公示地価は4年連続上昇中！2025年の住宅地や商業地の傾向を解説

今年も国土交通省が、公示地価を公表しました。2025年には公示地価が4年連続し上昇し、しかも上昇幅は拡大しています。

それでは、早速、2025年の公示地価を見ていくことにしましょう。

【以下データの出典】「令和7年地価公示」｜国土交通省

1．2025年全国の公示地価の傾向

下表からお分かりの通り、各用途別の全国の公示地価は、上昇率を拡大させながら4年連続で上昇しています。

全用途も4年連続で上昇し、上昇率が2%を超えるのは、バブル以降1991年以来23年ぶりです。1975年からバブル期まで17年間連続で上昇しましたが、バブル崩壊後、コロナ禍などを経て、やっと上昇し始めたところです。

住宅地と商業地も同様に4年連続で上昇し、上昇率も拡大しています。

	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
住宅地	0.8%	△ 0.4%	0.5%	1.4%	2.0%	2.1%
商業地	3.1%	△ 0.8%	0.4%	1.8%	3.1%	3.9%
工業地	1.8%	0.8%	2.0%	3.1%	4.2%	4.8%
全用途	1.4%	△ 0.5%	0.6%	1.6%	2.3%	2.7%

1-1．全国の住宅地の傾向

住宅地は、都心部のマンション価格の高騰や、都心へのアクセスがよいエリアでのマイホーム需要などを要因に、都市部だけでなく、地方圏でも地価上昇の動きが見られます。

1-2．全国の商業地の傾向

商業地も、低金利環境や、大規模再開発、インバウンド需要などを要因に前年比で上昇しています。

2．2025年の都道府県別公示地価の傾向

次に、都道府県別に住宅地と商業地の前年比変動率です。

	住宅地			商業地
	2023年	2024年	2025年	2023年	2024年	2025年
北海道	7.6%	4.4%	1.4%	4.9%	5.1%	3.1%
青森	△ 0.3%	0.1%	0.3%	△ 0.6%	△ 0.1%	△ 0.1%
岩手	0.1%	0.8%	0.6%	△ 0.9%	△ 0.5%	△ 0.3%
宮城	4.0%	4.7%	4.2%	3.6%	4.6%	4.9%
秋田	△ 0.1%	0.2%	0.5%	△ 0.2%	0.4%	0.9%
山形	0.4%	0.3%	0.3%	△ 0.1%	0.0%	0.1%
福島	0.5%	0.7%	0.7%	0.5%	1.1%	1.6%
茨城	0.0%	0.3%	0.7%	0.1%	0.2%	0.8%
栃木	△ 0.6%	△ 0.5%	△ 0.3%	△ 0.5%	△ 0.3%	0.0%
群馬	△ 0.8%	△ 0.5%	△ 0.3%	△ 0.9%	△ 0.5%	0.0%
埼玉	1.6%	2.0%	2.0%	1.6%	2.4%	2.8%
千葉	2.3%	4.3%	4.5%	2.9%	5.3%	5.7%
東京	2.6%	4.1%	5.7%	3.3%	6.3%	10.4%
神奈川	1.4%	2.8%	3.4%	2.9%	5.4%	6.6%
新潟	△ 0.6%	△ 0.5%	△ 0.6%	△ 1.1%	△ 0.9%	△ 0.7%
富山	△ 0.1%	0.0%	0.0%	△ 0.3%	0.0%	0.1%
石川	1.2%	1.4%	0.6%	0.3%	1.1%	1.4%
福井	△ 0.7%	△ 0.4%	△ 0.1%	△ 0.6%	0.2%	0.4%
山梨	△ 0.6%	△ 0.5%	△ 0.4%	△ 0.4%	△ 0.2%	0.0%
長野	0.1%	0.4%	0.8%	△ 0.5%	0.0%	0.4%
岐阜	△ 0.6%	△ 0.4%	△ 0.3%	△ 0.3%	0.3%	0.6%
静岡	△ 0.5%	△ 0.2%	0.0%	△ 0.2%	0.2%	0.6%
愛知	2.3%	2.8%	2.3%	3.4%	4.2%	3.7%
三重	△ 0.2%	0.2%	0.5%	△ 0.3%	0.2%	0.5%
滋賀	△ 0.6%	△ 0.1%	0.4%	0.7%	1.3%	1.7%
京都	0.7%	1.6%	2.0%	2.5%	5.1%	7.9%
大阪	0.7%	1.6%	2.3%	2.5%	6.0%	7.6%
兵庫	0.7%	1.4%	1.9%	1.3%	2.7%	3.5%
奈良	△ 0.4%	△ 0.3%	△ 0.2%	0.2%	0.6%	0.9%
和歌山	△ 1.2%	△ 0.7%	△ 0.6%	△ 1.0%	△ 0.5%	△ 0.2%
鳥取	△ 0.3%	△ 0.2%	△ 0.1%	△ 1.4%	△ 1.3%	△ 1.0%
島根	△ 0.4%	△ 0.3%	△ 0.3%	△ 1.0%	△ 0.7%	△ 0.7%
岡山	0.4%	0.8%	0.8%	1.6%	1.8%	2.1%
広島	0.6%	1.0%	1.3%	1.7%	2.4%	2.7%
山口	0.4%	0.5%	0.7%	0.0%	0.3%	0.7%
徳島	△ 0.6%	△ 0.5%	△ 0.5%	△ 0.8%	△ 0.5%	△ 0.4%
香川	△ 0.5%	△ 0.2%	△ 0.1%	△ 0.5%	△ 0.2%	0.1%
愛媛	△ 1.0%	△ 0.7%	△ 0.5%	△ 0.8%	△ 0.5%	△ 0.3%
高知	△ 0.5%	△ 0.3%	△ 0.2%	△ 0.8%	△ 0.5%	△ 0.3%
福岡	4.2%	5.2%	4.9%	5.3%	6.7%	6.5%
佐賀	1.2%	1.7%	2.2%	1.6%	2.7%	3.4%
長崎	0.6%	0.9%	1.1%	0.8%	1.1%	1.4%
熊本	1.9%	2.5%	3.1%	1.9%	3.1%	3.5%
大分	1.4%	2.1%	2.4%	0.3%	1.7%	2.2%
宮崎	△ 0.1%	0.1%	0.3%	△ 0.7%	△ 0.3%	0.2%
鹿児島	△ 0.8%	△ 0.6%	△ 0.5%	△ 1.1%	△ 0.8%	△ 0.5%
沖縄	3.6%	5.5%	7.3%	2.7%	5.0%	7.0%

