軍用地のメリットと相続税評価額の計算方法

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普天間基地

沖縄県では、自衛隊や米軍に利用されている軍用地が多くありますが、軍用地の地主には通常の土地とは異なったメリットがあり、相続税評価額を求める際にも独特な計算をします。

軍用地の基礎情報

軍用地は「自衛隊基地」又は「米軍基地」のこと

軍用地とはその名前から連想できる通り、「軍のための土地」のことです。なお、軍とは言いますが自衛隊基地もこの土地に含まれます。
一般的に自衛隊基地・駐屯地は、日本国が保有している土地ですが、沖縄県ではその多くを県民から土地を借用(強制収用)しています。

平成19年時点での沖縄県での米軍施設・区域の総面積は約233K㎡であり、沖縄県の面積全体に占める割合は10.2%です。これは東京都でいうと23区の面積の約3分の1強に相当します。これだけ広い土地が軍用地として利用されていますので、国所有の土地だけでは足りず、民間人所有の土地も利用する必要があるのです。
その代わり、国は土地所有者に対して借地料を支払っています。つまり、軍用地は物件収入としての役割も担っています。

軍用地の借地料の決まり方について

軍用地の借地料は毎年、国と沖縄県軍用地主連合会によって決められます。土地1㎡あたりの借地単価の目安が決められ、借地面積に乗じて借地料を受け取ることができます。
沖縄県全体では約900億円の借地料を受け取っていると言われており、沖縄県民の主要な収入源の1つとなっています。

軍用地は返還されない可能性が高く、半永久的に借り手が決まっているとも言えます。つまり、収益物件としては人気が高い土地なのです。

軍用地の5つのメリット

軍用地は確実な収入源になる

先に説明したとおり、軍用地は既に借り手が決まった土地です。しかも借り手が国であるため、安定的に収入を見込むことができます。したがって、他の投資先に比べて確実な収入源になります。

面倒な管理や手続きが必要ない

軍用地の借地料は、毎年8月に「1年分」が支払われます。また国が借用地を管理しており、支払いも国が直接行います。そのため、地主は面倒な管理や、煩雑な手続きをする必要はありません。

ローリスク・ハイリターンが実現できる

軍用地の借地料は毎年値上がりしていますので、損失がありません。また、政治的な問題が起きるたびに軍の価値が高まります。それに伴い、軍用地の借地料が高くなるのです。まさに、ローリスク・ハイリターンの投資を実現できます。

銀行の担保評価が高い

沖縄県では軍用地を担保にしてローンを組むことも可能です。すでに説明している通り、軍用地は安定的な収入源となりますので、軍用地を担保にすると借入がしやすくなります。

相続税対策にも効果的である

軍用地は通常の土地評価額よりも低く設定されています。その上、借地権などの関係で、さらに土地評価額が低く算出されます。つまり、相続税対策にも有効な資産と言えます。

軍用地の2つのデメリット

購入チャンスが滅多にない

軍用地は人気が高い土地であるため、なかなか市場に出回ることがありません。また沖縄県民の県民性から、祖先崇拝が強いため土地を手放す人が少ないです。そのため、滅多に手に入れるチャンスはありません。

土地を自由に使うことができない

軍用地は自衛隊もしくは米軍が使用する土地ですので、当たり前ですが地主が土地を自由に使うことはできません
ただし、一般の土地と同様で売却や相続をすることができ、担保に利用することもできます。軍用地の手続き上は不利益な点はありません。

軍用地の相続税評価額の計算方法

軍用地の評価方法の流れ

軍用地の相続税評価額の手順は次の通りです。

(1)固定資産税評価額を確認する
(2)公用地の評価額倍率表から倍率を確認する
(3)相続税評価額を試算する

まず、固定資産税評価額を確認します。固定資産税評価額は固定資産課税台帳に記載されていますので、市区町村の役所窓口で取得するか、または郵送してもらうことができます。
続いて、公用地の評価額倍率表から倍率を確認します。登記簿上には「地目」が書かれていますが、その地目に対応する倍率を「公用地用の評価倍率表」から確認しておきます。
相続税評価額の計算式は下記の通りです。

相続税評価額=固定資産税評価額×倍率×(1-40%)

軍用地の評価のポイントについて

軍用地の相続税評価額を算出するポイントは、軍用地は「公用地の定義」に該当し、公用地として評価することです。
公用地として設定されると、地上権割合が設定されます。これが先ほどの計算式で紹介した「40%」です。「40%」分は借り手が負担するものとして計算されるのです。

軍用地に関する税理士の対応

軍用地は沖縄県独特の土地ですので、沖縄県の相続に詳しい税理士にお願いすると良いでしょう。相続税申告に際して、軍用地パックプランを用意している事務所もあります。

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