小規模宅地等の特例を併用するにはどうすればいいか?

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小規模宅地 併用

小規模宅地等の特例を併用して利用できることはご存知でしょうか。

例えば、被相続人がご自宅の他に事業を営んでいる建物の土地や駐車場などをお持ちの場合に、ご自宅だけでなく、その事業用の土地や駐車場などにも小規模宅地等の特例を利用できるのです。 最大限に相続税額を減らすためには、うまく活用したい方法です。

そこで、今回は、小規模宅地等の特例を併用する場合の計算方法をパターン別に説明していきます。

1.小規模宅地等の特例を併用する計算方法

1-1.宅地の種類ごとの限度面積について

小規模宅地等の特例を適用することができる宅地には、以下の4種類があります。

  • 「特定居住用宅地等」…被相続人が居住していた宅地など
  • 「特定事業用宅地等」…被相続人が営んでいた事業用の建物の宅地など
  • 「特定同族会社事業用宅地等」…被相続人が経営する会社の建物の宅地など
  • 「貸付事業用宅地等」…被相続人が他社に貸し付けている駐車場用の宅地など
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それぞれには、特例を適用することができる限度面積があります

さらに、特例によって減額できる金額の割合にも決まりがあります。 これらを表にまとめると次のようになります。

区分宅地の種類限度面積減額割合
① 特定居住用宅地等330㎡80%
② 特定事業用宅地等400㎡
② ※特定同族会社事業用宅地等
③ 貸付事業用宅地等200㎡50%

※特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等は限度面積の計算上、一体として取り扱われますので区分を②に統一しています。

宅地の種類ごとに限度面積や減額割合が異なるため注意しましょう。

また、限度面積とは、所有している宅地の面積のうち、その限度面積の部分までは特例が適用できるという意味です。そのため、限度面積を超えてしまった場合、その宅地自体が適用の対象外になるという意味ではございませんのでご安心ください。

1-2.併用する場合の限度面積は?

被相続人が複数の種類の宅地を所有していたという場合も、もちろんあります。それでは、複数の宅地の種類に特例を適用する場合には限度面積はどのようになるのでしょうか?

ポイントは、特例を適用する宅地の種類に③貸付事業用宅地等を含むかどうかです。

③貸付事業用宅地等を含まない場合

①特定居住用宅地等と②(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)の完全併用が可能です。つまり、①を限度面積である330㎡まで使い、さらに②も限度面積の400㎡まで使うことができます。

③貸付事業用宅地等を含む場合

①特定居住用宅地等、②(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)、③貸付事業用宅地等のそれぞれに適用される面積の合計値に、以下の公式の制限がかかります。

①×200/330+②×200/400+③≦200㎡

①特定居住用宅地等の適用される面積(㎡)
②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の適用される面積(㎡)
③貸付事業用宅地等の適用される面積(㎡)

①、②、③の限度面積の使用率の合計値が100%以下であれば良いということです。

では、具体例を使って見ていきましょう。
①に165㎡、②に100㎡の面積を使用したとすると、上の公式に、①に165㎡、②に100㎡を代入します。

165×200/330+100×200/400+③≦200㎡

↓ これを計算すると、

③=200×0.25=50

したがって、③の適用可能面積は、50㎡

これらは、なんとなくお分かりいただけていれば十分です。

優先すべき宅地は?

限度面積の使用率の合計値に制限をかけているということは、限度面積が大きい宅地の種類ほど、同じ使用率でも適用面積は大きく、より多くの減額ができるということです。

例えば、②と③を併用する場合、③の使用面積100㎡だとすると、上の公式に、③の使用面積100㎡を代入します。

②×200/400+100≦200 

 これを計算すると、

②=400×0.5=200

したがって、②の適用可能面積は200㎡。

つまり、②と③の限度面積の使用率は共に50%ですが、特例を使える面積はそれぞれ200㎡、100㎡となり、限度面積の大きい②の方がより適用面積が大きくなっています。

