小規模宅地等の特例とは？4種類の要件と減額割合をわかりやすく解説

小規模宅地等の特例は、宅地の相続税対策には欠かせない大きな節税効果がある制度です。
適用できれば宅地の相続税評価額を、最大で8割減額することができます。

ただし、小規模宅地等の特例は、適用後に相続税額が0円になっても、相続税の申告が必要です。

小規模宅地等の特例の概要、要件、計算方法などを、わかりやすく解説します。

1．小規模宅地等の特例とは？

最初に、小規模宅地等の特例とは、どのようなものかをご説明します。

（1）小規模宅地等の概要

小規模宅地等の特例は、被相続人の宅地が一定の要件に該当する場合に、限度面積まで評価額を50～80％減額できる制度です。

遺贈や死因贈与により被相続人の宅地を取得した場合も適用の対象となる一方、生前贈与による宅地の取得は、適用対象外です。

（2）小規模宅地等の制度の目的

相続税の優遇措置がとられるのは、その宅地が、残されたご家族や、事業を承継した人の生活の基盤となるからです。

被相続人の宅地に高額な相続税をかけてしまっては、その宅地を手放して納税するしかない相続人もいます。

被相続人が遺した自宅に住み続けられる、事業を引き続き営めるなどができるように配慮されています。

（3）小規模宅地等の特例の4種類の宅地と減額割合

小規模宅地等の特例は、大きな評価減が可能な制度であるため、被相続人の宅地であればどのような宅地であっても適用対象とするわけにはいきません。

特例の対象となる宅地には、以下の4種類あります。それぞれに要件が定められており、限度面積と減額割合が異なります。

それぞれ「宅地」の最後すべてに「等」が付いているのは、対象となるのは宅地だけではなく、借地権などの土地の上に存する権利も含まれるためです。

この4種類の宅地等をすべて総称して「小規模宅地等」と呼び、それに対する特例を「小規模宅地等の特例」といいます。

ときどき「小規模宅地の特例」という「等」が抜けた表現も見かけますが、正しくは、「小規模宅地等の特例」です。

（4）小規模宅地等の特例のメリット｜併用が可能

小規模宅地等の特例は、併用して利用することができます。

例えば、被相続人が自宅の他に、賃貸アパート・マンションや駐車場などを所有していた場合は、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等との併用が、被相続人が店舗などとして事業のために使用していた宅地の場合は、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等との併用が可能になります。

詳しい併用の方法については、こちらを是非お読みください。

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2．小規模宅地等の特例の評価減の効果を計算

小規模宅地等の特例の適用の効果を、具体的な数字で計算してみましょう。

• 被相続人の自宅の土地：660㎡
• 評価額：8,000万円
• 相続人：配偶者

この宅地は特定居住用宅地等に該当することになり、上限面積の330㎡まで相続税評価額の80%の減額ができることになります。

8,000万円の土地を4,800万円まで評価減することができました。

相続税率が10％であった場合には、小規模宅地等の特例の適用がなければ800万円だった相続税が、480万円になるのです*。小規模宅地等の特例は、相続税対策としてとても有効な手段となります。

それでは、適用するための要件を1つずつ詳しくみていきましょう。

*相続税率10％を用いた簡略化した計算例であり、実際の相続税額は、基礎控除や配偶者の税額軽減などを考慮して計算します。

3．①特定居住用宅地等

（1）特定居住用宅地等とは、どんな宅地？

特定居住用宅地とは、被相続人が死亡する直前に住んでいた家屋の敷地のことをいいます。

被相続人の自宅の宅地は概ねこれに該当するでしょう。

特定居住用宅地等が適用される宅地には、次の2パターンがあります。

• 被相続人が住んでいた被相続人の宅地
• 被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた被相続人の宅地

（2）被相続人が住んでいた宅地についての要件

特定居住用宅地等を適用したい場合には、被相続人が住んでいた宅地を誰が相続したかで要件が決まります。

被相続人の配偶者は無条件で適用可能

宅地を相続したのが被相続人と婚姻関係にあった配偶者であれば、小規模宅地等の特例が適用できます。

他に要件はありません。

被相続人の同居親族が相続した場合の要件

被相続人と同居していた親族が宅地を相続する場合は、相続開始から相続税の申告期限まで同居していた家屋に住み続け、かつ、その宅地を所有していることが適用の要件です。

相続人が単身赴任していた場合や、被相続人が老人ホームに入居していた場合、病院に入院したまま亡くなった場合にも、一定の要件を満たせば特定居住用宅地等の適用を受けられる場合があります。

詳しくは、次の関連記事をお読みください。

二世帯住宅の扱いはどうなる？

ご両親と二世帯住宅にお住まいの方は、区分所有登記していると、小規模宅地等の特例が使えないことがあります。

二世帯住宅にお住まいの方や、二世帯住宅を検討中の方は、是非、次の関連記事をお読みください。

被相続人と同居していない親族が相続した「家なき子特例」の要件

被相続人と同居していない親族が宅地を相続した「家なき子特例」の場合は、上記すべての要件を満たしていなければ、適用を受けることができません。

家なき子特例は、平成30年度税制改正により適用要件が厳格化されています。適用要件について詳しくお知りになりたい方は、是非、次の関連記事をお読みください。

（3）被相続人と生計を一にしていた親族が居住する宅地についての要件

被相続人と「生計を一にしていた」親族が宅地を相続しても、小規模宅地等の特例は適用できます。この場合には、被相続人との同居要件はありません。

「生計を一にする」とは、平たく言えば、生活するためのお財布が一緒ということです。

例えば、父親が購入したマンションに単身で住んでいた子が、父親が亡くなってこのマンションを相続し、相続税申告まで売却せずに所有していれば、そのマンションに住んでいた子が、マンションの宅地に小規模宅地等の特例を適用することができます。

