さいたま市の相続事情

（本章では、令和元年度データを参照）

さいたま市は、西区、北区、大宮区、見沼区の4つの区を管轄する大宮税務署（大宮エリア）と、中央区、桜区、浦和区、南区、緑区の5つの区を管轄する浦和税務署（浦和エリア）、および、岩槻区と他5市を管轄する春日部エリアの3つに分かれています。

浦和エリア（中央区、桜区、浦和区、南区、緑区）

浦和エリアの相続税の申告件数は1,050件、実際に課税された件数が752件です。課税割合は14.62％、相続1件あたりの納付税額が約3,056万円となっています。埼玉県内の他の地域と比べてみると、1件あたりの納付税額と課税割合の両方が最も高い数字となっています。

つまり、浦和エリアの相続税の特徴として、1件あたりの納付税額が高く、相続税が課税される可能性は極めて高いことが挙げられます。県内では特に相続税に要注意な地域といえるでしょう。

大宮エリア（西区、北区、大宮区、見沼区）

大宮エリアの1年間の相続税申告件数は884件、実際の課税件数は634件です。相続1件あたりの納付税額は約2,174万円、課税割合は13.32％になっています。埼玉県の平均データでは、相続1件あたりの納付税額は約1,732万円、課税割合が10.12％です。

平均データと比較してみると、納付税額と課税割合どちらも平均を上回った数字となっています。特に、納付税額は県内で4位、課税割合は2位で、大宮エリアは高額な相続税が発生する要注意エリアといえるのです。そのため、大宮エリアでは高額な相続税への備えをしておき、適切な対策を行いましょう。

春日部エリア（岩槻区、他5市）

春日部税務署の管轄エリアは、さいたま市岩槻区、久喜市、蓮田市、幸手市、白岡市が含まれ、6つの市区で構成されています。

春日部エリアの相続税の申告件数は867件、実際に課税された件数は672件となっています。相続1件あたりの納付税額は約1,124万円、課税割合は8.71％です。

さいたま市の地価事情

浦和エリア

中央区

さいたま市の中央部よりもやや西に位置している中央区。さいたま市の行政区の中では、最も小さな区でもあります。区の半分以上を住宅地として活用しており、特に南部は昭和初期から整備され、古くから住宅地として発展を続けています。

もともとさいたま市は東京都心部への通勤通学者が多く、東京都のベッドタウンとして機能しています。さらに、さいたま市内で行政機関や商業施設が集まる浦和区や大宮区にもアクセスが容易なため、これらの区のベッドタウンとしても、中央区は人気を集める区となっています。

中央区全体の地価平均は約26万円、最も高額な地域はさいたま新都心駅周辺の約39万円です。大宮区に近いこの地域は、大規模な再開発が行われており、企業だけでなく官公庁の出先機関も集まる、重要な都心部となっています。

さらに、さいたまスーパーアリーナやけやきひろばなどが建設されており、観光地としても非常に人気を集めています。中央区の立地や再開発などから、僅かずつですが人口も増え続けており、今後も土地需要が高くなる地域だと考えられます。

桜区

さいたま市の南西部に位置し、荒川や鴨川など河川が多いことでも知られている桜区。埼玉大学が建設されていることから、下宿している学生も多いといわれています。街の大半は住宅地として活用されており、大型なオフィスビルや商業施設はなく落ち着いた雰囲気が人気の区です。

河川が多いことから水田として利用されてきた歴史があり、今でも河川を利用した水資源の技術センターなどが建設されています。また、200年以上続く内木酒造の本社は桜区にあり、2008年にはさいたま市の伝統産業事業所に、2017年には国の登録有形文化財に指定されています。

桜区全体の地価平均は約15万円、最も地価が高額な地域は中浦和駅周辺の約25万円です。中浦和駅周辺は浦和区との区境であり、浦和駅周辺の発展した施設を活用しやすいことから、地価が高額になっています。

