小規模宅地等の特例、自宅の相続税対策

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自宅の相続税対策といえば、まずは「小規模宅地等の特例」です。
配偶者や一緒に住んでいる子供が相続する場合には、土地の評価額が最大80%低くなる特例制度があります。

1.小規模宅地等の特例とは

小規模宅地の特例とは、一言で言うなら、「被相続人の宅地の評価額を、一定の面積と条件下で50〜80%減額する」という制度です。

地価の非常に高い都心部などに住んでいる場合は、その分土地の評価額も高くなり、そのまま続けて居住する親族であっても多額の相続税を納めなければいけない、、、そんな事態を防ぐための制度がこの「小規模宅地等の特例」です。減額される割合が大きく、最も活用したい特例制度です。

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2.特例を受けるためには

この「小規模宅地等の特例」を受けるためには、いくつかの条件があります。主に以下の事項が絡んできます。

  • 宅地の面積 (200〜400m2までが適用範囲)
  • 宅地の用途 (宅地が居住用、または事業用として使用されていたか。)
  • 相続人と被相続人との親族関係 (配偶者であるか、親族であるか。)
  • 相続人が宅地にどう関わっていたか (宅地に同居していたかどうか等。)
  • 申告期限までに遺産分割が完了しているか (期限を過ぎても申告期限から3年以内であれば適用可能。)

それでは、まず、「小規模宅地等の特例」を適用できる宅地の種類を紹介します。

3.4種類の宅地と限度面積

「小規模宅地等の特例」を適用できる宅地には4種類あります。
①特定居住用宅地等、②特定事業用宅地等、③特定同族会社事業用宅地等、④貸付事業用宅地等の4つです。それぞれの宅地に対する評価減の対象となる限度面積(上限)と減額割合は以下のとおりです。

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①特定居住用宅地等

居住用2相続開始の直前において被相続人(または生計が同じ親族)が居住していた宅地。
たいていの場合、これに該当します。

 


②特定事業用宅地等

事業用2相続開始の直前において被相続人(または同一生計親族)の事業用(貸付事業を除く)に使用されていた土地。
被相続人が自営業で店舗を運営していた場合などです。

 


③特定同族会社事業用宅地等

同族会社用2相続開始の直前から相続税の申告期限まで、特定同族会社の事業用(貸付事業を除く)に使用されていた土地。
特定同族会社」とは、親族関係者を含めて全体の50%以上の株式を所有している株主がいる会社のことです。中小企業などのオーナー企業がこれに当たります。

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④貸付事業用宅地等

貸付事業用2相続開始の直前から相続税の申告期限まで、被相続人等の貸付事業用(不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場超及び準事業など)に使用されていた土地。
被相続人が自営業で不動産賃貸をしていた場合です。

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※①〜④は土地に加えて借地権も入ります。

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限度面積と減額割合

4種類の宅地の限度面積と減額割合はそれぞれ異なります。

宅地の種類限度面積減額割合
①特定居住用宅地等330㎡80%
②特定事業用宅地等400㎡80%
③特定同族会社事業用宅地等400㎡80%
④貸付事業用宅地等200㎡50%

限度面積の条件について、①(居住用)と②,③(事業用)は併用できます。
①(居住用)が最大330㎡、②③(事業用)が合わせて最大400㎡までですが、①居住用と②③事業用を合わせると最大730㎡(330㎡+400㎡)まで適用可能です。

④(貸付事業用)と他の宅地を併用する場合は、次のような式による合計が200㎡までという制限があります。④を選択すると、他の宅地も制限を受けてしまいます。

①×200/330 + (②+③)×200/400 + ④ ≦ 200㎡

被相続人が住んでいた宅地は、①特定居住用宅地等に当たり一番適用が多いパターンですので、まずこの場合の詳細条件を解説します。かなり複雑な条件になりますので、ざっと流していただいて大丈夫です。

4.①特定居住用宅地等の要件

特定居住用宅地等には次の二つのパターンがあります。

(1)被相続人が居住していた宅地 (被相続人の居住の用に供されていた宅地等)
(2)被相続人と生計を共にしていた親族が居住していた宅地  (被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等)

(1)被相続人が居住していた宅地

被相続人が住んでいた宅地です。その宅地を取得する人によって要件が異なります。

配偶者が取得する場合

適用要件は特にありません。

同居していた親族が取得する場合

相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。単身赴任で一時的に別の場所に住んでいた場合も、生活の拠点ということで、この場合に該当します。

被相続人が自営業で不動産賃貸をしていた場合です。

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同居していない親族が取得する場合

次のすべての条件を満たすこと。

  • 被相続人に配偶者がいないこと
  • 被相続人と同居していた相続人がいないこと
  • 相続開始前3年以内に日本国内にある自分または配偶者の所有する家屋に住んだことがないこと、つまり、3年以内にマイホームがない人(「家なき子」と呼ばれることがあります。)
  • その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること

※ただし、2018年の税制改正で、さらに次のような厳格な要件が追加され、今まで「家なき子」と呼ばれていたケースの一部が適用外になります。

  • 相続開始前3年以内に、3親等内の親族、特別の関係にある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
  • 被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を過去に所有していたことがないこと

