便性が向上し、ますます人気を集めるようになりました。

また、西口方面は活で工業地区でしたが、近年再開発によりラゾーナ川崎やラゾーナ川崎東芝ビルなどが建設され、商業地だけでなくビジネス地としても発展しています。以前から東口方面が繁華街として発展していましたが、再開発により地域差による差がほとんどなくなっています。

川崎駅周辺の地価平均は約78万7,400円です。川崎駅を挟んで川崎区と幸区が分かれており、どちらの区でも2位の地域とは2倍程度の価格差が生まれています。ただ、住宅地が少ない地域のため、相続税が課税される可能性は低いかもしれません。

2-1-2.港町(川崎区)

川崎駅の特東部に位置している港町駅を中心とした地域が、川崎区で2番目に地価が高額な地域です。この地域には川崎競馬場や川崎競輪場が建設されていますが、商業施設などは少なくほとんどが住宅地として活用されています。

港町の地価平均は約35万8,000円です。港町町駅から川崎駅までは2km程度と非常に近い距離に位置しています。この立地条件が地価の上昇にも影響を与えていると考えられます。特に、繁華街から適度に離れていることで騒がしさなどを感じることが少ないため、生活拠点としては非常に優れているといえるでしょう。

また、繁華街に近いことから地域内に商業施設がなくても困ることはなく、不便さを感じることはありません。さらに、古くから繁華街として発展してきた東口方面に位置していますので、繁華街へのアクセスが容易なこともこの地域が人気を集める理由といえるでしょう。

そして、港町駅の北部には大規模なタワーマンションが複数建設される計画が進められています。港町の地価2013年から連続して上昇していますが、このマンション地帯が完成するにつれて人気が高まる可能性があり、今後も地価の上昇が続いていくと予想されます。

2-1-3.鹿島田(幸区)

鹿島大神が地名の由来となっている幸区鹿島田。鹿島田駅を中心としたこの地域は、駅周辺に商業地が形成されており、他の大部分は住宅地として利用されています。さらに、駅ビルである「EKiST」やサウザンドモール、新川崎三井ビルなどビジネス地としても成長しています。

また、鹿島田駅の西部には新川崎駅が建設されており、行き先に合わせて2つの駅を使い分けられます。特に、鹿島田駅と新川崎駅駅の間にある地域は再開発が行われ、複数のオフィスビルと高層マンションが建設されたパークシティ新川崎が形成されています。

鹿島田に地価平均は約38万円で、幸区内では2番目に地価が高額な地域です。鹿島田駅は東西に商業地が形成されており、駅周辺にも小学校や中学校が建設されています。そのため、マンション地帯であるパークシティ新川崎からでも、十分通学範囲内となっています。

つまり、通常駅周辺のマンションはビジネスマンなどが中心となって購入しますが、鹿島田の場合家族で入居しても利便性が損なわれません。したがって、戸建て以外の住宅街も形成されており、駅周辺の地域でも相続が発生する可能性が高いといえるでしょう。

2-2.川崎市川崎区、幸区の地価の特徴

川崎区と幸区の地価平均は、それぞれ約53万5,000円、約34万円となっており、川崎区のほうが地価が高額です。これは、どちらの地域も最も地価が高額な地点は同じなのですが、その地点以外での地価が川崎区のほうが高額なため、こうした地価の差が生まれています。

川崎市全体の地価平均は約37万8,000円ですので、川崎区は平均を大きく超えており、幸区の地価は平均をやや下回っていることが分かります。つまり、この地域では川崎区が相続の中心地となっており、不動産の相続により発生する相続税が高くなっていると考えられます。

ただし、川崎区の沿岸部は埋立地となっており、この地域の地価は内陸部よりも地価が低くなっています。そのため、川崎区の中でも内陸部の住宅街が相続の多く発生している注意エリアといえるでしょう。

また、川崎区と幸区どちらも前年度よりも地価が上昇しており、川崎区では2.97%、幸区で2.45%上昇しています。特に、幸区では各地域が2.0%以上の上昇を見せており、今後も地価が大きく上昇する可能性を秘めています。

