小規模宅地等の特例をフルに使いこなすための施策集

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住宅地

小規模宅地等の特例を上手に活用すれば、それぞれ下記の限度面積と割合で土地評価減を適用することが可能です。

利用区分限度面積減額割合
特定居住用宅地等330㎡80%
特定事業用宅地等330㎡80%
貸付事業用宅地等200㎡50%

【参照】小規模宅地等の特例

ただ、実際にはこの特例をうまく使いこなせずに高い相続税を払っている方も多くおります。特例を適用するに当たって何が問題となっているか分析し、適切な対策をとることで、最大限に適用することが可能になります。

多くの場合、次のような二つの問題点があり、対策でこれをクリアできれば良いのです。

問題点対策
親子別居で要件を満たしていない。・親子で同居する。
・賃貸併用住宅に建て替える。
土地が広いので限度面積に引っ掛かる。・未活用用地に賃貸物件を建設する。
・単価の高い土地に買い替える。

小規模宅地等の特例を最大限に適用するための、それぞれの施策を紹介します。あくまでも、活用事例ではありますが、相続税節税を検討している方は参考にして下さい。なお、実際に活用する場合には厳密な計算が必要となりますので、税理士等の専門家に意見を仰ぐようにお願いします。

施策①:二世帯住宅に建て替える

現在の問題点と施策

配偶者の親族が宅地を相続する際の、小規模宅地等の特例の要件は、次のとおりです。
・相続開始前に被相続人と同居していること。
・相続開始後、引き続き居住し、相続税の申告期限まで所有していること。

近年では、プライバシー重視の傾向から親世帯と子世帯が互いに近くにいても別々に住むことが多くなっていますが、親子が別居していて子供が宅地を相続する場合は特例を適用できません。

そこで、利用するのが二世帯住宅です。たとえば、建物を完全分離型にして、親世帯が1階に子世帯が2階に居住すれば、それぞれのプライバシーも守られます。この場合でも親子が同居しているとみなされますので、小規模宅地等の特例の要件を満たし、最大330㎡まで80%の減額を受けられるようになります。

【関連】二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

「建て替え施策」実施前後の効果比較

建て替え施策実施によってどの程度の節税効果が見られるのかを確認します。
路線価:50万円、宅地面積:300㎡、建て替え前の建物の評価額は1,000万円とします。現金5,000万円を所有しており全額を使って建て替えるものとします。相続人は配偶者と子供2人の合計3人を想定します。

(1)実施前

建て替え実施前の土地評価額は、50万円×300㎡=1億5,000万円であり、建物の評価額と現金を合計すると2億1,000万円です。
この財産総額に対して、配偶者あり/子供2人の場合の相続税額を計算すると、2,950万円です(配偶者控除適用なしの場合)。
※相続税の簡易計算は下記のページで可能です。

【関連】相続税の計算シミュレーション

(2)実施後

建て替え実施後の土地評価額は、土地全体に対して80%減額が適用されますので、50万円×300㎡×(1-0.8)=3,000万円になります。
また、建物の固定資産税評価額は建築費用の60%程度と考えると、5,000万円×60%=3,000万円となります。
合計すると6,000万円であり、相続税額は120万円となりました。

(3)節税額

建て替え施策実施前と実施後を比較すると、下記の通りの節税効果が得られます。

2,830万円(節税効果)=2,950万円(実施前)-120万円(実施後)

この例では、二世帯住宅に建て替えて親子で同居すると、2,830万円の節税効果を得ることができ、相続税額は非常に少なくなりました。

二世帯住宅への建て替えについて

本施策は二世帯住宅に建て替えて親子が同居することが条件ですので、子供が親と一緒に住むことに同意してもらう必要があります。それによって、子供の通勤が不便になり将来引越しするようなことになると、せっかくの施策も無駄になりかねませんので、親子でよく検討するのが良いでしょう。

また、二世帯住宅を建てた際に区分登記をしてしまうと効果が半減しますので、ご注意ください。詳しくは税理士等の専門家にご相談ください。

施策②:古い自宅を賃貸併用住宅に建て替える

現在の問題点と施策

古い自宅の場合、相続人である子供が自宅に住む可能性が少ないため、小規模宅地等の特例を適用することが困難です。子供の勤務地から遠く離れていれば二世帯住宅も難しいでしょう。

その場合、自宅の敷地が広く賃貸物件の入居者が見込める立地であれば、賃貸併用住宅に建て替えることで、賃貸部分に特例を適用できる可能性があります。貸付事業用宅地等の特例では、最大200㎡まで50%の減額を受けられます。また、家賃収入という安定した収入も得られるようになります。

「建て替え施策」内容

賃貸併用住宅への建て替え施策では、同一の建物に自宅と賃貸物件を併用することで賃貸物件部分に小規模宅地等の特例を適用させることを狙います。適用条件は下記の通りです。

