賃貸物件建築前には必ず市場調査を!調査項目、ニーズ調査、収益性等

集合住宅 家

賃貸アパートやマンションなどを建設して、賃貸経営をしようと考えている人もいるでしょう。ただ、思いつきで賃貸経営をするべきではありません。なぜなら、失敗をすれば負債だけが残る可能性もあるからです。

賃貸経営を失敗させないためには必ず事前に「市場調査」が必要です。

市場調査とは?

「市場調査」というと大げさな気もしますが、賃貸物件を建設する前に行う市場調査とは何でしょうか。
それは、これから建設する賃貸物件に入居見込みがあるのか、収益性はあるのか、といった賃貸経営にとって基本的なことを調査するものです。

市場調査で「建設すべき賃貸物件が分かる」

市場調査とは「企業が商品やサービスを製造、販売する前に市場の見通しを調査する」ことを言います。また、マーケティング・リサーチとも呼ばれることもあります。

市場調査にはその調査目的に従って、価格調査や販売調査等があります。なお、賃貸物件を建設する前には「ニーズ調査」や「住宅調査」を中心として「建設すべき賃貸物件」を絞って行くことになります。

市場調査は「建設予定地の周辺で行う」

本格的な市場調査をする場合は、マーケティング会社に依頼してアンケート調査などをしてもらう必要があります。しかし、賃貸物件の市場調査であれば、このような大がかりな調査は必要ありません。なぜなら、調査対象は「建設予定地の周辺」に限られるからです。

建設予定地の周辺に限られる理由は、賃貸物件の特徴が関係しています。例えば競合物件は近所の不動産会社が管理している物件であったり、学生街や住宅街など一定の傾向が見られるからです。したがって、全国規模のような大規模な調査は却って不要で、小規模で限定的な市場調査をすることになります。

具体的な市場調査の方法について

賃貸物件を建設する前には市場調査には3つのポイントがあります。

調査項目を把握しておく

賃貸物件の市場調査をする前に、調査項目を把握しておく必要があるでしょう。具体的には下記のような項目です。

  • タイプ(単身、ファミリー)
  • 構造(木造、鉄筋コンクリート造など)
  • 間取り(ワンルーム、1Kなど)
  • 築年数(築○年)
  • 入居率(入居数、空室数)

これらの項目ごとに、どういった物件が多くて、どういった物件に入居しているのかを確認します。

なお、詳しく説明すると、まず「タイプ」とは単身者向けなのか、ファミリー向けなのかという項目です。人気のタイプを把握することも大事ですが、同時に建設予定地に建てられるかも重要な検討事項です。

次に「構造」です。木造や鉄筋コンクリート造等があり、それぞれに性質が異なります。鉄筋コンクリートであればマンションにすることも可能でしょう。そのほか、防音性、保温性等にも影響が出ます。

3つ目が「間取り」です。1つ目のタイプとも関係がありますが、部屋数や部屋の形等を調査する必要があります。そのほか、風呂・トイレ別、収納数なども調べておく必要があるでしょう。

続いてが「築年数」で、地域にはどのくらいの新築が建っているかです。入居者はなるべく「築浅」の物件に住みたいと考えているので、新築数を数えるといいでしょう。また新築物件が多い場合、ライバルも多いですが、入居希望数も多いと予想できます。

最後に「入居率」です。そもそもとして入居している物件と、空室が目立つ物件から違いを導き出し、人気の物件を建設するヒントにする必要があります。

入居希望者へニーズ調査をする

建設すべき賃貸物件を決めるには、入居希望者にニーズ調査をすることも有効です。例えば、先に紹介した「どのようなタイプが良いか?」「どのような間取りが良いか?」があります。またそもそも「アパートが良いか?マンションが良いか?」などを聞いておくと重要な意見になるでしょう。

ただし、間違ってはいけないのが「建設予定物件は賃貸物件である」ということです。したがって、一人のニーズを満たすのではなく、ある程度の母数に対してニーズ調査を実行する必要があります。そして、なるべく空室を避けられるようにすることがポイントになっています。

収益性を検討する

賃貸経営をする以上は、収益を挙げられるに越したことはありません。損失を出したくて、賃貸経営をする人はいないでしょう。そこで収益性を検討する必要があります。

収益性とは具体的には「家賃収入-(建設費用+修繕費用)」から計算ができます。家賃収入を高くすれば、早く建設費用を返せたり、修繕積立金を作れたりします。しかし、その分、空室率が目立つ可能性もあります。
また逆に家賃収入を低くすれば、空室率を埋める要因にできるでしょう。ただし、建設費用の支払いが遅れたり、いざという時に修繕費用が出せない可能性もあります。
こうした按排を検討しながら、収益が出るように家賃収入等を決めていく必要があります。

賃貸物件を建設する上で重要になる「市場調査」まとめ

賃貸経営を成功させるには、事前の市場調査が重要です。その大きなポイントは、入居者がいるのか、収益性はあるのかどうかです。賃貸物件経営を検討しているのであれば、不動産会社等と相談・協力をしながら進めていくといいでしょう。また、不動産取得・事業経営に関わる税金については税理士にご相談ください。

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