雑種地と宅地での税金(固定資産税・相続税)の違い

雑種地 宅地

雑種地を相続する際には、どのように評価されるのでしょうか。また、宅地との扱いは違うのでしょうか。

今回は、「雑種地」と「宅地」の違いについて、固定資産税と相続税といった税金に焦点を当てて解説します。

1.雑種地とは

「雑種地」という文字面から、「特定の用途が定まっていない土地」という、なんとなくのイメージは沸きます。では、法律上「雑種地」とは、どのように定義づけられているのでしょうか。

1-1.どのような土地が雑種地になるのか

登記簿に記される地目の区分は、不動産登記規則99条によって、下記のように23種類が定められており、その中で雑種地は「いずれの地目にも該当しない土地」とされています。

不動産登記規則99条(登記簿上の地目の区分)
地目は、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。

一方、固定資産税や相続税の財産評価をするうえでは、下記の9種類の区分で評価を行います。

固定資産税・相続税の財産評価上の地目の区分
田、畑(あわせて農地)、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地
(9種類)

駐車場、資材置き場、ゴルフ場、公園などは、雑種地として取り扱われることがほとんどです。その他にも、更地や何年も使用していない農地(休耕地)も、雑種地と判断されることがあります。

固定資産税や相続税の評価は、土地の現況や利用目的に重きを置くため、必ずしも登記簿上の地目とは関係なく、土地の現況が、課税地目となります。

1-2.雑種地の調べ方

その土地が雑種地に該当するかどうかを調べるには、次の方法があります。

  • 現地に直接確認しに行く
    土地を自分の目で見て、どのような使われ方をしているのか確認します。最も確実な方法です。
  • Googleマップのストリートビュー等で確認する
    土地が遠方にある場合や、多忙で見に行く時間がない場合には、Googleマップのストリートビュー等を利用すると、現地に行ったような感覚で土地を確認することができます。 その他にもYahoo!地図の航空写真などを利用する方法もあります。

これら2つの方法でも、雑種地かどうかが分からない場合には、固定資産税の課税地目を参考にするのも有効です。

1-3.固定資産税と相続税の評価方法は異なる

固定資産税は市区町村、相続税は国が課税する税金です。そのため、この2つの財産の評価方法は、一部共通する部分もありますが、基本的に異なります。

いずれも、地目、地積、周辺の土地の状況などを考慮に入れながら評価しますが、固定資産税は、それぞれの市区町村によって、方法が異なります。

2.雑種地の固定資産税の評価方法

固定資産税評価額は、市区町村から送付されてくる固定資産税納税通知書を確認するほか、固定資産課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を取得することで確認することができます。

まずは、固定資産税の評価方法について解説しましょう。

2-1.現況調査によって決定

固定資産税の計算のもとになる地目は不動産登記上の地目ではなく、市区町村の担当者が現況調査を行って判断した地目により計算されます。現況調査は、3年に一度の頻度で行われます。

したがって、登記上の地目が「雑種地」となっていても、現況調査で「宅地」であると判断されれば、宅地の評価による固定資産税額が通知されます。
そのため、登記変更によって、登記簿上の地目を宅地から雑種地に変更しても、固定資産税上の評価には影響しません。

ただし、膨大な量の土地を1つ1つ全て調査して回ることは難しいため、航空写真のみで判断したりすることもあり、現況で判断されるとは限りません。

2-2.雑種地の評価方法

「雑種地」と認定された土地の評価方法には、大きくわけて次の2つがあります。

①売買実例地比準方式

その雑種地と類似の雑種地が存在し、実際に売買された価格(売買実例価格)があれば、それを基に評価額を算出します。

②近傍地比準方式

類似雑種地の売買実例価格がない場合には、その雑種地の位置、利用状況等を考慮して、付近の土地の価格を基に(比準して)、評価額を算出します。雑種地が宅地に隣接していれば「宅地」に比準して、農地に隣接していれば「農地」に比準して評価します。

利用状況に応じた評価になるため、駐車場の周囲にフェンス等がなく、隣接した宅地とほぼ一体となっている雑種地は、「宅地」として評価される可能性が高くなります。一方、駐車場の周囲にフェンス等があり、隣接した宅地とつながっていなければ、宅地より低い額の評価になる可能性があります。

宅地としての評価額に対して、どの程度の割合で評価するかは、それぞれの市区町村によって異なります。たとえば、淡路市では、「淡路市雑種地基準・宅地比準割合表」と基準が定められており、一部を抜粋すると、以下の通りとなっています。

  • 駐車場(舗装有):宅造地 ⇒ 60%
  • 駐車場(未舗装):ソーラーパネル設備 ⇒ 50%
  • 資材置き場(舗装有) ⇒ 40%
  • 平野部荒地(路線価区域):資材置き場(未舗装) ⇒ 30%

【出典】「固定資産税における雑種地課税について」|淡路市

2-3.雑種地と宅地、固定資産税はどちらが高い?