3.川崎市川崎区、幸区の世帯年収と富裕層

続いて、地価と並んで相続税を決定する大きなポイントである年収について、それぞれの地域の特徴を確認していきましょう。

自治体名年収1,000万円を超える割合
川崎区491万円6.35%
幸区619万円13.25%

このデータを比較すると、地価とは反対に幸区のほうが世帯年収が高額であることが分かります。さらに、世帯年収が1,000万円を超える割合も幸区のほうが高くなっており、幸区に富裕層が集まっているといえるでしょう。

川崎区には川崎市役所などの行政機関が多く建設されていますが、沿岸部は工業地帯となっているため、実際に生活できる場所は限られています。加えて、住宅地にも小規模な工場が建設されているため、地域によっては住宅と工場が密接した住宅街が形成されています。

一方幸区は、多くの工場が相次いで閉鎖されたことで、その跡地に商業施設や住宅地の整備が進み、工場地と住宅地がしっかりと区分けされた街並みが整備されています。つまり、多くの人から選ばれやすい住宅地は川崎区よりも幸区となっており、川崎区の中心部への通勤者も幸区に生活拠点を構えやすいのです。

また、川崎市は東京都との距離が近いことから、東京都への通勤者が増加しています。そして、幸区のほうが内陸になるため、東京都中心部へ近くなります。すると、都内で働く人にとっても幸区のほうが生活拠点として優れているため、高額な所得を受け取っている人が幸区に集まりやすくなっていると考えられます。

4.川崎市川崎区、幸区の税理士事情

地価と所得を踏まえて考えると、川崎区と幸区どちらも相続税への対策が重要となる地域です。そこで、最後に川崎区と幸区に在籍している税理士の状況を確かめていきましょう。

自治体名在籍税理士数
川崎区166名
幸区57名

各区の在籍状況は上記のようになっており、川崎区と幸区の合計税理士数は223名です。川崎区、幸区の1年間の相続税申告件数は465件、課税件数は334件となっています。在籍税理士数と件数を比較してみると、税理士がやや不足していることが分かります。

また、各区を比較すると幸区の在籍税理士数は川崎区の1/3程度となっています。そのため、幸区で生活する人は地元だけでなく川崎区でも税理士を探しておく必要があります。そして、相続税の対応件数や実績に注目して、相続に強い税理士を見つけましょう。

また、川崎区も幸区も高層マンションの建設が相次いでおり、戸建てではない不動産の相続が発生する可能性があります。そこで、単に不動産の相続ではなく、マンションの相続という点に絞って実力ある税理士を探すのも効果的です。

川崎区と幸区はどちらも地価の上昇が続いており、今後も継続して上昇する可能性があります。現在よりも相続時の不動産価値が上がる可能性がありますので、不動産鑑定に強い税理士への需要が伸びることも考えられます。したがって、ただ相続に強いだけでなく、不動産への知識の深さや不動産鑑定士との連携体制などを判断材料に税理士を選びましょう。

川崎市川崎区、幸区の相続税に強い税理士

【参考】川崎区、幸区内の相続関連機関一覧

川崎区、幸区内の相続に関連する各種機関の連絡先一覧をまとめました(2018年10月現在)。ただし、変更される可能性があることをご了承ください。

機関名住所TEL
川崎南税務署〒210-8531
神奈川県川崎市川崎区榎町3番18号
044-222-7531
(代表)
川崎県税事務所〒210-8562
神奈川県川崎市川崎区富士見1-1-2
045-881-3911
(代表)
川崎区役所〒210-8570
神奈川県川崎市川崎区東田町8番地
044-201-3113
(代表)
幸区役所〒212-8570
神奈川県川崎市幸区戸手本町1-11-1
044-556-6666
(代表)
横浜地方法務局
川崎支局
〒210-0012
神奈川県川崎市川崎区宮前町12-11
川崎法務総合庁舎
044-244-4166
(代表)
川崎公証役場〒210-0007
神奈川県川崎市川崎区駅前本町3番地1
NMF川崎東口ビル11階
044-222-7264
(代表)
横浜家庭裁判所
川崎支部
〒210-8537
神奈川県川崎市川崎区富士見1-1-3
044-222-1315
(代表)
神奈川県司法書士会〒231-0024
神奈川県横浜市中区吉浜町1番地
045-641-137
東京地方税理士会
川崎南支部
〒210-0012
神奈川県川崎市川崎区宮前町1-2
三菱化工機ビル3F
044-233-5340
神奈川県弁護士会〒231-0021
神奈川県横浜市中区日本大通9番地
045-201-1881
(代表)

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