さらに言うと、②の減額割合が80%であるのに対し、③の減額割合は50%であるため、②、③の平米単価が同じA円だとした場合、

②=200×0.8×A=160A円、③=100×0.5×A=50A円

 これを計算すると、

②÷③=160÷50=3.2

つまり、②の限度額は3.2倍。

②の㎡単価を3.2倍した金額と③の㎡単価を比較し、大きい方から優先的に特例を適用すれば減額金額が最大になるということです。同様に、①と③を比べると、①の㎡単価を2.64倍した金額と③の㎡単価を比較することになります。

適用の優先順位まとめると、以下のようになります。

比べる宅地区分優先順位
①と②なし※
①と③①の㎡単価×2.64倍  or  ③の㎡単価
②と③②の㎡単価×3.2倍  or  ③の㎡単価

※①と②は完全併用が可能なので、優先順位を判定する必要はありません。

2.小規模宅地等の特例を有利に併用するパターン

それでは、ここまでの数字を使って、宅地の種類の組み合わせごとに有利判定をしてみましょう。

2-1.①特定居住用宅地等と③貸付事業用宅地等

①特定居住用宅地等と③貸付事業用宅地等を併用するパターンを具体的に見ていきましょう。

(例)①自宅300㎡(㎡単価=400,000円)、③駐車場100㎡(㎡単価=1,200,000円)※

※それぞれ特例の対象になる宅地とする。

①自宅の㎡単価に2.64倍した金額と、③駐車場の㎡単価を比較して有利判定をしていきます。

4,000,00円×2.64(=1,056,000円)≺1,200,000円

したがって、このケースでは③駐車場に優先的に特例を適用すべきことがわかります。

2-2.②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等と③貸付事業用宅地等

②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等と③貸付事業用宅地等を併用するパターンを具体的に見ていきましょう。

(例)②事業用地300㎡(㎡単価=400,000円)、③駐車場100㎡(㎡単価=1,000,000円)

※それぞれ特例の対象になる宅地とする。

同様に、②事業用地の㎡単価を3.2倍した金額と、③駐車場の㎡単価を比較して有利判定をしていきます。

400,000円×3.2(=1,280,000円)>1,000,000円

したがって、このケースでは②事業用地に優先的に特例を適用すべきことがわかります。

いかがでしょうか?

 この方法を使って判定すれば、簡単に優先順位がつけられることが確認いただけたかと思います。

2-3.①特定居住用宅地等と②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等と③貸付事業用宅地等

①特定居住用宅地等と②(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)と③貸付事業用宅地等の3つの種類の宅地を所有しているケースも考えられます。その具体例を見ていきましょう。

その場合、以下のいずれか大きい方を選択することになります。

  1. ①と②を完全併用した場合の減額金額
  2. ①の㎡単価を2.64倍した金額と、②の㎡単価を3.2倍した金額と、③の平米単価の3つを比較し、大きい方から優先的に特例を適用した時の減額金額

このケースに該当する事例はそれほど多くはありませんので、具体例を使った解説は割愛させていただきます。

3.小規模宅地等の特例を併用するときの注意点

宅地の評価額の減額金額が最大になるように、特例を適用する宅地の種類を有利選択する方法を見てきました。

ここで注意しなければならないのは、ここまではあくまで、小規模宅地等の特例による減額金額を最大にする方法であるということです。

つまり、小規模宅地等の特例と併用できる配偶者控除などの特例がありますが、これらを考慮し、納税額を最小にしようとすると、小規模宅地等の特例の有利選択の結果も変わることがあるということです。

4.まとめ

今回は小規模宅地等の特例を併用する場合の計算方法、併用する宅地の種類の有利選択の方法について見てきました。

有利選択は一見困難に思われますが、一定の基準で比較することで簡単に有利判定し、特例を最大限に利用することができることがおわかりいただけたかと思います。

ただし、小規模宅地等の特例以外の特例をさらに併用する場合に納税額を最小化するための有利選択など、非常に困難な論点もありますので、専門家に相談しながら検討することをおすすめいたします。 

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