相続税計算での借地権割合とは?

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相続税の計算では、借地権割合を使うことが多くあります。「借地権という言葉は聞いたことがあるが、正確な意味は知らない」「借地権はっているが借地権割合は知らない」という人も多いかと思います。

ここでは、借地権割合とはどのようなものか、また相続税計算でどう使うのかなど詳しく解説します。

1.借地権割合とは?

まずは、借地権や借地権割合がどのようなものか確認しましょう。

土地には、自分で所有しているものや他人に貸しているもの、逆に他人から借りているものがあります。このうち借地権に関係する土地は、他人から借りているいわゆる借地です。

借地権とは、家などの建物の所有を目的に、土地を借りて使用する権利のことです。そのため、青空駐車場などのように建物がない場合、借地権は発生しません。一般的に、貸主は土地を貸している間、その土地の売却や別の用途の変更などができず、行動を制限されるため、借主の持つ借地権には価値があると考えます。そのため、「借地だから価値はなく、相続財産にならない」ということはありません。もし、建物の所有を目的に土地を借りて使用していた被相続人がいる場合、この借地権は相続財産になります。

では、借地権割合とはどのようなものでしょうか。簡単にいうと、土地の価値の中にどれぐらいの借地権の価値が占有しているかを表す割合です。借地権の価値は借地権割合を使って計算します。

2.借地権割合は、どこを見れば分かる?

借地権割合は、借地権の価値を計算するために重要です。国税庁によって、土地の所在地ごとに借地権割合が決められています。そのため、全国の土地の借地権割合は国税庁のHPから確認することができます。

【参考外部サイト】国税庁:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

サイトに表示されている日本地図上で都道府県をクリックして選択すると、選択した都道府県のページがでてきます。その中にある路線価図と評価倍率表に、借地権割合が記載されています。
路線価が定められている地域は路線価図を、定められていない地域は評価倍率表を確認します。

【関連】相続税における土地の評価方法:路線価方式と倍率方式

2-1.路線価図

路線価図をクリックすると、市区町村名が表示されるので、該当地域を選択します。すると、数字と記号が入った地図の路線価図が表示されます。数字は1㎡あたりの価値を、千円単位で表示しています。記号が借地権割合を表しています。路線価図の上部にA~Gまでの記号と借地権割合が記載されています。例えば該当の土地の記号がDの場合、借地権割合は60%となります。

記号借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

【参考】国税庁ホームページでの相続税路線価の見方

2-2.評価倍率表

路線価が定められて地域は評価倍率表を利用します。
評価倍率表をクリックすると、路線価図と同じように、市区町村名が表示されるので、該当地域を選択します。すると、町名や該当地域などが記載された倍率表が表示されます。その中の借地権割合欄に書かれた数字がその土地の借地権割合です。

倍率表

借地権割合は、都心部や駅前ほど割合が高く設定されています。例えば、同じ東京でも、中央区の銀座と世田谷区の成城を比べてみると、中央区の銀座は、ほとんどの場所で借地権割合90%の記号Aか借地権割合80%の記号Bとなっています。一方、世田谷区の成城ではほとんどの場所で借地権割合70%の記号Cか借地権割合60%の記号Dとなっています。

このことから、被相続人の相続財産に借地権があった場合、不動産と同じように、都心部や駅前ほどその価値が高くなるといえるでしょう。

3.相続税計算で借地権割合を利用する場合

実は、相続税の計算で借地権を利用するケースはしばしばあります。それぞれのケースを見ていきましょう。

3-1.借地権割合を利用

3-1-1.借地

相続財産に借地がある場合は、借地権を評価する必要があります。借地権の評価額は、その土地を仮に所有者自らが利用する自用地として評価し、その額に「借地権割合」をかけて計算します。

