相続する土地に私道地が含まれていたらどうなる?

★ お気に入りに追加
私道

相続の際、最も問題になるのが不動産である「土地」です。しかし、その評価方法はとても細かく、状況によって大きく評価額が変動します。もしも、相続する土地に私道地が含まれていたら、どのように評価されるのか気になるところでしょう。そこで、あまり知られていない相続における私道地の扱いについて、解説していきます。

1.相続の際の道路地

1-1.道路地の扱い

所有する土地に道路地が含まれている場合は、道路地についても相続税評価額を計算する必要があります。では、道路地はどのような取り扱いになっているのでしょうか。一般的に、道路地は普通の土地とは異なり、使用目的が道路に限定されています。そのため、普通の土地と比べて相続税の評価は低く計算されます。

では、すべての道路地が同じ計算式で計算するのかというと、そうではありません。道路地が公衆用のものなのか、私道なのか、私道であっても1人のみが使えるのか、複数の特定の人が使えるのかなどによって評価方法が異なります。そのため、相続では、道路地がどのような状況であるのかをきちんと判断することが重要になります。

1-2.私道の判断

相続した土地に道路地がある場合は、その道路が公衆用道路(公道)私道かを判断する必要があります。公衆用道路と私道の大きな違いは、不特定多数の人が使えるかどうかです。相続税において、不特定多数の人が使えるかどうかの判断は、原則、その私道が通りぬけできるかどうかが重要になります。

よくある私道の例に、分譲戸建を建設するために作られた袋小路の道路があります。建築基準法により、建物を建てる場合には、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。そこで、大きな土地を分割していくつかの分譲戸建を建設する場合は、その敷地内に袋小路になっている道路を作ることで、建築基準法に則ることが一般的となっています。この道路は、通り抜けできないため私道となります。

ただし、通り抜けできない道路がすべて私道と判断されるわけでなく、その道路が実際にどのような状況にあるのかで判断します。例えば地域の集会場に隣接していたり、バス停があるなど明らかに不特定多数の人が使える場合は、公衆用道路になります。

1-3.私道の扱い

では、私道を相続した場合の評価方法を見ていきましょう。私道には、大きく分けて、1人のみが使えるものと、複数の特定の人が使えるものがあります。このうち1人のみ使えるものは、私道として評価はしません。隣接する土地の一部であると考えて、土地の評価の中に含めます。

私道で特別な評価方法をするのは、複数の特定の人が使う通り抜けできない道路です。上述した戸建分譲敷地の開発道路などが、これに該当します。この場合は、通常の土地の評価の30%で評価します。計算式は次のとおりです。

私道の評価額=修正後の正面路線価×地積×30%

ここでいう「修正後の正面路線価」とは、正面路線価に奥行価格補正や間口狭小補正、奥行長大補正などの補正を行った後の価格のことです。例えば、修正後の正面路線価が30万円、地積が200㎡の場合の私道の評価額は次のようになります。

私道の評価額=修正後の正面路線価30万円×地積200㎡×30%=1,800万円

ちなみに公衆用道路の場合は、そもそも相続税評価額は0円となります。

1-4.私道の評価理由

一般的に、行き止まり私道は、通常の土地の評価額の30%で評価されます。なぜ30%の評価となるのかは、さまざまな理由が考えられますが、利用の制限による減価を評価に反映していると思われます。

これは、たとえ私道に隣接する住民だけが利用する道路であったとしても、第三者の利用を容認しなければならないという負担があることには変わりがなく、その負担部分を減価に反映させるという考え方です。戸建分譲敷地の開発道路などを前提とした評価といえるでしょう。

2.私道を相続する際の注意点

2-1.遺産分割の注意点

ここからは、私道を相続する場合の注意点を見ていきましょう。まずは、遺産分割の際の注意点です。
私道を遺産分割する場合、いちばん起こりやすい問題は、そもそも私道を所有していたことを見落としてしまうことです。これは、遺言書がある場合も遺産分割協議の場合も同様です。

例えば、遺言書で他の財産について相続人が決まっていても、私道のみ相続人の指定がないケースは多々あります。その場合は、私道について相続人全員で、遺産分割協議をする必要があります。

また遺言書がなく、遺産分割協議で相続財産の分割を決める場合も、私道を見落としていた場合は、再度、遺産分割協議のやり直しになります。相続税の申告期限間近で私道を見落としていたことが判明する場合、相続税の申告が期限に間に合わないこともあるので注意しましょう。

2-2.普通の相続との違い

私道と普通の相続ではいくつかの違いがあります。まず異なるのが、上述した評価方法です。私道の状況によって、次のように3つの評価に分かれます。どの区分に当てはまるか確定させるために、私道の現況確認が必須です。

  • 公衆用道路:非課税
  • 戸建分譲敷地の開発道路などの行き止まり私道:通常の土地の評価の30%で評価
  • 1人しか使えない私道:土地の一部としての評価

もう1つの違いが、第三者との共有ということです。特に戸建分譲敷地の開発道路の場合、第三者との共有のため、もし、私道の相続を忘れて私道を所有していないことになったまま数十年経つと、どこまでが自分の私道であるかわからなくなったり、私道部分を通行する権利がなくなったりして、近隣住民とトラブルになる可能性があります。

また、隣接する土地を売却する場合に、私道を所有していないと売価しにくくなるなどのデメリットが生じるので、注意が必要です。

2-3.私道相続でのよくある間違い

私道相続でよくある間違いに、固定資産税評価と相続税評価の違いによる評価漏れがあります。実は、固定資産税では非課税なのに、相続税では非課税でない私道が多くあります。固定資産税では、各市区町村等でその課税の基準が異なりますが、登記地目が公衆用道路となっていて、今も道路として使われていれば、非課税となることも多いです。

しかし、相続税評価では、登記地目や固定資産税評価地目は関係ありません。戸建分譲敷地の開発道路は、登記地目や固定資産税評価地目では公衆用道路となっていることがありますが、相続税評価では、公衆用道路ではなく、通常の土地の評価の30%で評価する私道に該当します。

間違って申告してしまうと、後に税務署から指摘を受けることになるので注意が必要です。

まとめ

相続の際に、私道が含まれているというケースはとても多いです。今回は一つのケースに絞って説明しましたが、実際には、私道の形や使用している人数、範囲などから、複雑なものも多く存在すると思います。ご自身での処理が大変な場合は、専門の税理士に相談することをおすすめします。

相続税に強い税理士が問題を解決いたします

相続税申告は税理士によって力量の差がはっきりと現れます。
相続税について、下記のような不安・課題を抱えている方は、相続税に強い税理士にご相談ください。

  1. 相続税をなるべく安くしたい
  2. 税務調査が怖い
  3. 評価が難しい土地がある
  4. 相続関連のいろいろな手続きが面倒で困っている
  5. 生前対策をしたいが、何をしたら良いかわからない

相続発生前後を問わず、相続に関連する問題に対して、税理士はあなたの味方になりますので、まずは気軽に相談されることをオススメいたします。

この記事が役に立ったらシェアしてください!

GoogleAdsense関連コンテンツ