【2026年の公示地価】全国平均2.8%増で5年連続の上昇

今年も公示地価が公表され、地価が急騰した「バブル期」以来の上昇だと各メディアで取り上げられています。

昨今のインフレやインバウンドの回復に加え、再開発や低金利環境の継続を背景に、大都市圏を中心に地価も高騰を続けており、全国平均は5年連続で上昇しています。

では、さっそく2026年の公示地価を見ていきましょう。

【以下データの出典】「令和8年地価公示」｜国土交通省

1．2026年全国の公示地価の傾向

下表からお分かりの通り、各用途別の全国の公示地価は、5年連続で上昇しており、全用途の2.8%はバブル期以来の伸び率です。

特に変動率が高いのは商業地で、前年からさらに増加しています。

	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年
住宅地	△ 0.4%	0.5%	1.4%	2.0%	2.1%	2.1%
商業地	△ 0.8%	0.4%	1.8%	3.1%	3.9%	4.3%
工業地	0.8%	2.0%	3.1%	4.2%	4.8%	4.9%
全用途	△ 0.5%	0.6%	1.6%	2.3%	2.7%	2.8%

1-1．全国の住宅地の傾向

住宅地は全国平均で2.1%上昇と、5年連続でプラスとなっています。特に、東京23区や大阪市など大都市圏では、旺盛な伸びを見せています。

1-2．全国の商業地の傾向

商業地は全国平均で4.3%上昇し、前年から上昇幅が拡大しています。

オフィス需要に加え、インバウンドの回復により、ホテルや小売店舗用地の需要が高まっていることが主な要因と考えられます。

2．2026年の都道府県別公示地価の傾向

次に、都道府県別の住宅地と商業地の前年比変動率です。

	住宅地			商業地
	2024年	2025年	2026年	2024年	2025年	2026年
北海道	4.4%	1.4%	0.6%	5.1%	3.1%	2.5%
青森	0.1%	0.3%	0.2%	△ 0.1%	△ 0.1%	0.1%
岩手	0.8%	0.6%	0.3%	△ 0.5%	△ 0.3%	△ 0.3%
宮城	4.7%	4.2%	2.8%	4.6%	4.9%	4.6%
秋田	0.2%	0.5%	0.7%	0.4%	0.9%	1.2%
山形	0.3%	0.3%	0.2%	0.0%	0.1%	0.1%
福島	0.7%	0.7%	0.4%	1.1%	1.6%	1.7%
茨城	0.3%	0.7%	1.0%	0.2%	0.8%	1.0%
栃木	△ 0.5%	△ 0.3%	△0.2%	△ 0.3%	0.0%	0.2%
群馬	△ 0.5%	△ 0.3%	0.0%	△ 0.5%	0.0%	0.3%
埼玉	2.0%	2.0%	2.0%	2.4%	2.8%	3.2%
千葉	4.3%	4.5%	4.6%	5.3%	5.7%	5.8%
東京	4.1%	5.7%	6.5%	6.3%	10.4%	12.2%
神奈川	2.8%	3.4%	3.4%	5.4%	6.6%	7.3%
新潟	△ 0.5%	△ 0.6%	△0.5%	△ 0.9%	△ 0.7%	△ 0.5%
富山	0.0%	0.0%	0.2%	0.0%	0.1%	0.3%
石川	1.4%	0.6%	0.9%	1.1%	1.4%	2.0%
福井	△ 0.4%	△ 0.1%	0.0%	0.2%	0.4%	0.3%
山梨	△ 0.5%	△ 0.4%	△ 0.3%	△ 0.2%	0.0%	0.2%
長野	0.4%	0.8%	1.2%	0.0%	0.4%	0.7%
岐阜	△ 0.4%	△ 0.3%	△ 0.2%	0.3%	0.6%	0.6%
静岡	△ 0.2%	0.0%	0.0%	0.2%	0.6%	0.8%
愛知	2.8%	2.3%	1.8%	4.2%	3.7%	3.2%
三重	0.2%	0.5%	0.4%	0.2%	0.5%	0.5%
滋賀	△ 0.1%	0.4%	0.9%	1.3%	1.7%	2.8%
京都	1.6%	2.0%	2.3%	5.1%	7.9%	7.9%
大阪	1.6%	2.3%	2.8%	6.0%	7.6%	8.5%
兵庫	1.4%	1.9%	2.2%	2.7%	3.5%	4.0%
奈良	△ 0.3%	△ 0.2%	△0.1%	0.6%	0.9%	1.0%
和歌山	△ 0.7%	△ 0.6%	△ 0.6%	△ 0.5%	△ 0.2%	△ 0.1%
鳥取	△ 0.2%	△ 0.1%	0.0%	△ 1.3%	△ 1.0%	△ 0.6%
島根	△ 0.3%	△ 0.3%	△ 0.4%	△ 0.7%	△ 0.7%	△ 0.9%
岡山	0.8%	0.8%	0.9%	1.8%	2.1%	2.2%
広島	1.0%	1.3%	1.5%	2.4%	2.7%	3.1%
山口	0.5%	0.7%	0.7%	0.3%	0.7%	0.8%
徳島	△ 0.5%	△ 0.5%	△ 0.5%	△ 0.5%	△ 0.4%	△ 0.4%
香川	△ 0.2%	△ 0.1%	△ 0.1%	△ 0.2%	0.1%	0.2%
愛媛	△ 0.7%	△ 0.5%	△ 0.4%	△ 0.5%	△ 0.3%	△ 0.2%
高知	△ 0.3%	△ 0.2%	△ 0.2%	△ 0.5%	△ 0.3%	△ 0.3%
福岡	5.2%	4.9%	3.7%	6.7%	6.5%	5.2%
佐賀	1.7%	2.2%	2.9%	2.7%	3.4%	4.5%
長崎	0.9%	1.1%	1.2%	1.1%	1.4%	1.4%
熊本	2.5%	3.1%	2.8%	3.1%	3.5%	3.4%
大分	2.1%	2.4%	2.8%	1.7%	2.2%	3.3%
宮崎	0.1%	0.3%	0.6%	△ 0.3%	0.2%	0.5%
鹿児島	△ 0.6%	△ 0.5%	△ 0.4%	△ 0.8%	△ 0.5%	0.4%
沖縄	5.5%	7.3%	6.4%	5.0%	7.0%	7.3%