  • 限度面積が200㎡以内であること。
  • 相続人が貸付事業を引き継ぐこと。
  • 相続税の申告期限まで貸宅地を保有すること。

また賃貸物件を建築できるだけの敷地の広さがあり、入居者が見込めることも条件です。

「建て替え施策」実施前後の効果比較

建え替え施策実施によって得られる節税効果を確認します。
路線価:50万円、宅地面積:400㎡、建て替え前の建物の評価額は1,000万円とします。2億円のローンを組んで建て替えるものとします。
賃貸併用住宅は4階建てとし、1階部分のみを居住スペースとした場合を考えます。

(1)実施前

建替実施前の土地評価額は、50万円×400㎡=2億円であり、建物の評価額を合計すると2億1,000万円です。

(2)実施後

土地/建物をそれぞれ自宅部分/賃貸部分に分けて考えます。

まず土地について、自宅部分には小規模宅地等の特例を適用できません。賃貸部分は建物全体の4分の3の面積であり、そのうち200㎡が50%減額となりますので、土地の評価額は、50万円×400㎡-50万円×200㎡×50%=1億5,000万円です。

対に建物について、建物の固定資産税評価額は建築費用の60%程度と考えると、2億円×60%=1億2,000万円となります。
自宅部分は建物全体の4分の1の面積で、1億2,000万円×1/4=3,000万円
賃貸部分は建物全体の4分の3の面積で、貸家ですので、1億2,000万円×3/4×(1-0.3)=6,300万円です

土地と建物の評価額を合計すると、2億1,300万円です。そして、2億円の借入金がありますので、財産総額は1,300万円です。

(3)結論

建替施策実施前と実施後を比較すると、下記の通りの相続税評価額圧縮効果が得られます。

1億9,700万円(評価額圧縮効果)=2億1,000万円(実施前)-1,300万円(実施後)

この例では賃貸併用住宅に建て替えることで、1億9,700万円の相続税評価額を落とすことができました。相続税額は計算していませんが、基礎控除額を適用するとゼロになる範囲です。

賃貸併用住宅への建て替えについて

本施策では、自宅のままでは小規模宅地の特例を適用できませんので、賃貸住宅を建築し、賃貸物件部分に特例を適用する方法です。ただし、相続人が賃貸事業を引き継ぐことが大前提ですので、相続人となるべき人とよく話し合っておくべきでしょう。

また、少なくとも10年以上にわたって入居者が満たされるかどうかが最重要ポイントです。賃貸事業がうまくいかなければ借入金と管理コストだけが負担となり、売却せざるを得なくなる可能性もあります。
税理士や不動産専門家に相談のうえ、確実な市場調査を行ったうえで、慎重に判断する必要があります。

施策③:自宅敷地に賃貸物件を建設する

現在の問題点と施策

自宅の敷地面積が広すぎると、小規模宅地等の特例をほとんどの面積に適用できず、土地の評価額が高額になってしまいます。仕方なく物納せざるを得ず、土地が削られることもしばしばです。

そこで、自宅の敷地のうち未活用の部分に賃貸物件を建設することで、土地評価額の圧縮効果を狙うこともできます。

「賃貸物件建設施策」内容

賃貸物件建設施策では広い自宅敷地の一部に賃貸住宅を建設することで、その部分の土地を貸家建付地として土地の評価額を減額させる方法です。

なお、賃貸物件を建設した土地にも小規模宅地等の特例が適用できないのか気になる人もいるでしょう。自宅部分の「特定居住用宅地」と賃貸物件が建設されている「貸付事業用宅地」を併用する場合には、面積に限度があります。
もし、「特定居住用宅地」に330㎡まで適用してしまうと、「貸付事業用宅地」では適用できません。「特定居住用宅地」に適用する面積を抑えれば、「貸付事業用宅地」の一部にも適用可能になります。詳しくは税理士等にご相談ください。

「賃貸物件建設施策」実施前後の効果比較

建設施策の実施前と、実施後との効果を比較してみます。
路線価:20万円、宅地面積:1000㎡、土地の半分を賃貸物件に充て、2億円のローンを組んで建て替えるものとします。借地権割合:70%とします。

(1)実施前

建設実施前の土地は、330㎡まで80%減額されますので、評価額は、20万円×1000㎡-20万円×330㎡×80%=1億4,720万円です。

(2)実施後

土地を自宅部分と賃貸部分で半分に分けましたので、それぞれの面積は500㎡です。

自宅部分の土地の評価額は、20万円×500㎡-20万円×330㎡×80%=4,720万円です。

賃貸部分の土地の評価額は、貸家建付地ですので、20万円×500㎡×(1-70%×30%)=7,900万円です。
賃貸物件の建物について、建物の固定資産税評価額は建築費用の60%程度と考えると、2億円×60%=1億2,000万円となります。さらに、貸家ですので、評価額は、1億2,000万円×(1-0.3)=8,400万円です

自宅部分と賃貸部分の土地と建物の評価額を合計すると、2億4,620万円です。そして、2億円の借入金がありますので、財産総額は4,620万円です。

(3)結論

建築施策実施前と実施後を比較すると、下記の通りの相続税評価額圧縮効果が得られます。

1億100万円(評価額圧縮効果)=1億4,720万円(実施前)-4,620万円(実施後)

