貸地・借地がある場合の相続税評価額の計算方法

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相続財産の中には、現金や預金のほかに土地があることもしばしば。しかし、土地は権利関係が複雑で、その評価額の計算や相続税の計算もややこしくなります。ここでは、いくつかのケースをあげて、相続税評価額の計算方法を解説します。

1.貸地や借地とは

土地には自己所有の土地だけでなく、貸地や借地があります。相続税では、被相続人から相続した相続した土地を貸している場合(貸地)と、被相続人が借りていた土地を継承する場合(借地)では相続税の計算が異なります。

被相続人が借りていた土地を継承する場合に問題になるのが、借地権です。借地権とは、土地を借りて使用する権利のことです。土地を借りて家などを建てるときには、借地権を設定します。借地権は家などの建物の所有を目的に設定されているため、駐車場など建物がない場合は発生しません。

借地権には大きく分けて普通借地権、定期借地権があります。両者には、契約の更新について大きな違いがあります。

1-1.普通借地権

一般的に借地権と呼ばれているものは、この普通借地権のことを指します。

普通借地権とは、最初の契約期間を最低30年とし、1回目の更新は最低20年、それ以降の更新は契約期間が最低10年とされている借地権で、契約期間満了時に借地人が希望する(契約更新の意義がない)場合は、正当な理由がない限り、地主側から契約更新を拒否できないものです。
普通借地権はどちらかといえば、借地人に有利な権利ともいえます。

1-2.定期借地権

定期借地権とは、借地契約が満了すると自動的に契約が終了となり、建物を取り壊し、更地にして返還する借地権です。
定期借地権は、さらに契約期間50年以上の「一般定期借地権」や契約期間満了時に貸主が建物を買い取る特約のついた「建物譲渡特約付借地権」、事業のために土地を賃貸借する場合の「事業用借地権」の3種類があります。普通借地権はどちらかといえば、貸主に有利な権利ともいえます。

【関連】普通借地権、定期借地権の違いと特徴

2.借地権も相続の対象

借地権とは、他人に売却もできる権利です。しかし、売却する場合は貸主の承諾が必要です。
それに対し、被相続人が借りていた土地を継承することとなった場合には、貸主の承諾は必要ありませんし、貸主から立ち退きを要求されることはありません。それは、借地権が相続できるものだからです。

相続の対象になるということは、当然相続税の対象になります。また、相続税の対象になるということは、借地権にいくらの価値があるのか評価する必要があります。

3.土地を借りている場合の、借地権の相続税評価額

では、実際に土地を借りている場合の借地権の相続税評価額について見ていきましょう。

借地権は、その土地を一旦、自用地(居住用や事業用として自ら所有する土地)として評価し、その額に「借地権割合」をかけて計算します。借地権割合は、国税庁が公表している路線価図に記載されています。

例えば、自用地の評価額が2,000万円で借地権割合が70%の場合の借地権評価額は、自用地の評価額2,000万円×借地権割合70%=1,400万円になります。

4.土地を貸している場合、底地の相続税評価額

今度は貸地の評価について見ていきましょう。底地とは、借地権のついている土地の所有権のことです。借地権のついている土地を貸している場合は、正当な理由がないと借地契約を破棄できないなど土地の利用に制限がかかります。そのため、底地の相続税評価額は自用地よりも低くなります。
底地相続税評価額は、自用地の評価額から借地権の評価額を差し引いた金額です。

例えば、自用地の評価額が2,000万円で借地権割合が70%の場合の借地権評価額は、
自用地の評価額2,000万円-借地権評価額(2,000万円×70%)=600万円になります。

5.土地の上に自分の建物を建て貸している場合の、貸家建付地の相続税評価額

土地とその上に建てられた建物の両方が自分の所有物で、そのどちらも人に貸している場合、その土地のことを貸家建付地といいます。貸家建付地の相続税評価額は、土地と家を貸しているため、自用地の評価額と借地権割合や借家権割合、賃貸割合を用いて計算します。
計算式は、以下の通りです。

貸家建付地の価額=自用地評価額-自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

借家権割合は、国税庁が公表している財産評価基準書(路線価図・評価倍率表)に記載されています(下図は例)。
例えば、自用地の評価額が2,000万円、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の貸家建付地の相続税評価額は、
自用地の評価額2,000万円-自用地の評価額2,000万円×借地権割合70%×借家権割合30%×賃貸割合100%=1,580万円となります。

6.土地を借りてその上に自分の建物を建て貸している場合の、貸家建付借地権の相続税評価額

土地は借地、その上の建物は自分の所有物で、その建物を別の人に貸している場合に発生する借地権のことを貸家建付借地権といいます。
具体例で説明すると次のようになります。

  • Aさん・・土地の所有者
  • Bさん・・Aさんから借りた土地の上に自分の建物を所有しており、その建物をCさんに賃貸
  • Cさん・・Bさんから建物を賃借

この場合、BさんはAさんから土地を借りているので借地権を持ちます。しかし、Cさんに貸している部分は自分で使えないので、借地権から減額します。これが貸家建付借地権の考え方です。この場合、自用地の評価額と借地権割合や借家権割合、賃貸割合を用いて計算します。
計算式は、以下の通りです。

貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額-(借地権の評価額×借家権割合×賃貸割合)
※借地権の評価額=自用地の評価額×借地権割合

例えば、自用地の評価額が2,000万円、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合の貸家建付借地権の評価額は以下の様になります。

①借地権の評価額=自用地の評価額2,000万円×借地権割合70%=1,400万円
②貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額1,400万円-(借地権の評価額1,400万円×借家権割合30%×賃貸割合100%)=980万円
となります。

7.使用貸借での貸主・借主の相続税評価額

土地使用貸借とは、土地を無償で使うことのできる権利のことです。この権利を持っている(土地を無償で借りている)親族が亡くなった場合、その権利は相続できません。
これは、使用貸借は貸主と借主の個人的な信頼関係の上に成り立っており、借主が亡くなるとその契約も消滅すると考えるためです。そのため、借主側は使用貸借による相続税評価額はゼロです。

では、貸主側はどうなるのでしょうか。貸主が亡くなった場合も使用貸借契約は消滅します。そのため貸主が亡くなったときの相続人は、貸している土地ではなく、自用地(居住用や事業用として自ら所有する土地)として相続することになります。そのため、底地の評価額でなく自用地の評価額がそのまま相続税評価額となります。

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