相続する土地に私道が含まれていたら?相続税が減額される可能性も!

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相続した土地に私道が含まれていることは多々あります。私道の評価方法はとても細かく、状況によって大きく評価額が変動します。しかし、私道が相続税の評価に大きく関わることは以外と知られていません。

そこで、ここでは、私道が相続税計算にどのような影響があるかを説明していきます。

1.  私道とは?

1-1.私道と公道の違いとは?

道路には、「公道」と「私道」の2種類があります。「公道」は国や県、市町村によって管理されている道路のことで、管轄によって国道、県道、市道に分類されます。

「私道」は、個人や法人などが所有している土地に作られた道路で、土地の所有者が管理する道路のことを指します。

4m以下の道路が「私道」とは限らない

道幅が4m以下である場合は建築基準法上、道路になりませんので「私道」に該当します。しかし、例外として道幅が4m以下でも道路(公道)とみなされる「2項道路」という特例があるため、道幅が4m以下でも100%「私道」となるわけではありません。

道幅が4m以上であれば「私道」と「公道」のどちらの可能性もあります。「私道」の中には「位置指定道路」として市町村等に、「公道」と同じ品質を持っている道路(私道)があります。外見で「公道」と「私道」を見分けるのは困難です。

1-2.「公衆用道路」とは?

「公道」「私道」の他に「公衆用道路」という言葉があります。この「公衆用道路」は2つの法律の中で使われるため混同しないよう注意が必要です。

登記上の地目が「公衆用道路」

1つ目は、不動産登記法で定められた「公衆用道路」です。登記簿謄本では、住宅などの建物への通行に使われる道路は「公衆用道路」と表記されています。「公衆用道路だから公道では?」と勘違いしてしまいますが、この「公衆用道路」は不動産登記法で決められている地目を表しているだけです。

固定資産税上の「公衆用道路」

2つ目は、固定資産税上の「公衆用道路」です。登記簿謄本の地目が「公衆用道路」の場合で、市町村等に「公衆用道路認定申請」を行い認定されると、固定資産税が非課税になります。認定基準は、不特定多数の人が通行に使用していることや、公道から公道へ通り抜けるために使用されている場合が該当します。

相続税評価の対象にならない私道」、又は「相続評価額を減額できる私道に該当する可能性が高い私道になります。

2.相続税評価の対象にならない「私道」  

「私道」とは、個人や法人が所有・管理しているものなので、個人所有の「私道」は通常、相続財産に含まれます。しかし、財産基本通達によれば「公共の用に供するもの、例えば、通り抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合は私道の評価をしない」と規定されています。

要するに、たくさんの人が利用する道路は私道であっても公共性が高く個人の土地だからといって勝手に処分することができないため相続評価はしなくてよいということです。

次の3つの用途の「私道」が相続評価の対象になりません。

2-1.  公道から公道へ通り抜けできる私道

下の図のような、いわゆる「通り抜け私道」は、不特定多数の人が通行するといえるので、相続評価の対象とはなりません。

 

2-2.  行き止まりの私道で、不特定多数の人が通行する場合

私道が、集会場や公園などの公共施設、商店街などにつながっていることがあります。この場合、不特定多数の人が通行するといえるため、私道は相続評価の対象とはなりません。

 

2-3. 私道の一部に公共バスの停留所などがある場合

こちらも、不特定多数の人の通行が考えられるため、相続評価の対象となりません。

他にも、セットバックになっている土地(建築基準法で規定されている「2項道路」に隣接している土地は道路の中央線から2mまでは塀などの構築物が建てられないこと)が上記の私道に利用されている場合や、公道の場合は相続評価の対象になりません。

3.相続税法上、通常の宅地評価をする私道とは?

