相続税の不動産評価額は、税理士によって決まる

相続する遺産に不動産が含まれている場合、その評価額によって相続税が大幅に変わることはご存知でしょうか。

また、誤った評価をしてしまい、相続税を多く収め過ぎたり、税務調査の対象になってしまったりすることも少なくありません。そこで重要になるのが、不動産の相続税評価に詳しい税理士に申告を依頼することです。

今回は、なぜ相続税申告の不動産評価を専門の税理士に依頼すべきなのかを詳しく解説していきます。

1．不動産の相続税評価が難しい理由

1-1．不動産の相続税評価が素人には難しい理由

相続税申告は自分で行うことができます。ただしそれは、相続財産の中に不動産がない場合に可能なことであり、複数の不動産や特に土地がある場合には、専門知識のない人が評価計算することは危険であるといってもいいでしょう。

もちろん、自分で調べたり、税務署に確認しながら評価計算することは可能ですが、特に不動産の相続税評価額が高くなるような場合には、少しのミスで相続税を多く納め過ぎてしまうリスクがあります。

不動産評価が素人に難しい理由として次のようなことが挙げられます。

• 土地や家屋などそれぞれに複雑な評価方法が決められている
• 土地を路線価方式により計算する場合の補正率の選択が難しい
• 広大地や不整形地などの判断が難しい
• 小規模宅地等の特例の適用の方法が難しい

1-2．不動産評価は税理士によっても違う

評価方法から相続財産を大きく分けると、現金、有価証券、不動産の3種類になります。現金や株式などの有価証券の時価は、税金に詳しくない人でも簡単に知ることができます。

3つ目の不動産は、種類ごとに評価方法が異なり、特に土地についてはその形状や大きさ、接する道路の状況などによって複雑な計算が必要であり、相続税額を左右する大きな要因となります。

仮に、同じ不動産の評価を10人の税理士に依頼した場合には、10通りの評価額になると言われており、全く同じ金額となる可能性はほとんどありません。それだけ財産評価計算はシビアであり、税理士の実力の見せ所なのです。

不動産の相続税評価に強い税理士こそ相続税に強い税理士、と言っても過言ではないでしょう。

1-3．土地の相続税評価が難しい理由

主に市街地の土地の相続税評価額は、路線価を使用して計算します。

個々の土地によって、たくさんの減額要素があります。どの減額要素が適用できるかは相続に精通した税理士でなければ判断が難しいのす。減額要素には次のようなものがあります。

• 土地の形が不整形
• 私道
• 広大地
• 傾斜がある
• 高圧線の下の土地
• 騒音がある
  など

他にも土壌汚染などによる評価減などがあり、どの評価減ができるかは実地調査を行った税理士しか気付くことができません。土地の評価減は、相続税の納税額に直接関わってくるため、どれだけ評価減ができるかは、税理士の腕にかかっています。

2．不動産の相続税評価に強い税理士のポイント

不動産の相続税評価に強い税理士に依頼すべきだと言われても、どのような特徴があると相続税に強いということになるのでしょうか。ポイントをみていきましょう。

2-1．不動産の相続税評価の経験が豊富

前述した不動産の減額要素を評価額に大きく影響させることができるのが、不動産の相続税評価に詳しい経験豊富な税理士です。

例えば、相続財産が現預金ばかりの相続税申告しかやったことがない都会の税理士に、田舎でたくさんの農地を所有する地主の相続税申告の依頼があった場合には、勝手が分からず「減額要素」となる要因を見落とす可能性があるでしょう。

不動産の相続税評価に強い税理士であれば、多くの経験からこういったことを避けることができます。

不動産評価には、税理士本人の知識量や経験値、土地勘などが非常に重要なのです。

あえて高い評価額で申告する税理士がいる

ある元国税調査官だった方のお話によると、中には減額要素を最大限加味せず、あえて通常よりも高めの評価額で申告する税理士がいるそうです。

これには、驚くような理由があります。可能な限り評価額を下げた状態で申告納税すると、その後万が一税務調査が入ってその評価額が申告より高い金額であると指摘されれば追徴税が発生します。場合によっては延滞税や加算税が発生することもあります。

また、評価額が間違っていたとなると依頼者からクレームを受ける可能性があるため、高めの評価額での申告は行われるのです。

納税者の味方でいなければならない税理士が、このように納税者に不利な申告をすることが実際にあるのです。税理士選びは慎重に行わなければいけないことがお分かりいただける事例だと思います。

2-2．現地調査や役所調査を重視する

不動産の相続税評価に強い税理士は、徹底的に現地調査を行います。対象の土地が、線路沿いで騒音がある場合や高圧線下にある場合は土地の相続税評価額を減額することができます。また、市役所等に都市計画道路予定地の確認を行い、対象の土地の相続税評価額が減額できる可能性があるかどうかの検討も十分に行います。

一方、相続税に詳しくない一般の税理士は、相続の知識が曖昧なため書籍で調べながら財産の評価を行います。不動産などがある現地に全く赴かずに、デスクワークのみで相続税評価を終わらせてしまうこともあります。

2-3．不動産の売買についても見識がある

相続によって不動産を取得した人の中には、その土地や建物を実際には使わないので売却したいと考える方もいます。

通常、不動産の売却は人生にそう何度もあることではありません。

不動産会社に並ぶ知識はなくとも、税理士にある程度の不動産売買に関する知識があれば、相続人と不動産会社のやり取りについて、その方の状況に合ったより良い売却の方法、より良い売却のタイミング、より良い特例の適用などをアドバイスすることができます。

何より、自分の味方である税理士がいるというだけで、専門知識のない相続人が不動産会社と取引する際の不安を和らげることができます。

2-4．二次相続までも考慮できる

不動産を売却した場合には、相続税以外にも状況に応じて様々な税金がかかってきます。

• 譲渡所得税・譲渡住民税（売却した利益にかかる税金）
• 登録免許税（登記にかかる税金）
• 印紙税（契約書にかかる税金）
• 消費税（仲介手数料にかかる税金）

特に譲渡所得税・譲渡住民税は高額な税金となる可能性が高く、これらを考慮せずに不動産を売却するのは非常に危険です。

また、次の相続が発生した際の二次相続のことまで考えると、適用しない方が良い特例がある場合もあります。

相続税申告だけでなく、これらのことも踏まえた大きな枠の中でベストな提案ができる税理士に依頼するようにしましょう。

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3．相続財産に不動産があったら、相続税に強い税理士に相談を

相続財産に不動産が含まれている場合の相続税申告を税理士に依頼するとして、まず心配するのは費用のことでしょう。

相続税は、計算にかかる手間や税額の大きさから、それなりに大きな税理士費用が必要になるのは間違いありません。

自分で申告できるのであれば、税理士費用なんてもったいないと思うかもしれませんが、不動産評価の計算は複雑であること、計算する人次第で大きく金額が変わってくる可能性があることなどから、相続財産に不動産があった場合には迷わず税理士に依頼すべきです。

また、このような考え方もあります。税理士費用を違う角度から考えてみて下さい。

相続税申告を相続に強い税理士に依頼した場合には、その相談者や依頼者に合わせて最善の節税手段を検討し提示してくれたうえで、実行までをサポートしてくれるでしょう。

それにより節税された金額は、税理士費用を遥かに超えるかもしれません。 相続に強い税理士を味方につければ、節税から確実な申告納税まで徹底して行ってもらえます。

相続税に強い税理士の選び方については、次の記事を参考にしてみてください。

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