2024年から2025年にかけて、住宅地が前年比マイナスであった県が2つ減り、商業地では5県減っており、2024年には前年比プラス・マイナス0であった県が、3県プラスに転じています。

3．2025年の三大都市圏の公示地価の傾向

以下は、三大都市圏の公示地価の変動率です。

ここからは、都市圏別に公示地価の傾向を考えることにしましょう。

三大都市圏	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
住宅地	1.1%	△ 0.6%	0.5%	1.7%	2.8%	3.3%
商業地	5.4%	△ 1.3%	0.7%	2.9%	5.2%	7.1%
全用途	2.1%	△0.7%	0.7%	2.1%	3.5%	4.3%

3-1．2025年東京圏の公示地価の傾向

		住宅地			商業地
		2023年	2024年	2025年	2023年	2024年	2025年
東京都	東京都	2.6%	4.1%	5.8%	3.3%	6.3%	10.5%
	東京都区部	3.4%	5.4%	7.9%	3.6%	7.0%	11.8%
	区部都心部	4.1%	7.1%	11.7%	31.0%	7.3%	13.0%
	区部南西部	3.2%	5.0%	7.5%	4.0%	6.7%	10.9%
	区部北東部	3.5%	5.0%	6.7%	4.2%	6.6%	10.1%
	多摩地域	1.6%	2.7%	3.4%	2.1%	3.8%	5.3%
神奈川県	神奈川県	1.4%	2.8%	3.4%	3.0%	5.4%	6.7%
	横浜市	1.5%	2.7%	3.2%	3.4%	6.0%	7.2%
	川崎市	1.7%	3.2%	4.4%	4.3%	7.1%	8.5%
	相模原市	1.9%	4.0%	4.3%	3.0%	5.7%	6.6%
	その他	1.1%	2.4%	3.0%	1.8%	3.8%	5.0%
埼玉県	埼玉県	1.7%	2.1%	2.1%	1.7%	2.6%	3.0%
	さいたま市	2.8%	2.7%	2.5%	3.3%	4.4%	4.8%
	その他	1.5%	2.0%	2.0%	1.2%	1.9%	2.4%
千葉県	千葉県	2.6%	4.7%	4.9%	3.6%	6.4%	7.0%
	千葉市	1.9%	3.7%	5.1%	3.6%	7.4%	8.4%
	その他	2.7%	4.9%	4.9%	3.6%	6.2%	6.7%
茨城県		0.5%	0.9%	1.8%	0.6%	0.9%	2.1%
東京都圏		2.1%	3.4%	4.2%	3.0%	5.6%	8.2%

