普通借地権、定期借地権の違いと特徴

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第三者の土地を借りてその上に自分の物件を建てられる権利のことを借地権といいます。
借地権には普通借地権と定期借地権があります。その特徴と違いを解説します。

1.普通借地権

単なる物の貸し借りと違い、土地や建物の貸し借りは、金額も大きく、居住者の生活に密接に関連します。
そこで、借地借地法(しゃくちしゃっかほう)にて契約期間や契約方法など詳細事項を細かく規定しています。借地借地法に規定されていない事項は、民法が適用されます。

建物を所有する目的での土地賃貸借または地上権の設定の場合、借地借家法が適用されます。
それ以外の目的、たとえば、ゴルフ場やバッテイングセンター、駐車場の場合には、適用されません。

1-1.期間

期間の取り決めがない場合は30年となります。
期間の取り決めをする場合は30年以上の範囲で定めることができます。
更新後の期間は、最初の更新後は20年、その後は10年となります。
合意によりそれより長い期間を決めることもできます。

1-2.借地人の更新請求

期間が満了しても、借地権者が契約の更新を請求したときは、地主が正当な事由に基づく意義を遅滞なく述べなかったときは、建物がある場合に限り、以前と同一の条件(期間を除く)で契約を更新したものとみなされます。
正当な事由には次のようなものがあります。

  • 当事者双方の土地の使用を必要とする事情
  • 借地に関する以前の経緯
  • 土地の利用状況
  • 立退き料を支払うことの申し出

1-3.建物再築による法廷更新

当初期間満了前に建物が滅失し、残存期間を超えて存続する建物を再建築し、地主に承諾があるときは、承諾の日または再建築の日のいずれか早い日から20年間借地権が続きます。

更新後に建物が滅失したときは、借地権者は地主に解約を申し入れることができます。また、地主の承諾がなく残存期間を超えて存続する建物を再建築すると、地主も解約を申し入れることができます。

旧法に存在した「朽廃による借地権消滅」はありません。

種類普通借地権
契約の
存続期間
30年以上
利用目的制限なし
契約方式制限なし
(書面でなくても良い)
契約内容
更新最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上

2.定期借地権

2-1.一般定期借地権(借地借家法22条)

定期借地権の一般的な内容です。「定期借地権」と呼ぶときには、通常、「一般定期借地権」のことを指します。

期間満了時には建物を取り壊して更地にして返還する必要がありますので、借地人が定期借地権上の建物を賃貸する場合には、取り壊し予定の建物の賃貸借による期限付建物賃貸借契約を結ぶことができます。また、借家人は借地権の存続期間が満了することを、その1年前までに知らなかったときは、裁判所に請求の上、1年以内の範囲で明け渡しを猶予されます。

2-2.事業用定期借地権(借地借家法23条)

ロードサイド店舗などをイメージして設けられた事業用の借地権です。

事業用の利用目的の場合のみ認められ、一部でも居住用があってはなりません。賃貸マンションや社宅の用途にも利用することはできません。

契約は必ず公正証書で行います。

2-3.建物譲渡特約付借地権(借地借家法24条)

借地人の建物を地主に譲渡することにより、借地権が消滅するものです。

借地権設定の際に、借地上の建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約で結びます。必ず最初の契約時に行う必要があり、途中から特約を結ぶことはできません。

建物の譲渡は、借地権設定後30年以上経過していることが必要ですが、30年以上過ぎていればいつ譲渡をしても構いません。日付を確定しても良いですし、地主や借地人が申し出た日とすることもできます。

「建物譲渡特約付借地権」というものが独立してあるわけではなく、期間30年以上の普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権の何れかの定期借地権の特約として存在します。

建物譲渡時に借地人または借家人が建物を使用している場合には、地主に請求することにより、地主との間で期間の定めのない建物賃貸借契約を結んだものとみなされます。なお、建物譲渡時に、借地権の残存期間があった場合は、借家の期間はその残存期間となります。

2-4.定期借地権まとめ

定期借地権等の種類を表にまとめます。()内は借地借家法の条文番号を示しています。

種類一般定期借地権(22条)事業用定期借地権
(23条)
建物譲渡特約付
借地権(24条)
長期間(1項)短期間(2項)
契約の
存続期間
50年以上30年以上
50年未満
10年以上
30年未満
30年以上
利用目的制限なし事業用
(一部でも居住用はNG)
制限なし
契約方式書面で行う公正証書で行う制限なし
契約内容次の内容を特約する
・契約更新なし
・建物再築による期間延長なし
・建物買取請求なし
左記の規定を
適用しない
借地権設定時に設定後
30年以降に建物を譲渡
する特約をする
借地関係
の終了
期間の満了期間の満了建物の譲渡
終了時の
措置
原則として
更地にて返還
原則として更地にて返還・建物は地主に帰属
・借家関係は地主に帰属
・借地人が使用していれば、
以降、借家人として使用継続

3.借家権

借地権と並列して、借家権も解説しておきます。
借家権とは、建物に継続して居住することのできる権利です。借家借地法により定められています。

3-1.普通借家権

個人向けのアパート・マンションの賃貸借契約で一般的に採用されているものです。

契約期間は1年以上で期間の上限はありません。1年未満の場合、期間の定めがないとみなされます。
通常、2年または3年契約とする場合が多いです。

契約方式は書面でなくとも成立しますが、トラブル防止のため、通常は書面にて行います。

一度、賃貸借契約をしたら、貸主は正当な理由がなければ、借主からの更新の要求を拒否することはできず、借主が退去するまで貸し続けることになります。
正当な理由というのは、たとえば、老朽化のため建物を取り壊す場合などです。

3-2.定期借家権

契約期間を定め、基本的に更新はなく、契約期間が満了したら解約となります。
借主側からすると契約期間が過ぎたら退去して別の場所に引越ししないといけないため、個人向けのアパート・マンションでの賃貸借契約ではあまり見られませんが、貸事務所ではしばしば見られます。

契約期間が1年以上の場合、貸主は期間終了の1年~6ヶ月前の間に借主に対して契約が終了する旨の通知が必要です。

双方とも中途解約は原則不可です。ただし、床面積が200㎡未満の居住用建物では、借主側が転勤などやむを得ない事情があるときには中途解約が可能です。

3-3.借家権まとめ

種類普通借家権定期借家権
契約の
存続期間
1年以上
(1年未満の契約の場合、
期間の定めのない契約とみなされる)
契約で定めた期間
(1年未満でも良い)
契約方式制限なし
(書面でなくても良い)
書面で行う
更新貸主は正当事由がなければ
更新の拒絶はできない
更新なし
(貸主の正当事由は不要)
その他期間の定めのない契約の場合、
貸主は正当事由をもって
6ヶ月前に通知すれば解約が可能

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