住宅地では、群馬県・福井県がマイナスから横ばいへ、富山県がわずかにプラスへ転じています。

商業地では、青森県と鹿児島県がマイナスからプラスへ転じ、栃木県・群馬県も緩やかな上昇に転じています。

変動率が最も高いのは住宅地・商業地ともに東京都で、次いで沖縄県が高い上昇を示しています。

一方で、住宅地・商業地ともに下落傾向にある県も複数存在しており、地価が下がるエリアが固定化されつつあります。

このように、都市部では上昇が続く一方で、地方では下落または横ばいの地域も多く、地価の二極化が一層進んでいるといえます。

3．2026年の三大都市圏の公示地価の傾向

以下は、三大都市圏の公示地価の変動率です。

ここからは、都市圏別に公示地価の傾向を考えることにしましょう。

三大都市圏	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年
住宅地	△0.6%	0.5%	1.7%	2.8%	3.3%	3.5%
商業地	△1.3%	0.7%	2.9%	5.2%	7.1%	7.8%
全用途	△0.7%	0.7%	2.1%	3.5%	4.3%	4.6%

3-1．2026年東京圏の公示地価の傾向

以下は2026年の東京圏の住宅地・商業地の公示地価です。

		住宅地			商業地
		2024年	2025年	2026年	2024年	2025年	2026年
東京都	東京都	4.1%	5.8%	6.6%	6.3%	10.5%	12.2%
	東京都区部	5.4%	7.9%	9.0%	7.0%	11.8%	13.8%
	区部都心部	7.1%	11.7%	13.2%	7.3%	13.0%	14.8%
	区部南西部	5.0%	7.5%	8.3%	6.7%	10.9%	13.1%
	区部北東部	5.0%	6.7%	7.9%	6.6%	10.1%	12.5%
	多摩地域	2.7%	3.4%	3.9%	3.8%	5.3%	6.0%
神奈川県	神奈川県	2.8%	3.4%	3.5%	5.4%	6.7%	7.4%
	横浜市	2.7%	3.2%	3.3%	6.0%	7.2%	8.2%
	川崎市	3.2%	4.4%	4.4%	7.1%	8.5%	9.0%
	相模原市	4.0%	4.3%	4.5%	5.7%	6.6%	7.0%
	その他	2.4%	3.0%	3.1%	3.8%	5.0%	5.6%
埼玉県	埼玉県	2.1%	2.1%	2.1%	2.6%	3.0%	3.5%
	さいたま市	2.7%	2.5%	2.7%	4.4%	4.8%	5.4%
	その他	2.0%	2.0%	2.0%	1.9%	2.4%	2.8%
千葉県	千葉県	4.7%	4.9%	4.9%	6.4%	7.0%	7.0%
	千葉市	3.7%	5.1%	5.8%	7.4%	8.4%	8.6%
	その他	4.9%	4.9%	4.8%	6.2%	6.7%	6.6%
茨城県		0.9%	1.8%	2.4%	0.9%	2.1%	2.6%
東京都圏		3.4%	4.2%	4.5%	5.6%	8.2%	9.3%