被相続人が自営業で不動産賃貸をしていた場合です。

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(2)被相続人と生計を共にしていた親族が居住していた宅地

被相続人ではなく親族が住んでいた宅地です。「生計を共にする」とは、一緒に住んでいなくても、生活費や療養費の仕送りをしている場合は該当します。

配偶者が取得する場合

適用要件は特にありません。

生計を共にしていた親族が取得する場合

相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。

5.②特定事業用宅地等の要件

特定事業用宅地等には次の二つのパターンがあります。

(1)被相続人が事業に利用していた宅地 (被相続人の事業の用に供されていた宅地等)
(2)被相続人と生計を共にしていた親族が事業に利用していた宅地  (被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた宅地等)

(1)被相続人が事業に利用していた宅地

被相続人が店舗などを経営していた宅地です。
その事業を引き継ぐ親族が取得し、申告期限まで所有&事業を継続していることが必要です。

(2)被相続人と生計を共にしていた親族が事業に利用していた宅地

被相続人ではなく親族が店舗などを経営していた宅地です。
その親族が取得し、申告期限まで所有&事業を継続していることが必要です。

③特定同族会社事業用宅地等と④貸付事業用宅地等の要件については、省略しますが、②特定事業用宅地等とほぼ同様な要件となります。

6.適用要件の総まとめ

以上、小規模宅地等の特例を受けるための、かなり複雑な要件をみてきましたが、簡単にまとめます。

宅地の種類取得者条件限度面積減額割合

居住用
同居または
同一生計親族
居住継続
所有
330㎡80%
配偶者条件なし
家なし親族所有
②③
事業用
親族事業継続
所有
400㎡80%

貸付事業用
親族事業継続
所有
200㎡50%

このように小規模宅地等の特例は、適用することで相続税を大幅に削減することができるため、とても利用価値の高い軽減制度ですが、利用の仕方を誤ると相続税が軽減されなくなってしまう可能性があるので注意しなければなりません。

実際には、土地と家の所有者が異なるケースや、マンションの階によって利用用途が異なるケース、あるいは対象の土地が複数ある場合など、要件や計算は相当に複雑になり、小規模宅地等の特例だけで一冊の本になるくらいですので、相続税の申告に当たっては、相続に強い税理士にご相談されることをお勧めします。

小規模宅地等の特例の計算例や適用する際の注意点についてもいくつか解説しますので、余力のある方はご覧ください。

7.自宅の土地の計算例

父親が所有&居住していた土地を、同居していた長男が取得して住み続ける場合、その土地の相続税の課税価格を計算してみます。
特例適用前の評価額を1億円、土地の地積(面積):660㎡とします。

同居していた長男が取得し、その後も所有&居住しますので、小規模宅地等の特例が適用可能であり、減額される金額は下記のようになります。

減額される金額 = 1億円 × 330㎡/660㎡ × 80% = 4,000万円
課税価格 = 1億円 - 4,000万円 = 6,000万円

小規模宅地等の特例を適用することで、4,000万円分だけ評価額が小さくなります。

8.特例を適用する際の注意点

(1)生前贈与で失敗するケース

相続税の節税対策として生前贈与が頻繁に活用されていますが、生前贈与によって土地を贈与してしまうと、小規模宅地等の特例の適用はできませんし、似た制度もありません。そのため、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしている宅地を生前贈与してしまうと、本来払わなくても住んだ多額の相続税を払う羽目になります。

生前贈与は非常に有効な相続税対策ですが、小規模宅地等の特例の適用を受けられる宅地について事前に把握し、贈与しないことをおすすめします。

(2)生前贈与で成功するケース

逆に今度は、生前贈与をすることで小規模宅地等の特例を効率的に活用できる方法です。

生前贈与をすることで小規模宅地等の特例を活用するとは、つまり、現時点で小規模宅地等の特例の適用要件を満たしていない宅地について、生前贈与をすることでその適用要件を満たせるようにするということなのです。

逆贈与の具体例

たとえばあなたが被相続人予定者だと仮定して、相続税対策を考えるとします。あなたは土地を所有していて、そこにあなたと「生計を別にしている親族」がアパートを建てて賃貸経営をしているとします。この状態であなたが死亡すると、あなたが所有していた宅地には小規模宅地等の特例が適用できません。

そこで、生前にその親族からアパートを売ってもらうかまたは贈与してもらうことによって、事業用の賃貸住宅敷地として200㎡まで50%の減額措置を受けることができるようになります。これは俗に「逆贈与」と言われたりしますが、贈与や売買をしてまで小規模宅地等の特例を適用させるということは、それだけこの特例の適用による節税効果が大きいということです。

(3)小規模宅地等の特例を効率的に活用する

小規模宅地等の特例の適用要件を満たす宅地が複数ある場合は、その中からどの宅地に特例を適用させるのか、相続人が自由に選択することが可能です。

特定居住用宅地等であれば、330㎡までが80%減額できますので、仮に330㎡以下の宅地が複数あるような場合は、どの宅地に対して小規模宅地等の特例を適用させるのかをよく吟味して一番相続税の節税効果が高くなるようにしましょう。

親子別居しているとか、自宅の敷地が広すぎるとかで、小規模宅地等の特例をうまく利用できない場合には、使いこなすための施策を紹介しておりますのでご参考ください。

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