相続税の不動産評価額は、税理士によって決まる

相続する遺産に不動産が含まれている場合、その評価額によって相続税が大幅に変わることはご存知でしょうか。また、誤った評価をしてしまい、税務調査の対象になってしまうことも少なくありません。そこで重要になるのが、専門の税理士に申告を依頼することです。

今回は、なぜ相続税申告の不動産評価を専門の税理士に依頼すべきなのかを詳しく解説していきます。

1．相続税の計算における不動産評価の重要性

相続税は、相続財産の時価によって計算を行います。現金や株式などの有価証券の時価は、税金に詳しくない人でも簡単に知ることができます。

しかし、不動産の相続税評価額は、そう簡単には計算することができません。特に、土地の相続税評価については困難です。また、一般的には相続財産に占める不動産の割合は大きいため、相続税評価額の計算を適正に行うことはとても重要になります。

1-1．土地の相続税評価額の減額要素が複雑

土地の相続税評価額の計算は、路線価を使用して行います。

しかし、個々の土地によってはたくさんの減額要素があります。どの減額要素が適用できるかは相続に精通した税理士でなければ判断が難しいです。減額要素には次のようなものがあります。

• 土地の形が不整形
• 私道
• 広大地
• 傾斜がある
• 高圧線の下の土地
• 騒音がある
  など

他にも土壌汚染などによる評価減などがあり、どの評価減ができるかは実地調査を行った税理士しか気付くことができません。土地の評価減は、相続税の納税額に直接関わってくるため、どれだけ評価減ができるかが相続専門の税理士の腕の見せ所となります。

2．相続税に強い税理士は意外と少ない

税理士の仕事は、企業等の税務代理、書類作成、税務相談などが一般的です。したがって、相続税申告の経験がない税理士や、相続税についての知識がない税理士が多数存在します。

また、税理士になるために合格しなければならない税理士試験では、「相続税法」の科目は必須科目ではありません。それだけではなく、税理士試験には科目免除制度があります。

相続税の依頼を考えている方は、相続税に精通している税理士に依頼することをおすすめします。

2-1．相続に強くない税理士に頼んだ場合のデメリット

税理士試験の科目免除制度や、相続税関連の業務が少ないことから、相続税に強い税理士の数は多くありません。

中には、会社の決算などを依頼している税理士に相続税の申告を依頼するケースも多くあると思います。しかし、相続税に不慣れな税理士に依頼してしまうと、経験がないため土地の評価減を見逃してしまったり、香典返し費用などの債務の控除漏れなどで、相続税の納付額が多くなってしまう場合があります。また、相続税の申告後に税務調査が行われた場合、調査官に反論できず、修正申告で多額の納税が発生するおそれもあります。

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2-2．相続に強い税理士は現地調査や役所調査を重視する

相続税に強くない税理士は、相続の知識が曖昧なため書籍で調べながら財産の評価を行います。不動産などがある現地に全く赴かずに、デスクワークのみで相続税評価を終わらせてしまうこともあります。

一方、相続税に強い税理士は、徹底的に現地調査を行います。対象の土地が、線路沿いで騒音がある場合や高圧線下にある場合は土地の相続税評価額を減額することができます。また、市役所等に都市計画道路予定地の確認を行い、対象の土地の相続税評価額が減額できる可能性があるかどうかの検討も十分に行います。

2-3．相続税法は毎年改正される

毎年、税制改正によりさまざまな税法が改正されており、相続税や贈与税についても毎年改正が行われています。

相続税に特化している税理士であれば、税法改正がどういった意図で改正され、どういった影響を及ぼすかなどを調査し、事前に対策を考えることができます。しかし、相続に不慣れな税理士では、相続税の改正に十分な対策ができず、結果的に納税者に不利益を与えてしまうおそれがあります。

3．相続に強い税理士の見分け方

「相続に強い税理士に依頼したいけど、見分けられない」という方も多いと思います。相続を依頼する前に、次のポイントを確認しましょう。

相続税申告の実績が多い

年間の相続税申告の実績を確認しましょう。

相続税の申告件数は、税理士の人数に比べ少ないので、相続税の申告を全く行っていない税理士から、年間20件以上行っている税理士までさまざまです。相続税申告の実績が多い税理士を選ぶようにしましょう。

請負範囲が広い

依頼者と税理士の関係は、「相続税の申告」が終わったからと言って、繋がりがなくなるわけではありません。

相続税の申告後に税務調査がある場合もありますし、別の法定相続人から遺留分減殺請求があるかもしれません。また、次に起こる相続「二次相続」への対策をする必要があります。二次相続への対策は、親族へ暦年贈与などを行うなど長期間におよびます。

そこまでフォローしてくれる請負範囲の広い税理士を選ぶようにしましょう。

適正な税理士報酬かどうか

相続税申告の税理士報酬は、安くはありません。当然ですが、財産総額が多いほど税理士報酬も高くなります。

報酬体系は税理士事務所によって違いますが、一般的には「基本報酬」と、相続人の数によって加算する「加算金」を合計した金額になります。例外的に成功報酬型の料金体系を取っている税理士事務所もありますが、成功報酬型の場合は、「相続税額を当初より減額できたので、その減額分の何割かを報酬としていただきます。」という報酬体系のため、事前に予測しづらく高額になるおそれがあります。

事前に報酬体系と、その内訳、請負範囲を確認し、納得して依頼するようにしましょう。

他の士業との連携が取れるかどうか

相続は税理士だけでは、対応できない分野もたくさんあります。

そんな時に必要なのが、「他の士業との連携」です。特に弁護士、司法書士との連携は、相続では必須です。遺産分割でトラブルになった場合は、弁護士に相談が必要ですし、相続により取得した不動産の登記には司法書士が必要になります。

そして、二次相続の対策として、「公正証書遺言」も必要です。公証人とも連携できる税理士であれば心強いです。

4．いつ税理士に相談すればいい？

税理士への相談のタイミングは、早ければ早いほど良いです。

「亡くなる前に相談する場合」や「49日も済んでいないのに相談する場合」は、周りから非常識と思われる場合もあります。しかし、相続は1つ1つの手続きに期限が決まっています。主な期限付きの相続の手続きは、次のとおりです。

• 相続発生3ヶ月以内…相続放棄、限定承認
• 相続発生4ヶ月以内…所得税準確定申告の提出
• 相続発生10ヶ月以内…相続税の申告、納付
• 相続発生1年以内…遺留分の減殺請求の期限

税理士への相談が遅れ、最終的に相続税の申告が間に合わなかった場合は、加算税というペナルティが課されます。

時間にゆとりを持って、遅くても相続発生から2ヶ月以内に税理士へ相談したほうがいいでしょう。

まとめ

今回は、相続税の不動産評価に強い税理士についてご紹介しました。

税理士試験の科目免除制度や、相続税の申告件数が税理士の人数に比べて少ないことなどから、相続税に精通している税理士の数は決して多くはありません。税理士も医者のように専門分野があり、「M＆Aに強い税理士」、「海外子会社連結に強い税理士」、「相続に強い税理士」など専門分野があります。

「相続に強い税理士」に依頼をすることで、土地などの不動産の相続税評価額の減額や、他の士業との連携によりスムーズに相続税の申告を行うことができます。相続税の申告で悩んでいる方は、相続税の申告に強い税理士に、なるべく早く相談に行くことをおすすめします。