特定同族会社事業用宅地等を適用可能なパターン

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 相続で宅地等を引き継いだ時、一定の要件を満たせばその評価額を大幅に減額することができるのが、小規模宅地等の特例です。

小規模宅地等の特例にはいろいろな種類がありますが、その1つに「特定同族会社事業用宅地等」があります。今回は特定同族会社事業用宅地等とはどのようなものか、またどういった場合に特例を受けることができるかをパターン別にご紹介します。

1.特定同族会社事業用宅地等とは?

そもそも、小規模宅地等の特例の「特定同族会社事業用宅地等」とは、同族会社を営んでいる経営者が亡くなった場合に、相続税の納税を心配することなく円滑に事業継承ができるように考えられた特例制度です。

具体的には、特定の同族会社が事業を行うために被相続人が貸していた宅地などを、相続人が引き継いだ場合、一定の要件を満たすと土地面積400㎡までその土地の評価額を80%減額するというものです。そのため、他の小規模宅地等の特例と違い、法人が関係する要件が多くあります。では、その要件を見ていきましょう。

対象の土地特定同族会社の事業の用に供されている宅地等
法人役員要件その宅地等を相続した者が、相続税の申告期限においてその法人の役員であること
保有継続要件その宅地等を取得した親族が、相続税の申告期限までその宅地等を有していること
事業継承要件相続税の申告期限まで、引き続きその法人の事業の用に供されているこ

「特定同族会社事業用宅地等」は、特定同族会社の事業の用(不動産貸付業を除く)に供されている必要があります。
ここでいう「特定同族会社」とは、相続開始の直前において、被相続人及びその親族等がその法人の発行済株式の総数、または出資の総額の50%超を有している法人のことをいいます。
つまり、実質的に親族で支配している法人のことです。特例を受けるための要件として、法人役員要件・保有継続要件・事業継続要件の3つのすべてに該当する必要があります。

小規模宅地等の特例には、似た名前の「特定事業用宅地等」もあります。特定事業用宅地等は特定同族会社ではなく、被相続人が事業(不動産貸付業を除く)を営んでいる場合に使う特例です。簡単に言うと、特定同族会社事業用宅地等は会社経営、特定事業用宅地等は個人商店を営んでいるというイメージです。

2.特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例が適用できる基本のパターン

ここからは、特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例が適用できる基本のパターンを見ていきましょう。

2-1.被相続人が土地と建物を所有している場合

これは、被相続人が土地と建物を所有しており、それを特定同族会社に貸しているケースです。
この場合、法人役員要件・保有継続要件・事業継続要件にあてはまればすべて特定同族会社事業用宅地等になりそうですが、もう1つ重要な要件があります。
それは法人から被相続人に対して適正な金額の家賃を支払っていることです。

意外かもしれませんが、例えば社長が自分の会社に土地や建物を貸す場合、家賃等をもらっていないケースが多くあります。
また、固定資産税等の実費分だけを家賃としてもらっているというケースもあります。

この場合は特定同族会社事業用宅地等の減額を適用することができません。適正な金額の家賃で法人に貸している必要があります。
適正な金額の家賃とは、一般的に固定資産税の2~3倍以上といわれていますが、一律にそうとも言えません。その土地・建物の特性や地域の相場などを加味しながら考える必要があります。

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2-2.被相続人が土地を所有、生計同一親族が建物を所有している場合

被相続人が土地と建物を所有している場合より少し複雑なのが、このパターンです。
土地は被相続人が所有しているが、その上にある建物の所有者は被相続人と生計を同じくする親族であり、その土地と建物を特定同族会社に貸しているケースです。被相続人が所有していた土地は親族である相続人が引き継ぎます。

この場合も前提として法人役員要件・保有継続要件・事業継続要件にあてはまる必要があります。このほかに上記「2-1.被相続人が土地と建物を所有している場合」の場合と同様に家賃の要件があります。

今回のケースは2つ賃貸借が存在します。
建物を所有している生計同一親族が法人にその建物を貸していることと、被相続人が所有する土地を生計同一親族に貸していることです。
特定同族会社事業用宅地等の減額を適用するためには、法人から生計同一親族に適正な家賃が支払われ、生計同一親族から被相続人に対する地代は無償である必要があります。
法人から生計同一親族に対する家賃は上記2-1.の場合と同様、その土地・建物の特性や地域の相場などを加味した適正な金額でなくてはなりません。

生計同一親族から被相続人に対する地代ですが、ここで被相続人が地代を受け取ってしまうと、その時点で被相続人が不動産貸付業を営んでいることとなり、特定同族会社事業用宅地等ではない宅地(貸付事業用宅地等)になってしまうので、特定同族会社事業用宅地等の減額を受けることができなくなります。
このケースでは、上記2-1.の場合より要件が複雑になるので注意が必要です。

3.特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例が適用できるそれ以外のパターン

上記の基本パターン以外でも、特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例が適用できるものがあるので見ていきましょう。

3-1.被相続人や生計同一親族が役員でない場合

被相続人や生計同一親族が役員でない場合も、特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例が適用できます。
特定同族会社事業用宅地等の要件には、その法人の発行済株式の総数または出資の総額の50%超を有していることや、「その宅地等を相続した者」が相続税の申告期限においてその法人の役員であることの要件はありますが、被相続人や生計一親族が役員でなければならないという要件はありません。
そのため、被相続人や生計一親族が役員でない場合も特例の適用が可能になります。

3-2.被相続人が株を一切保有していない場合

被相続人が株を一切保有していない場合も、特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例が適用できます。
株数等の要件は、被相続人とその親族等の所有数をプラスして発行済株式の総数の50%を超えていればよいので、例えば、被相続人が株を一切保有しておらず、その親族等が51%を保有していれば、要件に該当します。

3-3.宅地を取得した相続人が株を一切保有していない場合

宅地を取得した相続人が株を一切保有していない場合も、特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例が適用できます。
宅地を取得した相続人に対しては、法人役員要件・保有継続要件・事業継続要件の3要件があります。その中には、相続税の申告期限においてその法人の役員であることの条件はありますが、所有株式数に関する要件は一切ありません。
そのため、宅地を取得した相続人が株を一切保有していない場合も特例の適用が可能になります。

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