例えば、自用地の評価額が3,000万円で借地権割合が80%の場合の借地権評価額は、自用地の評価額3,000万円×借地権割合80%=2,400万円になります。

3-1-2.底地

逆に、相続財産に他人に貸している土地があった場合はどうなるのでしょうか。この場合は底地の評価額を計算します。
底地とは、借地権のついている土地の所有権のことです。借地権のついている土地を貸している場合は、正当な理由がある場合を除き、その契約を破棄したり、売却や用途変更をしたりできないなど、土地の利用に制限がかかります。そのため、底地の相続税評価額は自用地よりも低くなります。この場合も借地権割合を使って評価額を計算します。底地相続税評価額は、自用地の評価額から借地権の評価額を差し引いて計算します。

例えば、上記と同じく、自用地の評価額が3,000万円で借地権割合が80%の場合の底地の評価額は、自用地の評価額3,000万円-借地権評価額(3,000万円×80%)=600万円になります。

【参考】貸地・借地がある場合の相続税評価額の計算方法

3-2.借地権割合と借家権割合を利用

3-2-1.貸家建付地

相続財産に貸家建付地や貸家建付借地権がある場合も、借地権割合を使って評価額を計算します。

貸家建付地とは、土地とその上に建てられた建物の両方が自分の所有物で、その建物を他人に貸している場合の、その土地のことです。

貸家建付地の評価額は以下の式を使って計算します。

貸家建付地の評価額=自用地評価額-自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

※借家権割合については「5.借家権割合とは」を参照にしてください。

例えば、自用地の評価額が3,000万円、借地権割合が80%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の貸家建付地の相続税評価額は、自用地の評価額3,000万円-自用地の評価額3,000万円×借地権割合80%×借家権割合30%×賃貸割合100%=2,280万円となります。

3-2-2.貸家建付借地権

貸家建付借地権とは、土地は借地、その上の建物は自分の所有物で、その建物を第三者に貸している場合に生じる借地権のことです。この場合、建物の所有者は土地の所有者に対して借地権を有しますが、第三者に貸しているため、自由には使えないため、その分を借地権から減額します。

貸家建付借地権の評価額は以下の式を使って計算します。

貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額-(借地権の評価額×借家権割合×賃貸割合)

※賃貸割合:入居中の部屋の割合のこと。

例えば、自用地の評価額が3,000万円、借地権割合が80%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合の貸家建付借地権の評価額は以下のようになります。

①借地権の評価額=自用地の評価額3,000万円×借地権割合80%=2,400万円
②貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額2,400万円-(借地権の評価額2,400万円×借家権割合30%×賃貸割合100%)=1,680万円
となります。

4.借地権売買の金額は借地権割合では決まらない

今まで紹介してきた借地権ですが、実は売買が可能です。土地の所有者だけでなく、土地所有者の承諾があれば、第三者へも売却できます。

では、この借地権を売却する場合の相場ですが、これは不動産の立地条件や、その他の諸事情により大きく変わります。また、売却先が土地の所有者なのか、第三者なのかによっても変わることが多いです。借地権割合は、あくまで相続税評価額を求めるためのもので、借地権売買の金額には全く影響しないことに注意しましょう。

5.借家権割合とは

借地権割合と似ている名前に「借家権割合」があります。上述したとおり、借家権割合は貸家建付地や貸家建付借地権の評価で使用します。では、借家権割合とはどのようなものでしょうか?

まず借家権は、家屋などの建物を借りて使用する権利のことです。一般的に、貸主は、建物を貸している間、その建物の売却や、別の用途の変更などができず、行動を制限されるため、借主の持つ借家権には価値があると考えます。借家権割合は、簡単にいうと、建物の価値の中にどれぐらいの借家権の価値が占有しているかを表す割合です。現在、全国のほとんどの地域で一律30%となっています。

また、借家権割合も、国税庁が公表している財産評価基準書に記載されています。財産評価基準書のページで、該当する都道府県を選択すると目次のページが表示されます。その目次のページで借家権割合を選択すると、各地域の借家権割合が記載されています。

【参考外部サイト】国税庁:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表 東京都の借家権割合

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