どうなる？生産緑地の2022年問題

2022年に、生産緑地の約8割が30年の期間が終了し、営農義務を解除することができるようになります。

それに伴って、多くの住宅用地として使用されることが予想され、その結果として、不動産価格が急落するのではないかという懸念がでています。 今回は、その「生産緑地の2022 年問題」について解説していきます。

1．生産緑地の2022年問題とは

1-1．概要

生産緑地法が1992年に施行になり、当時、農業を営んでいた多くの農家の方が、自分の農地を生産緑地に指定申請を行いました。 ⽣産緑地は、税金の優遇がある代わりに、⼀度指定されると農業を経営し続けなければならず、その土地を売却することや住宅用地としても活用することもできません。

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しかし、生産緑地の指定を受けてから30年を経過した場合は、その指定を解除することができます。 生産緑地法が施行された1992年に生産緑地として指定されている農地が全体の8割にあたり、30年後の2022年になるとそれらの指定が解除されることになります。

指定解除になると、農地以外へ転用して、自由に土地利用することが可能となりますので、農地が一斉に宅地化され、不動産価格の下落や緑地の減少などが危惧されています。 一般的に、この問題のことを「生産緑地2022年問題」と呼んでいます。

1-2．発生理由

生産緑地の指定を受けてから30年を経過した場合は、その農地を市区町村に買い取ってもらうように申し出ることができます。

これを「買取りの申出」といいます。 買取りの申し出を受けた市区町村は、

• 市区町村が買取る
• 市区町村が買取らない場合は、他の農業従事者に斡旋する
• 市区町村が買取らず、また、他の農業従事者への斡旋も成立しない場合は、生産緑地の指定を解除する

のいずれかの対応を取ります。市区町村が買取ったり、他の農業従事者に斡旋されることはまれで、買取りの申出を行った農地の多くは「生産緑地の指定解除」がなされると言われています。

1-3．予想される影響

生産緑地のそもそもの目的は、「災害や公害の防止などにより都市環境を守ると共に、将来、公園や緑地、公共施設等の用地として活用する」ことにありました。 しかし、生産緑地の指定解除の結果、農地を自由に利用し活用することが可能となりますので、農地が一斉に宅地化される可能性があります。

その結果、

• 不動産価格の下落
• マンションやアパートを建てて賃貸経営する地主が増加し、賃貸物件の過当競争
• 災害や公害防止の観点で都市環境の悪化
• 公園、緑地、公共施設用土地の減少

などが危惧されます。 不動産をお持ちの方にとっては、「不動産価格の下落」、「マンションやアパートを建てて賃貸経営する地主が増加し、賃貸物件の過当競争」が、特に懸念されている点ではないかと思います。

2．2022年問題への対策案

2022年問題の対策方法として、いくつかの選択肢があります。 まず、その選択肢を説明し、その後に、選択する際の考慮事項について見ていきます。

2-1．選択肢

①⽣産緑地の買取りの申出を⾏い、生産緑地の指定を解除

生産緑地の指定が解除されると、農地以外へ転用して、自由に土地利用することが可能となります。

しかし、指定が解除されると、固定資産税が宅地並みに増加し、相続税の納税猶予を受けている場合は、猶予分の相続税に利子税を加えて納税しないといけません。

特に、相続税と利子税の納税については金額も大きくなり、注意が必要です。

②新たに親切された「特定生産緑地」の指定

法律の改正により、新たに「特定生産緑地制度」が定められました。 特定生産緑地として、10年間、引き続いて農業を経営していくことになります。

特定生産緑地の指定を受けると、10年間経過するまで、 固定資産税は、従来通り、農地課税による低い課税です。相続税の納税猶予も、従来通り、後継者が農業を継続することにより、納税猶予が可能です。 10年経過する直前に、その後10年延長するかどうかを選択できます。

③生産緑地の指定を解除せず

生産緑地の指定を解除せず、従来どおりの⽣産緑地として、引き続き農業を経営し続けていくことも可能です。

この場合は、30年経過以降は、いつでも買取りの申出をすることができます。 しかし、30年経過後の生産緑地で、特定生産緑地の指定を受けない場合は、固定資産税の優遇措置はなくなり、段階的に、宅地並みに増加します。また、相続税の納税猶予を受けている場合は、現世代の納税のみ猶予され、その次の世代には納税猶予はありません。

2-2．考慮事すべき点

まずは、今後の皆さんの人生設計をどう考えるか、「終身営農」の覚悟があるかどうかを改めて考えてみることが重要と思われます。

農業を継続する意思がない場合

農業を続ける意思が無い場合は、「①⽣産緑地の買取りの申出を⾏い、生産緑地の指定を解除」が選択肢となります。

この場合は、「固定資産税がどれぐらい増加するのか」および「相続税が猶予されている場合はどれくらいの納税が必要か」を考慮する必要がありなす。

農業を継続する意思がある場合

農業を継続する場合は 、税金の優遇策を考慮すると、「③生産緑地の指定を解除せず」ではなく、「②新たに新設された「特定⽣産緑地」の指定」を選択する方が有利になると考えられます。

「③生産緑地の指定を解除せず」の場合は、30年経過以降はいつでも買取りの申出をすることができますが、固定資産税の優遇措置がなくなるとともに、相続税の納税猶予が現世代の納税のみの猶予となってしまいます。 一方、「②新たに新設された「特定⽣産緑地」の指定」では、従来通りの税制優遇が受けられます。

6．まとめ

今回は、相続税の生産緑地2022年問題について見てきました。

まずは、ご自分の、あるいは、ご家族が所有している生産緑地が、いつ30年期限を向かえるのか、把握しましょう。  その上で、2022年の直前になって慌てなくていいように、今から、ご自分のライフプランも考慮に入れて、生産緑地をどのようにするのか検討していくことをお勧めします。 どの選択肢をとってもメリット／デメリットがあり、また、専門知識や最新情報なども必要ですので、相続税の経験豊富な税理士に相談するのが有用だと思います。