したがって、雑種地と宅地のどちらが固定資産税がより高額になるかは、雑種地がどのように評価されるかで異なります。

雑種地が宅地として評価されると、宅地とほぼ同等の固定資産税がかかります。ただし、宅地は上に住宅が建っていれば、固定資産税が6分の1に軽減される「小規模住宅用地の特例」を受けられます。

一方、雑種地であれば、この軽減措置を受けられずに、不利になってしまいますが、自治体によっては、雑種地の利用用途によって、宅地としての評価額に一定割合の減額があるため、一般の宅地の固定資産税よりも低くなります。

このようなことから、宅地と他の地目である雑種地の評価額を同じ土俵で比較することは難しいのです。

3.雑種地の相続税の評価方法

3-1.現状で判断する

土地の相続税評価額は、相続発生時における使用状況により判断されます。雑種地の評価はその土地の利用目的で決まり、不動産登記上の地目は関係ありません。

専門知識がなければ、土地の相続税評価額の算出は難しく、税理士に依頼するのが無難でしょう。土地の相続税評価額は、税理士によって異なるため、依頼する際には、相続税に強い税理士を選ぶことをおすすめします。

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3-2.評価計算の方法

通常、土地の評価は、路線価方式か倍率方式で決定されます。しかし、雑種地は土地評価の倍率が定められていません

そこで原則として、その雑種地の現況に似ている付近の土地を評価した1㎡当たりの価額をもとに、その土地と評価対象地である雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて評価します。

したがって、とくに雑種地としての評価方法があるわけではなく、その雑種地と類似している近くの土地に準じた評価となります。状況に応じて雑種地は、評価上宅地や山林など様々な土地に成り代わるのです。

【詳細】国税庁HP 第10節 雑種地及び雑種地の上に存する権利

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3-3.市街化調整区域内にある場合の評価

雑種地が市街化調整区域内(※)にある場合は、周囲の状況に応じて、下表を使用して評価額を算出します。詳細は、下記の国税庁HPを参照してください。

※都市計画法に基づき指定されている、都市計画区域の区域区分

しんしゃく割合表図

【引用】国税庁HP 市街化調整区域内にある雑種地の評価

4.評価額を下げるための対策

高い評価額になりそうな土地をそのまま放置して、高い税金を払う必要はありません。次の方な節税方法があります。

4-1.賃貸物件を建てる

税金が最も高い地目は「宅地」です。雑種地を所有している場合には、宅地と判断されないことが重要です。
対策としては、太陽光発電の設置、駐車場を設けるなどが効果的です。

また、市街地に近いなどの理由から高く評価されてしまう土地は、賃貸居住用建物を建てて収入を得る方法も有効です。
土地上に居住用の建物が建っていれば、それだけで土地の評価額が1/61/3に軽減され、更に相続税では賃貸割合なども考慮され評価が下がります。そのうえ賃貸収入も入るので、納税資金も用意することができます。

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4-2.小規模宅地等の特例(相続税)

小規模宅地等の特例とは、相続財産の中に、被相続人や被相続人と生計一であった家族の居住用または事業用に使っていた一定要件を満たす土地がある場合には、その土地の評価額を最大で8割も減額できる制度です。

この特例の適用を受ければ、大きく評価額を下げることができ、相続税を節税することができます。

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まとめ

雑種地、宅地のいずれも、税金の評価は現況により判断されます。登記上の地目が何であろうと関係ないのです。

思いもよらない評価額となり、突然高額な税金を納めることにならないように、雑種地を所有している人は、税理士に相談しながら、事前の対策を行っておくと安心です。

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監修
税理士相談Cafe編集部
税理士ライター、起業経験のあるFP(ファイナンシャル・プランナー)、行政書士資格者を中心メンバーとして、今までに、相続税や相続周りに関する記事を500近く作成(2023年4月時点)。
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