区部都心部：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区
区部南西部：品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区
区部北東部：墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区

住宅地の公示地価は東京都内で6.6%も上昇しており、多摩地域でも3.9%もの上昇を示しています。港区・渋谷区・新宿区などの区部都心部では、13.2%と2025年に続き、2桁の上昇です。

東京23区内で変動率が最も高かったのは港区の16.6％で、14.2％の台東区、13.9％の品川区がこれに続きます。

東京圏で次に高い上昇を示したのは、千葉県の4.9%で、千葉市では5.8%も上昇しています。

神奈川県では相模原市が4.5%と最も高く、次いで川崎市の4.4%で、埼玉県や、茨城県でも堅調に上昇しています。

住宅地公示地価の上昇の主な要因は、都心部への人口・機能の集中による需要の増加や、再開発、円安を背景としたインバウンド、投資需要の盛り上がりです。

商業地の傾向

東京圏の商業地は住宅地以上の上昇を見せています。

中でも東京都は12.2%と2025年に続き2桁の上昇を示しており、中でも東京都区部では、14.8%、都心部では、15.8%もの上昇を見せています。

中でも渋谷駅周辺では大規模な再開発プロジェクトが継続しており、賃貸需要が極めて旺盛です。また、浅草では訪日客の急増により、店舗やホテル用地としての需要が激化し、一部地点では20％を超える上昇も見られました。

千葉県は、商業地でも7.0%と、東京都に次ぐ上昇を示しており、特に初石駅周辺などの再開発や利便性向上により、高い伸びを示しています。

神奈川県では、昨年に続き、 関内周辺での大掛かりな再開発が、地価を押し上げており、それ以外にも、相鉄・東急直通線の開通効果が継続しており、沿線駅周辺の価値が高まっています。

埼玉県は、東京都・千葉県・神奈川県に比べると商業地の上昇が低いですが、それでもさいたま市の大宮区では、7.6%と高い上昇を見せています。

茨城県の商業地は、2025年の2.1%から2.6%に上昇し、堅調に推移しています。

3-2．2026年大阪圏の公示地価の傾向

		住宅地			商業地
		2024年	2025年	2026年	2024年	2025年	2026年
大阪府	大阪府	1.6%	2.3%	2.8%	6.0%	7.6%	8.5%
	大阪市	3.7%	5.8%	6.5%	9.4%	11.6%	12.7%
	中心６区	5.5%	7.4%	8.5%	11.6%	13.6%	14.8%
	北大阪	2.0%	3.0%	3.7%	4.0%	6.0%	6.8%
	東大阪	1.2%	1.6%	1.7%	2.6%	3.3%	3.7%
	南大阪	0.6%	0.8%	1.3%	2.5%	3.2%	4.0%
	堺市	2.1%	2.5%	3.9%	4.4%	5.3%	7.3%
兵庫県	兵庫県	2.0%	2.6%	3.0%	4.1%	5.2%	5.9%
	神戸市	2.1%	2.7%	2.9%	4.1%	5.5%	6.1%
	東部４区	2.9%	3.9%	4.2%	4.3%	5.8%	6.6%
	阪神地域	1.9%	2.5%	3.1%	4.0%	4.8%	5.7%
京都府	京都府	1.9%	2.5%	2.8%	5.9%	9.1%	9.1%
	京都市	2.5%	3.2%	3.6%	6.6%	10.2%	10.1%
	中心５区	2.9%	3.5%	3.9%	6.3%	10.0%	9.6%
	その他	1.1%	1.5%	1.8%	3.1%	4.4%	4.7%
奈良県	奈良県	△0.3%	△0.2%	△0.1%	0.6%	0.9%	1.0%
	奈良市	0.9%	1.1%	1.3%	3.8%	4.8%	4.8%
大阪圏		1.5%	2.1%	2.5%	5.1%	6.7%	7.3%

大阪市の中心６区：福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区
北大阪：豊中市、池田市、吹田市、高槻市、茨木市、箕面市、摂津市、島本町、豊能町、能勢町
東大阪：守口市、枚方市、八尾市、寝屋川市、大東市、柏原市、門真市、東大阪市、四條畷市、交野市
南大阪：大阪市、北大阪、東大阪を除くその他の大阪府
神戸市の東部４区：東灘区、灘区、兵庫区、中央区
阪神地域：尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町
京都市の中心５区：北区、上京区、左京区、中京区、下京区

住宅地の傾向

大阪府では、大阪市中心部を中心に、利便性の高いエリアでのマンション需要が極めて旺盛で、特に中央区、西区、福島区、天王寺区、北区といったエリアでは、5％を超える高い変動率を示しています。