4．②特定事業用宅地等

（1）特定事業用宅地とは、どんな宅地？

特定事業用宅地等とは、被相続人が死亡する直前まで事業のために使っていた宅地（ただし、相続直前に節税目的で事業用に変更することを防ぐため、相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等は除く）です。

被相続人が個人事業主で店舗を運営していれば、店舗の敷地などが該当します。

ただし、事業が不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業や準事業（※）に該当する場合には、適用対象外となります。

※ 準事業：事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの

（2）特定事業用宅地等の適用要件

特定居住用宅地等と同様に、特定事業用宅地等にも次の2つのパターンがあります。

• 被相続人が事業に使っていた被相続人の宅地
• 被相続人と生計を一にしていた親族が事業に使っていた被相続人の宅地

被相続人が事業に使っていた宅地についての要件

被相続人が、店舗や事務所などの事業用に使っていた宅地に特定事業用宅地等を適用するための要件は次の通りです。

被相続人と生計一だった親族が事業に使っていた宅地についての要件

被相続人と生計一の親族が、事業のために使っていた被相続人の宅地に特定事業用宅地等を適用するための要件は次の通りです。

特定事業用宅地等はいずれの宅地の場合にも、申告期限までの事業継続と宅地の所有が要件です。事業を継ぐ気はなく、すぐに廃業したり、売却すると小規模宅地等の特例は適用できません。

（3）事業は継続したが業種を変えた場合には適用対象外

特定事業用宅地等を適用するには、「事業を継続すること」という要件があります。この事業継続は、原則として、被相続人の事業と同じでなければなりません。

事業のすべてについて、業種を変更した場合は、適用できません。

事業の一部のみ業種を変更した場合は、変更していない残りの部分については、適用できます。

5．③特定同族会社事業用宅地等

（1）特定同族会社事業用宅地とは、どんな宅地？

特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人が死亡する直前から相続税申告期限まで、被相続人が経営する特定同族会社の事業（貸付業を除く）のために貸していた被相続人の宅地です。

特定同族会社とは、被相続人やその親族、その他被相続人と特別な関係にあるものの議決権が50%を超える会社のことをいいます。

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（2）特定同族会社事業用宅地等の適用要件

特定同族会社事業用宅地等の適用要件は、次の通りです。

6．④貸付事業用宅地等

（1）貸付事業用宅地とは、どんな宅地？

貸付事業用宅地等とは、被相続人が個人で行う、賃貸マンション、月極駐車場などのような不動産貸付事業のために使用していた被相続人の宅地です。

（2）貸付事業用宅地等の適用要件

基本的には、特定事業用宅地等の要件と同じです。

※1　建物や構築物がない貸付業用宅地は適用対象外です。特にその宅地が駐車場の場合には、構築物の有無に注意しましょう。
構築物とは土地の上に作られた建物以外のものをいいます。例えば、アスファルトや塀、フェンス、区画ブロック、車止めなどです。 アスファルト舗装された駐車場なら対象ですが、更地にロープなどで区画を区切っているだけの駐車場などは対象外となります。
※ 2　2018年度税制改正で新たに追加された要件で、2018年4月1日以降の賃貸業に適用されます。相続が開始しそうだからと、節税のために焦って賃貸事業を始めることを防止するためです。
ただし、本格的な賃貸業で5棟10室基準を満たすような事業的規模の場合には、3年以内であっても適用対象となります。

7．小規模宅地等の特例を受けるための生前対策

最後に、小規模宅地等の特例の適用を受けるためにできる生前対策をご紹介します。

元々は小規模宅地等の特例の適用対象外の宅地であっても、生前に対策することで適用対象にできることがあります。

（1）逆贈与をする

例えば、生計を一にする親族が、その親族が所有する宅地にアパートを建てて賃貸経営をしていたとしても、この宅地は貸付事業用宅地等に該当せず、特例を適用することはできません。

そこで、その親族にアパートを贈与または売却をしてもらい自分の所有物にすることで、特例の適用対象とすることができます。

これを逆贈与といいます。

（2）余っている土地は賃貸にする

放置している宅地があれば、アパートを建てたり、アスファルト舗装をして駐車場にするなどして賃貸すると、貸付事業用宅地等として特例の適用を受けることができ、評価額を自用地の50％（限度面積200㎡）にすることができます。

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付業を始めた宅地等は除かれてます。相続対策は早め早めが鉄則です。

（3）遺言書で宅地の相続人を決めておく

小規模宅地等の特例は、誰が土地を取得するかによって適用できるかどうかが変わります。

遺言書で宅地の相続人を指定しておくことで、特例を適用しやすくなる場合があります。

8．小規模宅地等の特例の適用要件総まとめ

小規模宅地等の特例4種類の適用要件の簡単な一覧です。

小規模宅地等の特例についてよくある質問

まとめ

小規模宅地等の特例は、土地の評価額を大幅に減額できる制度です。

適用要件は細かく設けられていますが、被相続人の自宅の場合にはほとんどの人が要件に該当するでしょう。

生前に小規模宅地等の特例の適用対象になるか否かの確認は必須です。適用対象だと思っていた土地が、実は対象外でそれが相続発生後に分かったとなると大変なことになります。

小規模宅地等の特例は、適用の可否によって土地の評価額が数千万円変わることも珍しくありません。判断を誤ると相続税額にも大きく影響します。

事前に、相続税に強い税理士に相談することをおすすめします。

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