区部都心部：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区
区部南西部：品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区
区部北東部：墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区

商業地の傾向

東京都は、もちろん4年連続の上昇です。特に、商業地では10.5%と、全国48都道府県で、唯一二桁上昇しています。

東京都の23区内では、中野区が16.3%と最も上昇しており、杉並区が15.1%とそれに次いでいます。

多摩地区でも、5.3%と埼玉県の平均を超えるほど上昇しています。

神奈川県では、関内周辺で大掛かりな再開発が計画されているため、横浜市中区の11.0%がトップの上昇率となっています。

埼玉県は、東京圏で最も商業地の上昇率が低く、住宅地でマイナスをつけた4エリアの他にも、日高市で△ 0.4%となっています。

千葉県は、商業地でも東京都に次ぐ上昇率を示しており、同じく11.5%ほど上昇する船橋市と流山市がトップとなっています。

茨城県の商業地は、2024年の09%から2.1%に上昇し、住宅地同様堅調に推移しています。

3-2．2025年大阪圏の公示地価の傾向

		住宅地			商業地
		2023年	2024年	2025年	2023年	2024年	2025年
大阪府	大阪府	0.7%	1.6%	2.3%	2.5%	6.0%	7.6%
	大阪市	1.6%	3.7%	5.8%	3.3%	9.4%	11.6%
	中心６区	3.0%	5.5%	7.4%	3.9%	11.6%	13.6%
	北大阪	1.1%	2.0%	3.0%	2.4%	4.0%	6.0%
	東大阪	0.4%	1.2%	1.6%	1.4%	2.6%	3.3%
	南大阪	0.3%	0.6%	0.8%	1.6%	2.5%	3.2%
	堺市	1.8%	2.1%	2.5%	3.7%	4.4%	5.3%
兵庫県	兵庫県	1.2%	2.0%	2.6%	2.3%	4.1%	5.2%
	神戸市	1.2%	2.1%	2.7%	2.0%	4.1%	5.5%
	東部４区	2.0%	2.9%	3.9%	2.0%	4.3%	5.8%
	阪神地域	1.3%	1.9%	2.5%	2.5%	4.0%	4.8%
京都府	京都府	0.9%	1.9%	2.5%	3.0%	5.9%	9.1%
	京都市	1.2%	2.5%	3.2%	3.3%	6.6%	10.2%
	中心５区	1.4%	2.9%	3.5%	3.4%	6.3%	10.0%
	その他	0.6%	1.1%	1.5%	1.9%	3.1%	4.4%
奈良県	奈良県	△ 0.4%	△0.3%	△0.2%	0.20%	0.60%	0.9%
	奈良市	0.80%	0.90%	1.1%	2.80%	3.80%	4.8%
大阪圏		0.70%	1.50%	2.1%	2.30%	5.10%	6.7%

大阪市の中心６区：福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区
北大阪：豊中市、池田市、吹田市、高槻市、茨木市、箕面市、摂津市、島本町、豊能町、能勢町
東大阪：守口市、枚方市、八尾市、寝屋川市、大東市、柏原市、門真市、東大阪市、四條畷市、交野市
南大阪：大阪市、北大阪、東大阪を除くその他の大阪府
神戸市の東部４区：東灘区、灘区、兵庫区、中央区
阪神地域：尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町
京都市の中心５区：北区、上京区、左京区、中京区、下京区

住宅地の傾向

大阪府では、大阪市の浪速区の上昇率が9.7%ともっとも高く、なんばスカイオやなんばパークスなどの大規模再開発の影響が大きいことが伺えます。一方、阪南市や泉南市など前年比がマイナスになっているエリアも目立ちます。

兵庫県では、2024年同様に、すべてのエリアで住宅地がプラスになっています。

神戸市の灘区や中央区の上昇率が目立ちますが、灘区はもともと富裕層が多いエリアであり、中央区では三宮エリアの再整備を目的とした再開発プロジェクトが進行中です。もっとも、都市部であっても利便性の劣る地点については下落が続いています。