この例では、自宅敷地の未活用の土地に賃貸物件を建設することで、1億100万円分の相続税評価額を落とすことができました。

賃貸物件建設について

当然のことですが、賃貸物件を建設する以上は、収益性があるかどうかの検討をすべきでしょう。また、上記事例では自宅部分のすべての面積に小規模宅地の特例を適用しましたが、自宅部分と賃貸部分で面積や路線価が異なる場合は、どちらに適用させたほうが有利なのかのシミュレーションも必要です。これらの資産はを税理士などの専門家にお願いしながら、賃貸物件建設を進めると良いでしょう。

施策④:事業用資産を買換える

現在の問題点と施策

郊外にある広い貸宅地は、1㎡当たりの単価が低いため、小規模宅地等の特例を適用しても減額幅が少ないのが現状です。また、200㎡までしか適用できないため、ほとんどの面積が適用外となってしまいます。

そこで、その土地を都心の単価の高い貸宅地に買換えることで圧縮効果を狙えます。また、同時に「事業用資産の買換え特例」を利用できる可能性もあります。

「買換え施策」内容

事業用資産の買換え施策は、「小規模宅地等の特例」を適用することと、「事業用資産の買い換え特例」を適用することの2つの目的があります。

(1)「小規模宅地等の特例」を適用する

「貸付事業用宅地等」としての適用条件は下記の通りです。

  • 限度面積が200㎡以内であること。
  • 相続人が貸付事業を引き継ぐこと。
  • 相続税の申告期限まで貸宅地を保有すること。

この3つを満たした場合に、「土地評価額50%減」を適用できます。つまり、広大で特例がほとんど適用されない貸宅地から、土地面積が狭く特例をフルに適用できる貸宅地に買換えるのです。

(2)「事業用資産の買い換え特例」を適用する

また、事業用資産の買換えであれば、「事業用資産の買い換え特例」も適用することが可能です。

本来であれば、事業用資産を売却した際の譲渡所得(譲渡価格-(取得費+譲渡費用))に対して20%の所得税(保有期間5年超)が課税されます。
しかし、特例の適用を受けると譲渡所得の80%の部分は繰り延べされ、残りの「20%のみ」に20%の所得税が課税されます。したがって、実質的な税率は4%となり、譲渡で得た利益の96%を買換えのために投じることができます。

事業用資産の買い換え特例には次のような要件があります。

  • 譲渡する資産は事業に利用している保有期間10年超の土地・建物
  • 買換える資産は土地・建物で敷地面積は300㎡以上
  • 買換えた資産を1年以内に事業に使うこと
  • 譲渡価格より取得価格が高いときは、譲渡益の20%~30%(地域により異なる)のみに課税
    (東京23区は30%、大都市は25%)

なお、本特例の適用期限は、平成29年3月31日までです。

「買換え施策」実施前後の効果比較

買換え施策を実施しなかった場合と、実施した場合との効果を比較してみます。
買換え前の土地の路線価:10万円、宅地面積:1000㎡、譲渡価格:1億円(取得費50%)、
買換え後の土地の路線価:25万円、宅地面積:400㎡、取得価格:1億円とします。

(1)実施前

買換え実施前の土地は200㎡だけ50%減額できますので、評価額は、10万円×1000㎡-10万円×200㎡×50%=9,000万円です。

(2)実施後

買換え前の土地の譲渡益は、1億円×(1-0.5)=5,000万円ですが、事業用資産の買い換え特例を適用すると、所得税は、5,000万円×20%×20%=200万円となります。
買換え実施後の土地も200㎡だけ50%減額できますので、評価額は、25万円×400㎡-25万円×200㎡×50%=7,500万円です。

(3)結論

買換え施策前と施策後を比較して見ると、下記の通りに評価額圧縮効果が見られます。

1,500万円(評価額圧縮効果)=9,000万円(実施前)-7,500万円(実施後)

これに対する相続税額は、全体の遺産総額や相続人の状況によって変わりますが、仮に税率40%が適用される状況ですと600万円の節税効果があります。買換え時に発生した所得税200万円を差し引いても、400万円の節税効果となります。

事業用資産の買換えについて

あくまでも事業用資産ですので、相続税の節税の観点ではなく、事業として成り立つかどうかという視点でも確認して、買換え先の立地状況をよく精査する必要があります。また現在の事業用土地の売却と同時に進めていきますので、早めに貸宅地の買い手や、購入予定地を見つける必要があります。実施を検討している人は不動産業者などと協力しながら進めると良いでしょう。
なお、平成29年3月31日までの時限立法となっており、延長されるかどうかは税務署等にご確認ください。

小規模宅地等の特例を最大限に適用する施策のまとめ

上記事例では、あくまで参考例ではありますが、特例を活用するイメージを持っていただければ幸いです。もし寝かせている土地がある場合には、そのまま放置しないで、小規模宅地等の特例を利用できるように何らかの施策を検討して見るのが良いでしょう。

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