また、西浦和駅周辺は、今後再開発が決定していることから地価の上昇が始まっている地域です。現在の上昇率はまだ低いですが、今後の状況に寄って地価が急上昇する可能性がありますので、注意深くチェックしておきましょう。

浦和区

浦和エリアの中心部となっているのが、さいたま市の南部に位置する浦和区です。以前は浦和市と呼ばれていた地域でしたが、さいたま市が政令指定都市へ移行するにあたり、浦和区、緑区、桜区、南区の4つの区へ分けられました。

浦和区には、埼玉県庁やさいたま市役所などの行政機関が集まっており、さいたま市の中でも中心的な役割を持った区です。さらに、市の中心部となっていることから人口も多く、人口密度はさいたま市内の区の中では最も高くなっています。

浦和区全体の地価平均は約40万円、地価が最も高額なのは約47万円の浦和駅周辺です。大企業の本社や市の官公庁が多く集まる浦和区の玄関口、中心駅であるため、商業施設なども立ち並ぶ大都市部が形成されています。

また、都会的な発展をしている浦和区は、もともと戸建住宅地でも人気を集めており、今なお閑静な住宅街が人気です。ただ、宅地用の土地が少なくなった近年では、駅周辺を中心に高層マンションが相次いで建設されており、こうしたことからも地価が上がっていると考えられます。

南区

さいたま市の南端に位置する、名前通りの特徴がある南区。区の総面積の半分以上が住宅地が占めており、住宅戸数はさいたま市や埼玉県の平均を上回っています。住宅が多いということは人口が多いことでもあり、市内で最も多い人口を誇っています。

ただ、商業地が全くないということでなく、南浦和駅や武蔵浦和駅周辺には商業施設などが多く建設されています。特に、武蔵浦和駅周辺はさいたま市の副都心として位置づけられており再開発が行われています。

南区全体の地価平均は約27万円、最も地価が高額なのは約30万円の武蔵浦和駅周辺です。南区の特徴として、浦和区と桜区に近いことが挙げられます。そのため、浦和駅に近い部分は地価が上がりやすい傾向にあり、武蔵浦和駅から離れていても油断ができません。

さらに、桜区の説明でも触れましたが、西浦和駅周辺はこれから再開発が行われる注目の地域です。この発展により西浦和駅周辺の地価が上がれば、南区の地価も上昇する可能性があります。周りの区の発展によっても地価が大きく変わる重要な地域となっています。

緑区

さいたま市の南東部に位置し、ワールドカップの最終予選が開かれた埼玉スタジアムがある緑区。東浦和駅周辺や三室地区を中心として宅地造成が進み、現在でも各地で造成が行われています。さらに、道路の整備も行われており、渋滞が緩和されよりスムーズな交通が可能になりました。

市の東部にある浦和美園駅周辺は副都心として位置づけられ、2001年から区画整理事情が始まっています。この区画整理では、計画人口は3万1,200人と、市内最大規模の再開発が進んでおり、人口の大幅な増加も見込まれています。

緑区全体の地価平均は約17万円、最も地価が高額なのは約17万円の東浦和駅周辺です。緑区は浦和区と隣接していますが、鉄道網は西～南部に通っており、鉄道での移動では東浦和駅が区民の中心駅であるため、地価が高額化しています。

また、鉄道が中心にないことから区内では自動車での移動がメインとなり、県道や国道などが重要なアクセスラインとなっています。そして、浦和美園駅周辺は2016年と比較して約87％の地価上昇が見られるため、特に注意して地価の動向を把握しておかなければいけません。

大宮エリア

西区

さいたま市の北西部に位置し、川越市や上尾市などと隣接している西区。西区の3/1は現在でも畑として利用されており、残りの3/2は田園として活用されるなど、緑が多く懐かしい風景が広がっています。

西区の地価平均は約11万3,000円、最も地価が高額なのは11万4,000円の西大宮駅周辺です。西大宮駅は区の中心駅として機能しており、他区や他市への移動の重要な拠点となっており、駅を中心に市街地が形成されています。