京都府でも、南丹波市を除き、すべてのエリアで住宅地はプラスになっており、利便性の高いエリアでは、需要が堅調で、京都市は昨年に続き全区が上昇を示しています。

一方、奈良県では、大和高田市が前年比マイナスを脱したものの、マイナスのエリアが目立つ状況です。

商業地の傾向

大阪府では、住宅地と同様に、浪速区が14.3%と上昇率が最も高く、中央区が14.2%と次いでいます。理由についても、住宅地と同様と推測されます。

兵庫県でも、住宅地と同様に、すべての商業地が上昇しています。商業地では、芦屋市の8.4%がトップとなっており、芦屋駅周辺の再開発の影響がうかがえます。

京都府には、国内外の観光客が押し寄せており、商業地は京都市内を中心に上昇しています。中でも、京都市南区が19.4%と高い上昇率を示していますが、京都市の再開発事業の影響が推測できます。

奈良県でも、奈良市は4.8%の上昇を示し、健闘しています。

3-3．2025年名古屋圏の公示地価の傾向

		住宅地			商業地
		2023年	2024年	2025年	2023年	2024年	2025年
愛知県	愛知県	2.5%	3.1%	2.5%	3.6%	4.5%	4.0%
	名古屋市	3.7%	4.5%	3.6%	5.0%	6.0%	5.0%
	尾張地域	1.5%	2.1%	2.0%	1.6%	2.7%	3.0%
	西三河地域	3.0%	3.2%	2.2%	3.2%	4.1%	3.1%
	知多地域	1.9%	2.3%	1.8%	1.0%	1.7%	2.0%
三重県	三重県	0.1%	0.5%	0.8%	0.4%	0.9%	1.4%
	四日市市	0.3%	0.7%	1.0%	0.5%	1.1%	1.7%
名古屋圏		2.3%	2.8%	2.3%	3.4%	4.3%	3.8%

尾張地域： 一宮市、瀬戸市、春日井市、津島市、犬山市、江南市、小牧市、稲沢市、尾張旭市、岩倉市、豊明市、日進市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、あま市、長久手市、東郷町、豊山町、大口町、扶桑町、大治町、蟹江町、飛島村
西三河地域：岡崎市、碧南市、刈谷市、豊田市、安城市、西尾市、知立市、高浜市、みよし市、幸田町
知多地域： 半田市、常滑市、東海市、大府市、知多市、阿久比町、東浦町、南知多町、美浜町、武豊町

愛知県では、住宅地・商業地とも3年連続で上昇しており、住宅地は、愛西市を除きプラス、津島市、西尾市、弥富市、いなべ市を除き前年比プラスとなっています。

住宅地・商業地とも大府市が前年比トップですが、2024年より若干上昇率が落ちているのが気になるところです。

三重県では、住宅地は上昇率が拡大しており、商業地では、いなべ市が2024年に続きマイナスになっています。

4．2025年地方圏の公示地価の傾向

地方圏*の公示地価の傾向

	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
住宅地	0.5%	△ 0.3%	0.5%	1.2%	1.2%	1.0%
商業地	1.5%	△ 0.5%	0.2%	1.0%	1.5%	1.6%
全用途	0.8%	△ 0.3%	0.5%	1.2%	1.3%	1.3%

地方4市*の公示地価の傾向

	2021年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
住宅地	5.9%	2.7%	5.8%	8.6%	7.0%	4.9%
商業地	11.3%	3.1%	5.7%	8.1%	9.2%	7.4%
全用途	7.4%	2.9%	5.8%	8.5%	7.7%	5.8%

地方圏でも、住宅地・商業地は３年連続で上昇し、地方4市では、なんと12年連続の上昇です。

地方圏：3大都市圏以外の市区町村の区域
地方4市：札幌市・仙台市・広島市・福岡市

まとめ

2025年の公示地価の傾向をご紹介しました。

都市部は堅調な住宅需要や、インバウンドで活況を呈し、土地需要も堅調なようです。一方で、高齢化や人口流出で前年比マイナスから抜けきれないエリアもあります。

公示地価は、土地の相続税評価額にも影響を与えます。気になる方は、ご自分がお住まいの公示地価を調べてみてはいかがでしょうか。