令和8年相続税の改正によるアパート・マンション評価額の改悪

貸付不動産とは、土地・建物などを不動産所有者が第三者に貸し出して、家賃などの賃料を継続的に得ることを目的として事業に供されている不動産です。例えば、賃貸アパートや賃貸マンションの経営や、貸事務所、貸店舗、駐車場経営が該当します。

この貸付用不動産の相続税評価方法見直しが、令和8年度税制改正大綱に盛り込まれました。

ここでは、この評価方法の見直しや、対処法について解説します。

1．貸付不動産評価方法の見直しの背景

これまで、貸付用不動産は自ら使用していないことを理由に、自用不動産よりも低く評価される仕組みとなっており、評価額が実勢価格と大きく乖離するケースがありました。

その結果、相続開始直前に貸付用不動産を購入することで、相続税額を大幅に圧縮する事例もみられ、現行の評価方法による評価が「著しく不適当」として否認されるケースも生じていました。

こうした状況を踏まえ、評価額の予測可能性を確保しつつ、評価の適正化と課税の公平性を図る観点から、貸付用不動産の評価方法について見直しが検討されることとなりました。

2．貸付不動産の評価方法の見直し

では、実際にどのように貸付不動産の評価方法を改正するのか、現行の制度と改正後の評価方法を比べてみましょう。

2-1．貸付不動産の評価方法｜現行の評価方法

土地の相続税評価方法

まず、 国税庁の路線価図などを参考に、路線価方式または倍率方式で自用地としての評価額を算出します。

• 自用地評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
• 借地権割合: 路線価図で確認（全国一律30%の地域もあり）。
• 借家権割合: 30%（全国一律）。
• 賃貸割合: 実際に賃貸されている床面積 ÷ 全床面積（共用部分を除く）

したがって、アパートやマンションを建てて貸している土地貸家建付地の相続税評価額は、一般に時価の6〜7割程度となります。

一方、土地自体を借地として貸している場合（貸宅地）には、借地権割合が大きい地域では、時価の2〜5割程度まで評価額が下がるケースもあります。

小規模宅地等の特例の適用要件を満たすことができれば、土地は上記評価額からさらに50％の減額が可能です。

建物の相続税評価方法

建物は固定資産税評価額（一般に時価の約5〜7割）で評価され、賃貸されている場合には、借家権割合（30％）を控除した貸家評価が行われます。

この評価の仕組みにより、現金を賃貸不動産へ組み替えることで相続税評価額を抑えられるケースがあり、いわゆる「アパート・マンションを用いた相続税対策」や「タワーマンション節税」として知られる手法が活用されてきました。

2-2．貸付不動産の評価方法｜改正後の評価方法

一方、令和8年度税制改正では、貸付不動産の評価方法について、以下のような大きな見直しの方向性が示されました。

2027年1月1日以降の相続・贈与について、相続開始前5年以内に取得または新築された不動産については、路線価等による評価ではなく、時価の80％相当額を基準とする評価方法が適用される方向で検討されています。これにより、相続直前の不動産取得による評価圧縮効果は大きく制限されることになります。

また、マンションやビルなどの高額不動産を小口化し、複数の投資家が出資する「不動産小口化商品」についても、取得時期にかかわらず、取引価格等を基礎とした時価による評価を行う方向で見直しが進められています。

この結果、これまでの路線価評価や自用地との差を利用した相続税対策は難しくなり、今後の相続対策の考え方に大きな影響を与えることが想定されます。

3．貸付不動産の評価方法の改正への対処法

では、評価方法の改正に対して、何か対処法はあるのでしょうか？

3-1．2026年中に貸付不動産を贈与する

改正は2027年1月1日以降の相続・贈与に適用されるため、すでに所有している、またはこれから取得する貸付不動産を、2026年中に贈与することで、現行の低い評価額で課税を受けることが可能です。

ただし、貸付不動産を贈与すべきかは、贈与税と相続税の税率差や、小規模宅地等の特例の適用の可否、不動産取得税・登録免許税の負担額など、総合的に検討する必要があります。

3-2．貸付不動産を長期保有する

貸付不動産の相続税評価方法が改正されたとしても、「5年前より以前」から所有している土地については、現行の評価方法が維持される見込みです。

現状の改正案では、5年以上の長期保有があれば、現行の評価方法が適用可能になります。

同様に、5年以上前から所有している土地に、改正前に新築（または建築中）した建物については、改正の対象外となる特例があります。

3-3．現金・金融資産との組み合わせを見直す

貸付不動産については、評価圧縮が制限されることを踏まえ、現金や金融資産とのバランスを見直し、納税資金の確保や分割しやすさも含めた相続対策を検討することが重要になります。

3-4．法人化含めた対策を検討する

一定規模以上の貸付事業については、個人所有にこだわらず、法人化の活用を含め、対策を検討する余地があります。

まとめ

ここまで、貸付用不動産の相続税評価方法の見直しや、その対処法をご紹介しました。ただし、最終的な制度内容や個別事情によって、適用の可否や有利・不利は大きく異なります。

幸いにも、貸付不動産の評価方法が改正されるまでには、まだ時間があります。評価方法改正に対処するには、相続に強い税理士への相談が不可欠です。

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