現在は宅地化が進んでいるものの、西区は田畑が多い地域です。そのため、区全体で地価が伸びにくい傾向にあります。ただ、田畑は区全体に存在していますので、土地活用に地域差があまりなく、地価にも地域差が現れにくいのも特徴といえます。

ですので、土地への課税額は区内のどの地域も同様であり、駅周辺に生活していなくても相続税への対策が必要となります。また、のどかな町並みが生活拠点への人気となり、ここ数年は地価が大きく伸びていることにも、しっかり注意しておきましょう。

北区

西区の北東部と隣接し、さいたま市の北部に位置している北区。鴨川や芝川など、3つの川が流れており、区境としても活用されています。北区は、さいたま市の中心部に近いことから、西区よりも市街地化が進んでおり、各駅の周辺には商業施設などが複数作られています。

北区の地価平均は約17万6,000円、最も地価が高額なのは約29万6,500円の盆栽町です。盆栽町はその名の通り、多くの盆栽業者が店舗を構えていた町です。ですが、現在ではその盆栽業者も5店のみとなり、地域のほとんどが住宅地として活用されています。

ただし、盆栽町はもともと関東大震災後に東京都の近代的な町並みを参考に復興したといわており、市内でも最先端の街づくりが行われていました。その結果、数役年経っても利便性が保たれており、時代ごとに人気を集め、現在では区内で最も高額な地価を記録しているのだと考えられます。

また、盆栽町の最寄り駅である大宮公園駅。駅南部には、競輪場や野球場がいくつも建てられている広大な敷地の大宮公園があります。そのため、休日には盆栽町周辺に多くの人が集まることからも地価が高騰しているのだといえるでしょう。

大宮区

さいたま市の中西部にあり、北区の南部に位置している大宮区。古くから栄えてきたこの地域では、現在でも中心部は鉄道交通の起点になっており、多くの商業施設やオフィスビルが立ち並ぶ繁華街が形成されています。

大宮区の地価平均は約57万6,000円、最も地価が高額なのは約67万5,000円の大宮駅周辺です。大宮駅は大宮区の中心駅として機能しており、その周辺には広く繁華街が形成されています。その結果、浦和に次ぐさいたま市の重要エリアと位置づけられています。

また、大宮区は繁華街、歓楽街として大きく発展していますが、一方で住宅街としても発展している地域です。特に、浅間町、高鼻町などは市内でもトップクラスの地価を誇る住宅街が形成されています。

相続は家族間で行われるため、市街地よりも住宅地で多く起こります。ですので、地価が高額な住宅街が形成されている大宮区では、他の地域よりも相続税への対策は重要となっており、大宮エリアでの相続は大宮区を中心に起きていると考えておき、相続税への準備をしっかり行っておきましょう。

見沼区

北区、大宮区の東部と隣接しており、市の中北部に位置している見沼区。名前の通り、かつてこの地域には見沼という沼があった地域です。現在でもその名残りのように、見沼田園と呼ばれる田園風景が広がっています。

見沼区の地価平均は約12万6,000円、最も地価が高額なのは約12万円の大和田です。この地域の最寄り駅である大和田は、大宮駅へ手軽にアクセスできるとあって多くの人が活用している駅です。

しかし、駅周辺はそこまで発展している訳ではありません。その結果、駅から少し離れた住宅街の地価も高額になっており、駅から離れていても土地への課税額は高くなっていると考えられます。

ただ、田園が広い面積を占めていることや、沼を埋め立てて住宅地が整備されたことなどが、地価が伸び悩む原因だといえます。地価の上昇が見られるものの、上昇の翌年には僅かですが地価が下がっていることもあって、市内ではあまり地価の高い地域ではありません。

春日部エリア

岩槻区

さいたま市の東部に位置し、唯一市外のエリアに属している岩槻区。さいたま市の中で最も面積が広く、2005年にさいたま市に編入された比較的新しい区です。もともとは岩槻市という別の市だったことから、現在でも岩槻区は春日部エリアの一部として考えられているのかもしれません。

