負担付贈与では贈与税が高くなる?ローン残高や敷金があるアパート

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負担

贈与の中には「負担付贈与」と呼ばれるものがあります。これは文字通り、贈与する財産に何かしらの負担が付いている取引であり、よくあるのが、借入金(ローン残高)や敷金がある賃貸物件です。

この場合、贈与税が通常より高くなる可能性があります。贈与時の残ローンや敷金の扱いについて確認します。

負担付贈与とは?

負担付贈与の契約のポイント

負担付贈与とは贈与に何かしらの負担が付いている取引のことで、ポイントは下記の通りです。

  • (1)受贈者(もらう人)は財産を貰い、かつ債務も負担する
  • (2)贈与者(あげる人)も借入金に対して担保責任を負う
  • (3)贈与者と受贈者は双務契約を締結する

このことから分かる通り、負担付贈与では資産と負債の両方の性質を持つ財産を贈与する手続きです。

負担付贈与の税務のポイント

税務上の観点から見ると、負担付贈与は資産と負債を同時に贈与(受贈)していることを意味しますので、課税価額の算出方法は下記の通りです。

課税価額=財産評価額-負債金額

このように正味の財産価格に対して、贈与税が課税されます。ただし、受贈する財産が土地や住宅、借地権などの場合には注意が必要です。本来の贈与であれば相続税評価額によって評価されますが、負担付贈与の場合はその土地・住宅の「時価」、すなわち、現在の売買価格で評価されます。

通常、時価のほうが相続税評価額より高いため、贈与税が多くなってしまうことに注意が必要です。また、場合によっては、贈与者にも譲渡所得税が発生する可能性があります。

例1:残ローンがあるアパートの贈与

負担付贈与税の具体例を確認します。まず、残ローン(借入金)があるアパートの贈与の場合です。
アパートの購入価格を3,000万円、時価を5,000万円、ローン残高を3,500万円とし、親から子へ、アパートとローンを一緒に贈与するとします。
(購入価格よりローン残高のほうが多くなっていますが、他の必要経費を含めて借入をし、借入日より日が浅い場合を想定しています。)

受贈者(子)には「贈与税」が発生する

受贈者(子)は、アパートの時価からローン残額を差し引いた正味の財産価格:1,000万円の賃貸アパートを贈与されたと判断されて、贈与税が課税されます。計算は下記のようになります(なお、親は子供の直系尊属と考えて特例税率を適用しています)。

5,000万円(時価)-3,500万円(ローン残高)=1,500万円(正味価格)
(1,500万円-110万円)×40%-190万円=366万円(贈与税)

贈与者(親)には「譲渡所得税」が発生する

通常であれば、贈与において贈与者が課税対象者になることはありません。しかし、本件に関しては「負債を贈与した」ことで、贈与者の利益として捉えられるために「譲渡所得税」の課税対象になります。譲渡所得税とは、財産を売却して利益が発生したときに課税される所得税・住民税です。

具体的には下記の通りです。

4,000万円(ローン残高)-3,000万円(購入価格)=1,000万円(譲渡所得)
1,000万円×20.42%(長期譲渡所得の税率)=242万円(譲渡所得税)

このように、ローン残高がある贈与では、贈与税および譲渡所得税が発生する可能性がありますので、税理士に相談して贈与の手続きをとる方が良いでしょう。

【参考】相続税・贈与税の税率、速算表

例2:敷金があるアパートの贈与

続いて敷金があるアパートの贈与の場合です。敷金とは簡単に説明をすると、借主が賃料や修繕費等の債務を担保するために最初に差し入れるお金のことです。つまり、賃貸人は敷金を預かっているだけであり、賃貸解約時に賃借人に敷金を返還する必要があり、負債の性質を持っています。

この敷金があるアパートの贈与でのポイントは、敷金も贈与するか、しないかです。敷金を贈与しないと負担付贈与とみなされて、贈与税の金額が高くなりますのでご注意ください。

アパートの固定資産税評価額を4,000万円、時価を5,000万円、敷金を200万円として、親から子へアパートを贈与するケースを考えてみます。

敷金を贈与しない場合(アパートのみの贈与)

敷金があるアパートの贈与で、単純にアパートのみ贈与を行い敷金を含まない場合には、税務上は負担付贈与に該当すると解釈されます。なぜなら、敷金は担保であるため「返還する必要」があり、受贈者(子)は敷金分の負担をすることになるからです。

負担付贈与では、時価で評価しますので、贈与税の計算は次のようになります。

課税価額:5,000万円(時価)-200万円(敷金:負債)=4,800万円
贈与税:(4,800万円-110万円)×55%-640万円=1939.5万円

敷金を贈与する場合

敷金があるアパートの贈与で、敷金も含めて受贈者に贈与する場合は、国税庁より「負担付贈与には該当しない」という見解が出されています。その理由は、敷金返還義務に相当する金額を同時に贈与する場合は、その敷金返還債務を承継させる(する)意図が贈与者/受贈者にはなく、実質的な負担はないというものです。

したがって、贈与税の計算は下記の通り、固定資産税評価額を基準とした通常の計算方法になります。

課税価額:4,000万円(固定資産税評価額)×(1-借家権割合0.3×賃貸割合100%)=2,800万円
贈与税:(2,800万円-110万円)×45%-265万円=945.5万円

敷金を贈与しない場合との贈与税の差額は、1939.5万円-945.5万円=994万円ですので、敷金を贈与しない場合とする場合では、実に約1,000万円近い差が発生していることがわかります。

【参考】宅地・家屋の分類と評価

まとめ

住宅ローン残高や敷金があるアパートを贈与する場合には、負担付贈与とみなされて時価で贈与税の評価を行い、通常より贈与税が高くなる可能性がありますので、税理士にご相談のうえで、贈与を進められると良いでしょう。

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