小規模宅地等の特例を適用できる駐車場とは?具体例で徹底解説!

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相続財産に駐車場が含まれている場合、小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。

駐車場は貸付事業用宅地等の扱いとなるので、最大50%の減額割合ですが、それでも大きな相続税の節税効果があります。

どんな駐車場が特例の対象となりどんな駐車場がならないのか、具体例を用いて詳しく解説していきます。

あなたの駐車場が小規模宅地等の特例を受けられるかどうか、これを読めば分かります。

1.小規模宅地等の特例を適用できる駐車場の条件

1-1.駐車場は貸付事業用宅地等

小規模宅地等の特例の対象となる宅地には4つの種類がありますが、駐車場はその中の貸付事業用宅地等に該当します。
貸付事業用宅地等とは、被相続人の貸付事業(賃貸マンション、駐車場など)に使われていた宅地のことをいいます。

  • 限度面積200㎡
  • 減額割合50%
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1-2.貸付事業用宅地等の条件

  • 相続または遺贈により取得したものであること
  • その宅地等を引き継いだ人が、相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、かつ、申告期限まで貸付事業を営み続けていること
  • 申告期限までその宅地等を保有していること
  • 相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地等でないこと

事業規模は問わない

小規模宅地等の特例における貸付事業は、規模については問われません。

事業とまでは呼べないような1台だけの駐車場貸しつけであっても、きちんと賃貸借契約が結ばれており、継続して相当の賃料を得ているものであれば問題ありません。

1-3.駐車場の条件

駐車場として使われている宅地の上に、構築物がなければいけません。 構築物とは、土地の上に作られた建物以外の物のことをいいます。

構築物の具体例

  • アスファルト舗装
  • コンクリート舗装
  • 門扉
  • 屋外給排水設備

  • など

2.小規模宅地等の特例を適用できる駐車場

2-1.アスファルト(コンクリート)敷き駐車場

アスファルトやコンクリートは代表的な構築物あり、これらで全面が舗装されている駐車場は、全く問題なく小規模宅地等の特例が適用できます。

2-2.構築物の所有者が第三者の駐車場

駐車場をコインパーキングなどにしている場合には、被相続人は土地だけを貸していて、残りのアスファルト舗装、電灯、看板、フラップ板、精算機などはコインパーキングを運営している会社が所有しているということはよくあります。

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、構築物がある駐車場でなければなりませんが、その構築物の所有者が土地の所有者と同一である必要まではありません。
よって、この場合も小規模宅地等の特例が適用できます。

2-3.砂利敷き駐車場

砂利敷きは構築物とみなされるので、基本的には小規模宅地等の特例が適用できます。 ただし、それが砂利敷きであると認められない場合もあるので注意が必要です。

例えば、砂利敷きは施行してから年月が経過すると、雨や風などで砂利が流れてしまい、地面がむき出しになっている駐車場を見ることがあります。このような場合には、砂利敷きと認められずに税務署に否認されてしまう可能性が高くなります。

確実に特例の適用を受けたい場合には、砂利敷きより費用はかさみますがアスファルトやコンクリート敷きにしておくと良いでしょう。

1995年に次のような裁決が出ています。

国税不服審判所 平成7年1月25日裁決

被相続人の砂利敷き月極駐車場で小規模宅地等の特例の適応を受けようとしましたが、砂利を敷いたのが約10年前であり、相続開始時点では砂利が地中に埋もれていて、砂利は構築物とはいえない状態になっているとされ、特例の適用は認められませんでした。

裁決事例集No.49 428頁

2-4.空きがある駐車場

月極駐車場などで借主がおらず空車となっている区画がある場合でも、契約者募集をしているなど空車を埋めるための適切な対策を行っている場合には、その駐車場の全面について小規模宅地等の特例が適用できます。

賃貸マンションなどでは、小規模宅地等の特例の計算の際に入居率を考慮する必要があり、空室部分については特例の適用ができませんが、駐車場の場合には空車部分を考慮する必要はありません

2-5.狭い駐車場

極端な例として、1台しか停められないような非常に規模の小さい駐車場の場合にはどうなのでしょうか。
この場合にも小規模宅地等の特例が適用できます。

貸付事業用宅地等は、貸付事業と付いてはいますが事業規模は問われません。所得税でよく言われる5棟10室基準などはなく、1台でも駐車場として貸しているのであれば特例の対象となります。

2-6.賃貸マンションの入居者専用駐車場

賃貸しているマンションやアパートに隣接している入居者の専用駐車場は、建物の敷地と駐車場合わせて全体が貸付建付地として評価されるので、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例が適用できます。

2-7.一部がアスファルト敷き駐車場(制限あり)