一方で、交通の便が悪い郊外や山間部（岬町、千早赤阪村、能勢町など）では下落が続いており、エリア間の格差が鮮明になっています。

兵庫県では、上昇幅が前年より拡大し、4年連続のプラスとなっており、不動産需要は依然として堅調です。特筆すべきは明石市が変動率1位となるなど、ベッドタウンの勢いが強い一方で、西播磨や但馬などの一部地方部では下落傾向が続いているのが気になるところです。

京都府も、京都市中心部に需要が強く、その影響が周辺市町村へ波及して、全体的に高値傾向が続いており、特に御所西側や東山区など人気のエリアが上昇傾向です。京都市中心部の高騰が波及したため、宇治市や城陽市など、隣接するベッドタウンでも地価上昇がみられるようになりました。

奈良県では、マイナス傾向は続きますが、若干下落幅が縮小しています。

商業地の傾向

大阪府の商業地は2026年に平均変動率が8.5%となり、4年連続の上昇を記録しています。特に、大阪市中央区道頓堀の地点では、2,500万円/㎡を記録し、これまでトップだった梅田周辺を抜いて6年ぶりに府内最高価格となり話題となっています。

同様に兵庫県の商業地も4年連続で上昇し、神戸市の三宮区や、阪神南エリアでは、再開発などにより高い変動率を見せています。

京都府では、商業地の高騰は、京都市中心部から、再開発が活発なJR京都駅周辺、さらには南区などの周辺エリアへも波及しています。インバウンドの増加も追い風になっています。

奈良県では、奈良市が4.8%の上昇を示し、健闘しています。

3-3．2026年名古屋圏の公示地価の傾向

		住宅地			商業地
		2024年	2025年	2026年	2024年	2025年	2026年
愛知県	愛知県	3.1%	2.5%	2.0%	4.5%	4.0%	3.5%
	名古屋市	4.5%	3.6%	3.1%	6.0%	5.0%	4.5%
	尾張地域	2.1%	2.0%	1.7%	2.7%	3.0%	2.9%
	西三河地域	3.2%	2.2%	1.4%	4.1%	3.1%	2.1%
	知多地域	2.3%	1.8%	1.2%	1.7%	2.0%	1.9%
三重県	三重県	0.5%	0.8%	0.7%	0.9%	1.4%	1.4%
	四日市市	0.7%	1.0%	0.9%	1.1%	1.7%	1.7%
名古屋圏		2.8%	2.3%	1.9%	4.3%	3.8%	3.3%

尾張地域： 一宮市、瀬戸市、春日井市、津島市、犬山市、江南市、小牧市、稲沢市、尾張旭市、岩倉市、豊明市、日進市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、あま市、長久手市、東郷町、豊山町、大口町、扶桑町、大治町、蟹江町、飛島村
西三河地域：岡崎市、碧南市、刈谷市、豊田市、安城市、西尾市、知立市、高浜市、みよし市、幸田町
知多地域： 半田市、常滑市、東海市、大府市、知多市、阿久比町、東浦町、南知多町、美浜町、武豊町

愛知県では、住宅地・商業地ともに5年連続で上昇してはいますが、上昇は減速気味です。

三重県も、上昇基調は維持しつつも、その傾向は縮小しています。

4．2026年地方圏の公示地価の傾向

地方圏*の公示地価の傾向

	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年
宅地	△ 0.3%	0.5%	1.2%	1.2%	1.0%	0.9%
商業地	△ 0.5%	0.2%	1.0%	1.5%	1.6%	1.6%
全用途	△ 0.3%	0.5%	1.2%	1.3%	1.3%	1.2%

地方4市*の公示地価の傾向

	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年
住宅地	2.7%	5.8%	8.6%	7.0%	4.9%	3.5%
商業地	3.1%	5.7%	8.1%	9.2%	7.4%	6.4%
全用途	2.9%	5.8%	8.5%	7.7%	5.8%	4.5%

地方圏では上昇力が都市部より弱い傾向で、地方4市では、全体的に上昇率が鈍化しています。

地方圏：3大都市圏以外の市区町村の区域
地方4市：札幌市・仙台市・広島市・福岡市

まとめ

2026年の公示地価は、都市部を中心に上昇傾向が続いています。

特に東京・大阪といった大都市圏では、再開発やインバウンド回復を背景に、住宅地・商業地ともに高い伸びを示しました。

一方で、地方では下落や横ばいの地域も多く、地価の二極化が進んでいます。

また、都市部では地価上昇に伴い相続税評価額も上昇するため、想定以上に相続税が発生するケースも想定されます。

公示地価は相続税評価にも影響する重要な指標です。ご自分の土地の価格動向についても確認しておくことが重要です。