相続した不動産の売却にかかる税金と計算例
1．どんな税金がかかるのか 相続により、土地や家などの不動産を手に入れたとき、その不動産を相続人自身で使…
不動産の評価額を大きく減らすためには相続税に強い税理士に依頼しよう
税理士は誰に依頼しても同じだと思っていませんか？ 医者に専門科があるように、税理士にも得意分野があります。
相続税に強い税理士に依頼することができれば、財産評価額、特に不動産の評価額を大幅に減らせる可能性があるのです。
目次
1．不動産評価は素人には難しい
相続税申告は自分で行うことができます。ただしそれは、相続財産の中に不動産がない場合に可能なことであり、複数の不動産や特に土地がある場合には、専門知識のない人が評価計算することは危険であるといっても過言ではありません。
もちろん、自分で調べたり、税務署に確認しながら評価計算することは可能ですが、特に不動産の相続税評価額が高くなるような場合には、少しのミスなどで相続税を多く納め過ぎてしまうリスクがあります。
不動産評価が素人に難しい理由として次のようなことが挙げられます。
- 土地や家屋などそれぞれに複雑な評価方法が決められている
- 土地を路線価方式により計算する場合の補正率の選択が難しい
- 広大地や不整形地などの判断が難しい
- 小規模宅地等の特例の適用の方法が難しい
2．不動産評価は税理士によっても差が出る
財産評価を大きく分けると、現金、有価証券、不動産の3種類になります。
現金の評価額は金額そのままですので、銀行の残高証明書を確認すれば済みます。
また、有価証券も定められた計算方法に当てはめれば算出されますので、これら2つは計算する税理士によって金額に大きな差が出ることはありません。
3つ目の不動産は、種類ごとに評価方法が異なり、特に土地についてはその形状や大きさ、接する道路の状況などによって複雑な計算が必要であり、相続税額を左右する大きな要因となります。
仮に、同じ不動産の評価を10人の税理士に依頼した場合には、10通りの評価額になると言われており、全く同じ金額となる可能性はほとんどありません。それだけ財産評価計算はシビアであり、税理士の実力の見せ所なのです。
3．相続税に強い税理士のポイント
相続税に強い税理士に依頼すべきだと言われても、どのような特徴があると相続税に強いということになるのでしょうか。ポイントをみていきましょう。
3-1．不動産の評価に詳しい、経験豊富
土地や建物には、道が狭いなどそれぞれが持っているマイナス要素があり、それらを減額要素として計算に加味させることで、評価額を下げることができます。
この減額要素をどこまで評価額に影響させることができるかが、税理士の腕の見せ所です。
例えば、相続財産が現預金ばかりの相続税申告しかやったことがない都会の税理士に、田舎でたくさんの農地を所有する地主の相続税申告の依頼があった場合には、勝手が分からず「減額要素」となる要因を見落とす可能性があるでしょう。
不動産評価には、税理士本人の知識量や経験値、土地勘などが非常に重要なのです。
3-1-1．あえて高い評価額で申告する税理士がいる
ある元国税調査官だった方のお話によると、税理士の中には減額要素を最大限加味せず、あえて通常よりも高めの評価額で申告する人がいるそうです。
なぜこのような不利なことをするのかというと、可能な限り評価額を下げた状態で申告納税したあとに、万が一税務調査が入ってその評価額がもっと高い金額であると指摘された場合には追徴税が発生します。場合によっては延滞税や加算税が発生する場合もあります。
評価額が間違っていたとなると依頼者からクレームを受ける可能性があるため、保険の意味で、高めの評価額での申告は行われるのです。
納税者の味方でいなければならない税理士が、このような納税者不利な申告をするなんて信じられませんが、実際にあることなのです。税理士選びは慎重に行わなければいけないことが分かりますね。
3-2．不動産の売買についても見識がある
相続によって不動産を取得した人の多くが、その相続した土地や建物を実際には使わないので売却したいと考えます。
通常、不動産の売却は人生に何度もあることではありません。
不動産会社に並ぶ知識はなくとも、税理士にある程度の不動産売買に関する知識があれば、相続人と不動産会社のやり取りに関してアドバイスをすることができ、その人の状況に合ったより良い売却の方法、より良い売却のタイミング、より良い特例の適用など選択することができます。
何より、自分の味方である税理士がいるというだけで、専門知識のない相続人が不動産会社と取引する際の不安を和らげることができます。
3-3．譲渡所得税など他の税金、二次相続までも考慮できる
不動産を売却した場合には、相続税以外にも状況に応じて様々な税金がかかってきます。
- 譲渡所得税・譲渡住民税（売却した利益にかかる税金）
- 登録免許税（登記にかかる税金）
- 印紙税（契約書にかかる税金）
- 消費税（仲介手数料にかかる税金）
特に譲渡所得税・譲渡住民税は高額な税金となる可能性が高く、これらを考慮せずに不動産を売却するのは非常に危険です。
また、次の相続が発生した際（二次相続）のことまで考えると、適用しない方が良い特例がある場合もあります。
相続税申告だけでなく、これらのことも踏まえた大きな枠の中でベストな提案ができる税理士に依頼するようにしましょう。
4．相続財産の中に不動産が入っていたら、ぜひ税理士にご相談ください。
相続税の申告を税理士に依頼するとして、まず心配するのは費用のことでしょう。
相続税は、計算にかかる手間や税額の大きさから、それなりに大きな税理士費用が必要になるのは間違いありません。
自分で申告できるのであれば、税理士費用なんてもったいないと思うかもしれませんが、不動産評価の計算は複雑であること、計算する人次第で大きく金額が変わってくる可能性があることなどから、相続財産に不動産があった場合には迷わず税理士に依頼すべきです。
また、このような考え方もあります。税理士費用を違う角度から考えてみて下さい。
相続税申告を相続に強い税理士に依頼した場合には、その相談者や依頼者に合わせて最善の節税手段を検討し提示してくれたうえで、実行までをサポートしてくれるでしょう。
それにより節税された金額は、税理士費用など遥かに超えるかもしれません。 相続に強い税理士を味方につければ、節税から確実な申告納税まで徹底して行ってもらえます。