「私道」であっても、通常の宅地として相続評価が必要な場合もあります。それは、「宅地の所有者のみが通行する行き止まり私道」です。

理由は、公共性が高くなく、土地を処分する場合に制約を受けないからです。

4.相続評価額を70%減額できる私道

相続税評価の対象にならない私道として、「不特定多数が通行する公共性の高い私道」を前項で説明しましたが、私道の中には「相続税評価額を70%減額できる私道」も存在します。

4-1. 特定の人が利用する私道

評価基本通達では、70%減額できるのは「専ら特定の者の通行の用に供するもの、例えば、袋小路の場合」と規定されています。

要するに、行き止まりになっている私道で、近隣住民など特定の人のみが通行する私道の場合は、宅地評価額の70%を減額してよいことになっています。

4-2. 具体的な計算方法

 
  1. 私道の路線価又は特定路線価 × 30% × 地積
  2. 私道に接道する道路の路線価補 × 奥行正等 × 30% × 地積

1.と2.の評価方法のいずれか評価額の低い方を選択できます。

5.私道に居住用の小規模宅地等の特例が使える!

居住用の小規模宅地等の特例とは、一定の要件のもと、自宅の土地330㎡までの相続評価額を80%減額できる制度のことです。減額率が高いため相続税の計算では必ず使われる制度です。居住用の小規模宅地等の特例については以下で詳しく説明しています

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5-1. 特例を利用するには?

この居住用の小規模宅地等の特例ですが、定の要件で「私道」にも適用することが可能です。国税庁の質疑応答では「私道が宅地の維持・効用を果たすために必要な場合」は、小規模宅地等の特例の対象になると記載されています。

要するに、その私道を通らなければ自宅に出入り出来ないなど、その私道が必要不可欠と認められる場合は小規模宅地等の特例の対象になるということです。

5-2. 特例を有効活用するために

前項で紹介した「相続評価額を70%減額できる私道」の場合でも、自宅の出入りに必要不可欠な場合は、小規模宅地等の特例の対象になります。70%減額されたうえに80%減額することが可能になります。

しかしながら、居住用の小規模宅地等の特例は上限330㎡となっているため、70%減額された私道で面積を使用してしまうと、小規模宅地等の特例を有効活用しているとは言えません。どの土地で小規模宅地等の特例を受けたほうが全体の相続税評価額を減額できるか、よく検討する必要があるでしょう

6.私道の相続でよくある間違い

これまで紹介してきたように、「私道の相続評価額」は「私道か公道か」の判定から始まり、「公共性がある私道か?特定の人しか利用しない私道か?土地の所有者しか利用しない私道か?」などの判定が必要になります。判断を間違うと相続税の金額を間違うことになってしまいます。私道の相続には、他にも間違えやすいポイントがあるのでご紹介します。

6-1.相続評価と固定資産税評価を混同しないこと

相続評価と固定資産評価を混同している方がよくいらっしゃいます。どちらも固定資産に関連している税金ですが、固定資産税評価額と相続評価額は違うものです。

私道の場合は、一定の要件を満たすと固定資産税評価額は0円となります。これはあくまでも固定資産評価額であって、相続評価額ではありません。ある袋小路が、固定資産税計算では「公衆用道路」とされ非課税となっていても、相続評価では宅地の70%で計算しなければならない場合が例として挙げられます。

6-2.私道も相続財産!

私道は、遺言書や遺産分割協議書から見落とされやすい相続財産です。なぜかというと、遺言書も遺産分割協議書の作成も固定資産税納税通知書をもとに作成されているからです。しかし、私道の固定資産税評価額が0円の場合は固定資産税納税通知書に記載されない場合があります。

私道が「遺言書」から漏れてしまった場合は、その私道を遺言書によって相続の手続きをすることができないため、遺産分割協議書を個別に作成し、法定相続人全員の同意と署名捺印が必要になります。

また、私道が「遺産分割協議書」から漏れてしまった場合も、もう一度遺産分割協議書を作成する必要があります。

まとめ

私道の相続評価には通常の宅地と違って、私道の公共性などで相続評価が必要か判断し、必要な場合は70%減額できる私道なのかを宅地の位置や道路の利用状況から判断する必要があります。しかし、実際の私道は例で挙げたように単純ではないことが多いです。

その他に、建築基準法等の法令も関連してきますので、私道の相続については税理士などの専門家へご相談されることを強くおすすめします。

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