岩槻区の地価平均は約9万6,400円、最も地価が高額なのは約11万円の岩槻駅周辺です。区内には岩槻駅の他に東岩槻駅も建設されていますが、岩槻駅周辺には商業施設の他にも区役所やコミュニティセンターなど区の主要施設が集まっていることから、この地域のほうが高額な地価となっています。

また、岩槻区内は主に住宅地として利用されていますが、駅が北部にあることから区の中心部も北部寄りとなっており、南部に比べると北部のほうが地価が高い傾向にあります。ただし、区の南部は緑区と連携して行われている大規模区画整理事業「みそのウイングシティ」の区域に含まれています。

この区画整理は市内最大規模の事業となっており、現在も各種工事が進行しています。中には、新しい中学校や小学校の開設、2020年の東京オリンピックの会場に選ばれるなど、今後区の賑わいの中心地域となります。ですので、今後も再開発の情報にはアンテナを張っておき、細かく地価をチェックできるような体制を整えておきましょう。

さいたま市の年収と富裕層

続いて、相続税の税額に影響を与えるもう一つのポイントである所得の状況を見ていきます。ただ、区別の所得金額は公表されていないため、あるデータによる年収を用いて考えていきます。

上記はさいたま市の平均世帯年収が高い学区ランキングによる結果を書き出してみたものです。ですので、全体としての平均よりも高いデータとなっており、さらに税金などが差し引かれる前の金額ですので、実際にはもっとも低い数字となるでしょう。

【引用】住まいサーフィン：埼玉県 年収の高い学区ランキング 2016年

特に、浦和区や緑区は、年収1,000万円以上の世帯が10％以上存在していることが分かっており、こうしたデータからも富裕層が多いことがわかります。また、浦和エリアは都市部が大きく発展しても治安がよく閑静な住宅街が形成されています。中央区、緑区の年収も高い値です。

大宮エリアでは、大宮区の年収が高いのは当たり前として、北区の年収も高いことが分かります。大宮区と北区の両区には富裕層が多いといえます。

また、地価と合わせて考えると、大宮区はもちろんですが、北区は貯金への課税額が高額となる可能性があり相続税への注意が必要となります。同時に、西区や見沼区は、地価に比べて年収が高い地域ですので、貯金への課税が行われやすくなり、エリア全体で課税割合が高くなる要因になっている考えられます。

さいたま市の税理士事情

地価や年収が高い大宮エリアでは適切な相続税対策を行い、税額を1円でも抑えることが必須といえます。そこで、相続税対策の切り札ともいえる税理士の状況を最後に確かめていきましょう。

浦和エリア（中央区、桜区、浦和区、南区、緑区）の各区の在籍税理士数は上記のようになっており、合計すると438名が浦和エリアに在籍しています。浦和エリアの相続税の申告件数は1,050件、課税件数は752件であり、税理士が不足していることはありません。

大宮エリア（西区、北区、大宮区、見沼区）の各区の在籍税理士数は上記のように分布しており合計で419名が在籍しています。大宮エリアの1年間の相続税申告件数は884件、課税件数は634件ですので、こちらも件数よりは下回っているものの充足しています。

また、在籍税理士の分布を見てみると、大宮区に集中して在籍していますが、意外にも見沼区に多くの税理士が集まっていることが分かります。これは、見沼区が北区と同様に大宮区へ近くアクセスが手軽なことが関係しています。

加えて、近いことが大宮区に事務所を構えなくても、大宮区内も対象にした業務ができるため、地価の安い見沼区がコストの面からも魅力になっているのだと考えられます。大宮エリアでは生活している区内で税理士を探すことに加えて、見沼区や北区にまで足を運び優秀な税理士を見つけるようにしましょう。

【参考】さいたま市内の相続関連機関一覧

さいたま市内の相続に関連する各種機関の連絡先一覧をまとめました（2018年5月現在）。ただし、変更される可能性があることをご了承ください。