小規模宅地等の特例の要件、相続税評価など基本を徹底解説！
小規模宅地等の特例は、大きな節税効果がある制度で、宅地の評価額を最大8割減額することができます。特例の対象となる宅地…
借地権にも小規模宅地等の特例を適用できる
土地の相続税評価額を大きく下げてくれる小規模宅地等の特例ですが、借地権にも適用できるのでしょうか。実は、できます！
都心では借地権であっても、その評価額は軽く1,000万円を超えることも多く、小規模宅地等の特例の適用の有無は、相続税を大きく左右することになります。
今回は、借地権に小規模宅地等の特例を適用させるにはどうすればよいのか、わかりやすく解説します。
目次
1．借地権とは？
まず借地権について簡単に解説しましょう。
1-1．借地権
借地権とは、他人から土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てられる権利のことをいいます。
借りた土地の権利と書くので、借地であればすべてに借地権があるように思うかもしれませんが、建物を建てていない資材置き場などは含まれません。
借地権には、賃借権と地上権の2種類があります。
1-2．賃借権
賃借権とは、土地を間接的に支配できる権利です。建物を建て替えたり、売ったりする際には地主の承諾が必要になります。
日本の借地権のほとんどは、この賃借権です。
1-3．地上権
地上権とは、土地を直接的に支配できる権利です。地主の承諾を得ることなく、自由に建物の建て替え、譲渡、更には賃貸することができます。
賃借権に比べて権利としての力が強く、抵当権の設定までできます。
2．借地権に小規模宅地等の特例を適用する
2-1．小規模宅地の特例は借地権でも大丈夫？
相続税法は、小規模宅地等の特例が適用される土地について、「土地又は土地の上に存する権利をいう」と定められています。
借地権は土地の上に存する権利に該当するので、小規模宅地等の特例の適用対象です。
2-2．小規模宅地の特例の適用要件
借地権だからといって、適用要件や取り扱いに変わりはありません。所有権のある土地と同じに考えて大丈夫です。
ただ、確実にそれが借地権であるかを今一度確認しましょう。
借りた土地の上に自分の建物や建築物があるものが借地権です。駐車場や資材置き場などに使っている場合には借地権ではありません。
小規模宅地等の特例について、詳しくはこちらをご覧ください。
3．借地権に小規模宅地の特例を適用した評価額
それでは小規模宅地等の特例が適用されるとどれくらい評価額が下がるのか、以下の事例を使って具体的な数字で見ていきましょう。
借りている土地（第三者所有）300㎡の上に建っている住居を相続した場合
- 1㎡あたりの自用地評価額400千円
- 借地権割合80％
3-1．借地権の評価
借地権評価額
400千円×300㎡×借地権割合80％＝96,000千円
3-2．小規模宅地の特例を適用した評価
この借地権が、特定居住用宅地等の適用要件に該当した場合には、330㎡まで80％減額されます。
特例適用額
96,000千円 × 80％ ＝76,800千円
特例適用後の借地権評価額
96,000千円 － 76,800千円 ＝ 19,200千円
小規模宅地等の特例を適用しなかったら、96,000千円もあった評価額ですが、特例を適用すると19,200千円となり、大幅に減額されました。
相続税率30%の場合の税額
| 小規模宅地の特例適用なし | 96,000千円 × 30% ＝28,800千円 |
|---|---|
| 小規模宅地の特例適用あり | 19,200千円 × 30% ＝ 5,760千円 |
相続税率が30％だった場合、その差額は23,040千円となります。その差は恐ろしいほどですね。
なお、今回は借地権にかかる小規模宅地等の特例がメインであるため、借地権評価については便宜的な評価計算をしましたが、借地権の評価は複雑です。
借地契約時に権利金の支払いがあったのか、または通常の地代（※1）を支払っているのか、相当の地代（※2）を支払っているのかなどによって評価方法が変わります。
※1．通常の地代：権利金（※）の支払いがあった場合の、貸主が持っている底地部分に対する地代
※2．相当の地代：権利金の支払いがなかった場合の、土地全体に対する地代
※権利金：契約締結時に借入が貸主に支払うお金。アパートを借りるときの礼金のようなもの
4．特殊な借地権についての小規模宅地等の特例
3.では借地権だけの上に建物が建っているシンプルな例でしたが、少し複雑になるとどう取り扱われるのか見ていきましょう。
4-1．借地権と所有権の土地の上に建物がある
借りている土地と自分が所有している土地を合わせて、建物の敷地としている場合には、それぞれ評価したうえで合算し、1つの土地として評価します。
建物の敷地が借りている土地と所有する土地にまたがっている場合
- 借地権300㎡
- 所有権300㎡
- 1㎡あたりの自用地評価額400千円
- 借地権割合80％
土地の評価
まず、土地の評価額は以下の通りになります。
| ① 借地権の評価額 | 400千円 × 300㎡ × 借地権割合80％ ＝ 96,000千円 |
|---|---|
| ② 所有権の評価額 | 400千円 × 300㎡ ＝ 120,000千円 |
| ③ 土地全体の評価額 | ①＋②＝216,000千円 |
小規模宅地等の特例の適用
特定居住用宅地等に該当するものとして計算すると、限度面積は330㎡です。今回は600㎡の土地なので、借地権と所有権で優先順位を付けて計算します。
基本的には、所有権から先に適用を受けた方が、減額幅が大きくなります。
| ①所有権の特例適用額 | 400千円 × 300㎡ × 減額割合80％ ＝ 96,000千円 |
|---|---|
| ②借地権の特例適用額 | 400千円 × 借地権割合80％ ×（限度面積330㎡ － 所有権で適用済300㎡）× 減額割合80％ ＝ 7,680千円 |
| ③特例適用額の合計 | ① ＋ ② ＝ 103,680千円 |
| ④土地の評価額 | 216,000千円 － 103,680千円 ＝ 112,320千円 |
この場合の、小規模宅地等の特例適用額は103,680千円、土地の相続税評価額は112,320千円と特例適用前の約半額になります。
借地権と所有権に建物がまたがっている場合には、所有権から先に小規模宅地等の特例を適用させるのがポイントです。
4-2．借地権の上に建てた家を貸している
借りた土地の上に自分の建物を建てて、それを別の人に賃貸に出している場合の借地権のことを貸家建付借地権といいます。
借地権の上に家を建てて貸している場合
- 借地権の価格96,000千円
- 土地の面積150㎡
- 借家権割合30％（全国一律）
- 賃貸割合100％（賃貸にしている割合）
貸家建付借地権の評価は次の算式で計算します。
貸家建付借地権の評価
借地権の価額 × （1－借家権割合×賃貸割合）
96,000千円×（1－30％×100％）＝67,200千円
この場合には貸付事業用宅地等に該当する可能性があります。適用要件すべてに該当したとすると、200㎡を限度として50％減額されます。
小規模宅地等の特例の適用
67,200千円×（1－50%）＝33,600千円
まとめ
借地権は立派な相続財産です。うちは土地を持っていないからと安心していてはいけません。
ただ、小規模宅地等の特例が土地を持っている場合と同じように適用されるので、その借地権が適用対象かどうかを必ず確認しておきましょう。
小規模宅地等の特例、借地権の評価は複雑であり、金額も大きくなるので税理士に任せた方が安心です。
