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「小規模宅地等の特例」連載一覧
相続税の計算では、国の政策や社会通念上の考え方などにより、持っている財産の種類などで様々な特例があります。その1つに小規模宅地等の特例があります。
これは相続により住んでいる家を失ったり、事業をしている土地を失い事業を続けられないといったことがないように、その土地の評価額に特例を設けるものです。
小規模宅地等の特例でよく問題になるのが、駐車場にもこの特例が適用されるかどうかということです。
ここでは、どんな駐車場であれば、小規模宅地等の特例を適用できるのかについて解説します。
見出し
小規模宅地等の特例には大きく分けて、居住用の土地に対するものと、事業用の土地に対するものがあります。
被相続人と相続人が同居し、生活を一緒にしている場合、そのままその家に住む人がその土地を引き継ぐ場合は、面積330㎡まで評価額が80％減額されます。
一定の条件のもと事業に使っていた土地や貸し付けていた土地を引き継いだ時は、その土地の評価額が80％もしくは50％減額されます。
家と同じ敷地に駐車場がある場合は、居住用の土地と一体と考えられ面積330㎡まで評価額が80％減額される特例を受けることができます。
駐車場で問題になるのが、他人に貸付をしている場合です。この場合は小規模宅地等の特例を受けるために、さまざまな条件をクリアする必要があります。では、その条件について見ていきましょう。
【関連】小規模宅地等の特例
駐車場が小規模宅地等の特例を受けるため条件は以下のとおりです。
この4つの条件をクリアすれば、その駐車場の面積200㎡まで評価額を50％減額されます。
1番の「貸付事業用宅地等」とはアパートやマンション、駐車場を事業として他人に貸し付けている場合のその土地のことを言います。ここで問題になるのが、どの規模なら貸付事業になるかということです。
実はこの事業は「準事業」も含みます。準事業とは、簡単に言うと事業とはいわない程度の不動産の貸付等でも良いが、継続して相当の（普通の）対価を得ているものを言います。
つまり事業の規模は問いません。賃貸借契約を結んだ普通の契約であれば問題ありません。
駐車場といっても立体駐車場や青空駐車場など、いろいろな種類の駐車場があります。実は駐車場の種類により、小規模宅地等の特例を受けられる場合と受けられない場合があります。
では、小規模宅地等の特例を受けることができる駐車場の判断基準について見ていきましょう。
そもそも小規模宅地等の特例は、家や事業を引き継いでそこに住み続けたり事業を続けたりすることを目的としています。したがって、対象となる土地は建物や構築物の敷地になっている必要があります。立体駐車場などであれば、全く問題なく特例の適用が認められます。
小規模宅地等の特例を使える駐車場は、事業として使っているものです。しかし、事業規模は関係ないので、貸しているのが１台分であったとしても賃貸借契約を結んだ普通の金額の契約であれば問題ありません。
駐車場に空きがあったとしても、きちんと募集広告などを行って事業をする意思を示していれば、事業とみなされ特例を受けることができます。
ここからは、小規模宅地等の特例を使える駐車場がどのようなものか、具体例を見ていきましょう。
土地の上に建物または構築物があることが、小規模宅地等の特例を受ける条件であると先に述べました。構築物の代表的なものがアスファルトです。
アスファルトやコンクリートなどで駐車場を敷き詰めているものであれば、問題なく小規模宅地等の特例を受けることができます。
コインパーキングなどの駐車場では、土地とその上のアスファルトや精算機、看板、街灯といった構築物が別の所有者ということはよくあります。
土地の持ち主がコインパーキングの業者に土地を貸しているのです。
この場合も問題なく小規模宅地等の特例を受けることができます。
あくまで土地の上に構築物があることが重要なので、構築物の所有者は第三者でも良いのです。
砂利敷きは構築物とみなされ、砂利敷きの駐車場は小規模宅地等の特例を受けることができます。ただし、きちんと砂利敷きされていることが前提です。砂利敷きをしてから時間が経っているケースなどでは、土に砂利が埋まり土の表面が雨ざらしになっている場合などもあります。この場合はそもそも砂利敷きと認められないケースもあるので、注意が必要です。
平成7年の判例によると、月ぎめで人に貸し付けていた砂利敷きの駐車場を相続し、小規模宅地等の特例の適応を受けようとしましたが、砂利を敷いたのが約10年前であり、相続開始時点では砂利が地中に埋もれていて、砂利は構築物とはいえない状態になっているとして、特例は適応されないとの判決が出ています。
駐車場の中には、一部のみがアスファルト舗装されていてあとは土の駐車場というのも少なくありません。この場合は、アスファルト舗装されている部分だけ小規模宅地等の特例を受け、それ以外の部分は普通の評価になります。
ここからは、小規模宅地等の特例を使えない駐車場がどのようなものか、具体例を見ていきましょう。
青空駐車場は土地の上に建物や構築物がないため、小規模宅地等の特例を使うことができません。100％の評価額で財産評価されてしまいます。
青空駐車場は駐車場をするために特別な工事などをする必要がないので、事業を開始しやすいメリットがありますが、相続税が高くなります。
小規模宅地等の特例は生前の状態で判断されるので、あらかじめアスファルト舗装などの工事をした方が安いのか、相続税を支払った方が安いのかを熟慮しましょう。
駐車場に対する小規模宅地等の特例は、あくまで貸付をしている場合に限られます。そのため、自家用車を止めている部分は小規模宅地等の特例を受けることができません。
貸付している部分と自家用車を止めている部分を面積で案分し、貸付している部分のみ小規模宅地等の特例を受けることができます。
ただし、自家用車を止めている土地が家の敷地と同じ、またはつながっている場合は、居住用として小規模宅地等の特例を受けることができる可能性もあります。土地の状況をよく確認することが大事になりますね。
小規模宅地等の特例を受けることができる駐車場は、その駐車場を貸すことで利益がでる金額や、その地域の相場の金額に近い金額で貸付されているものに限られます（税法では「相当の地代」といいます）。
そのため無償または低額で貸している場合は、小規模宅地等の特例を受けることはできません。
平成7年の判例では、アスファルト敷きで構築物が上にあると認められる駐車場を、通常の賃貸料と比べ著しく安い価格で長女に貸していたこと、賃貸借契約書が存在せず、賃貸借期間の定めもなかったので継続的に貸し付けられていたとも認められず、事業にならないことから、小規模宅地等の特例の対象にならないとの判決を受けています。
駐車場として貸し付けている土地に対し、小規模宅地等の特例を受けることができるかどうかは、個々のケースで変わります。まずは信頼のおける税理士に相談しましょう。
「小規模宅地等の特例」連載一覧
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