駐車場のアスファルト敷きされている部分がすべてがではなく、数台分など一部だけという駐車場もあります。 この場合には、構築物であるアスファルト敷きにされている部分だけに小規模宅地等の特例が適用できます。

ただし、駐車場全体の面積に対してあまりにもアスファルト部分が小さい場合には、駐車場全体に特例の適用ができない可能性があるので注意が必要です。

2-8.自家用車も停めている駐車場(制限あり)

貸付事業用宅地等に該当するのは、貸し付けをしている部分です。よって、駐車場のうち自家用車を停めている部分については、小規模宅地等の特例は適用できません。
自家用車以外の貸している部分については、もちろん特例の適用対象です。

なお、自家用車を停めている土地が自宅の敷地と隣接している場合などには、特定居住用宅地等(限度面積330㎡、減額割合80%)として小規模宅地等の特例を受けることができる可能性もあります。

貸付事業用宅地等に認められず自用地評価になるところだった自家用車部分に、80%減額が適用できるようになるので確実に判断したいところです。

ただし、自宅と駐車場が道路を挟んでいる場合など分断されている場合では、特定居住用宅地等には該当しない可能性が高くなります。
このような難しい判断が必要な財産評価は、税理士の腕の見せ所です。依頼する税理士によって評価額が変わりますので、優秀な税理士を探しましょう。

3.小規模宅地等の特例を利用できない駐車場

3-1.青空駐車場

更地に区画ロープを張っただけ、止め石を置いただけ、もしくは本当に何もないただの更地の駐車場のことを青空駐車場といいます。

青空駐車場には構築物がないため、小規模宅地等の特例が適用できません。自用地として100%評価されてしまいます。
お金をかけてアスファルト舗装などの構築物を設置した方が良いのか、そのままにして相続税を支払った方が良いのか、生前に税理士に相談してしっかり検討する必要があります。

3-2.無償または低額で貸している駐車場

小規模宅地等の特例が適用できる駐車場は、その地域の一般的な世間相場の賃料(税法では「相当の地代」といいます。)で貸し付けているものに限ります。

例えば、近隣駐車場の賃料相場が2万円の地域にて2千円で貸し出している場合には、相当の地代とは認められず、特例の適用はできない可能性が高いでしょう。

3-3.死亡前3年以内に始めた駐車場

被相続人が死亡する3年以内に貸し付けを始めた駐車場については、小規模宅地等の特例の対象から除外されます。

これは小規模宅地等の特例を利用するために、死亡直前に慌てて更地に構築物を設置して駐車場事業を始めるなどの租税回避行為を阻止することを目的として、2018年度税制改正で新たに設けられた要件です。

この3年以内というのは駐車場土地の取得日ではなく、貸付事業を始めた日で判断します。
ただし、5棟10室基準を満たすような事業的規模の賃貸業を行っている場合には、3年以内に事業を開始した駐車場であっても、単に節税のためだけとは考えにくいため、3年以内であっても適用対象となります。

4.小規模宅地等の特例を駐車場に適用するために

4-1.小規模宅地等の特例の提出書類

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税申告書に次の書類を添付します。

  • 第11・11の2表の付表1
  • 死亡前3年以内に貸付事業を開始したものではないこと、または、事業的規模であることの証明書類(駐車場賃貸借契約書、所得税の確定申告書などの写し)

出典:国税庁「相続税の申告書等の様式一覧(令和元年分用)

4-2.とにかく早めの対応が重要

2018年度税制改正により、死亡する前3年以内に始めた駐車場については、小規模宅地等の特例の対象から除外されることになりました。
また3年を超えて続けている駐車場であっても、青空駐車場など要件を満たさないものは特例の適用をけることができません。

その駐車場が要件を満たすかどうかは、相続開始時点での状況で判断されるので、小規模宅地等の特例による節税を考えている場合には、とにかく早めに税理士に相談することが重要です。

4-3.嘘をついても必ずバレる

相続開始時点の駐車場の状況など分からないだろうと、死亡後に慌てて青空駐車場に構築物を設置することを考えるかもしれません。

しかし税務署がそんなに甘いはずはなく、近隣住民への聞き込みや、構築物施工会社への調査などにより簡単に調べてしまいます。

まとめ

小規模宅地等の特例が受けられる駐車場とは、構築物があって、相当の賃料で貸し出されているものであり、該当する場合には200㎡まで50%の評価減ができます。

2018年度税制改正により、被相続人の死亡前3年以内に始めた駐車場については除外されるようになったため、駐車場として小規模宅地等の特例の適用を考えている場合には、死亡直前に慌てても無駄です。早めの対策を行いましょう。

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