自宅に住み続けるための配偶者居住権の概要と計算方法

シニア 居住 自宅

居住地の名義人であった配偶者が亡くなった時、今まで住んでいた家を相続により失ってしまう可能性があります。
そんな事態を防ぐために、「配偶者居住権」が新設されました。

今回は、相続の際に必要となる「配偶者居住権」について解説していきます。

1.配偶者居住権について

1-1.配偶者(長期)居住権とは

相続があった場合、相続人の間で遺産を分割します。例えば、被相続人(亡くなった人)に配偶者と子1人の合計2人の相続人がいて、遺産は自宅3,000万円と現預金1,000万円の合計4,000万円の場合、法定相続分で相続した場合は、配偶者と子それぞれ1/2ずつの2,000万円を相続します。

このケースでは、現預金が1,000万円しかないため、遺産を平等に分けるためには、自宅を売却しなければなりません。そうなると、配偶者は今まで住んでいた家に住めなくなってしまいます。事前に自宅を配偶者に生前贈与しているケースもありますが、相続は突然やってくることことも多くあり、このように住み慣れた自宅に住み続けることができない配偶者が出てしまうことも多くありました。

そこで、平成30年度の民法改正により「配偶者居住権」が創設され、相続があっても配偶者が自宅に住み続けることができるようになりました。
この改正により、配偶者が自宅に居住する権利と不動産を所有する権利の2つに分けて、自宅を相続することができます。

上記の例なら、仮に配偶者居住権と自宅の所有権をそれぞれ1,500万円ずつとすると、配偶者は配偶者居住権1,500万円と現預金500万円の合計2,000万円を、子は、自宅の所有権1,500万円と現預金500万円の合計2,000万円を相続することができます。配偶者は、自宅に住み続けながら、500万円の現預金で生活していくことが可能となります。

配偶者居住権には、「配偶者長期居住権」と「配偶者短期居住権」の2つがあります。単に「配偶者居住権」という場合は、長期のものを指します

配偶者(長期)居住権とは、簡単に言うと、被相続人の配偶者が、被相続人が所有していた自宅に住んでいた場合は、相続開始後にその自宅に住んだり、収益を得るために使用したりすることができる権利のことをいいます。

1-2.取得要件(配偶者居住権)

では、配偶者(長期)居住権の取得にはどのような要件があるか見ていきましょう。配偶者が配偶者居住権を取得できる要件は、次のいずれかに該当する場合です。

  1. 相続人間で合意し、遺産分割によって配偶者居住権を取得する場合
  2. 遺言など、遺贈により配偶者居住権を取得する場合
  3. 家庭裁判所による遺産分割の審判により、配偶者居住権を取得する場合

遺産分割と遺贈については、通常の相続と同じですが、遺産分割の審判を受けるためには、さらにその要件があります。
家庭裁判所による遺産分割の審判を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

  1. 配偶者が家庭裁判所に、配偶者居住権の取得を希望する旨の申し出をすること
  2. その不動産の所有者が受けるであろう不利益を考慮しても、配偶者の生活を維持するためにその不動産が特に必要があると認められること

遺産分割の審判により、配偶者居住権を取得しようとする場合は、「特に必要がある」と認められる必要があるので、裁判所に申し出をしたからといって、必ず認められるわけではないことに注意する必要があるでしょう。

1-3.注意点

配偶者居住権には次の注意点があります。

①配偶者居住権は、原則、終身だが、存続期間を定めることもできる
配偶者居住権は、相続開始の配偶者の生活を守るために創設された権利であるため、終身を原則としています。しかし、遺産分割協議や審判などで話がまとまりやすくするため、存続期間を定めることも可能です。

②配偶者居住権は登記することができる
配偶者居住権は、不動産の登記簿に登記することができます(所有者に請求)。配偶者居住権を登記することで、第三者とのトラブルを避けることができるなどの効果を得られます。

③譲渡禁止
配偶者居住権を、別の人に譲渡することはできません。

④配偶者は、修繕費などの必要費を負担すること
配偶者居住権を取得した場合は、居住のために通常かかる費用は自己負担する必要があります。

⑤収益を得られる
配偶者居住権では、そこに住むだけでなく、不動産を使用して収益を得ることも可能です。

2.配偶者短期居住権について

2-1.配偶者短期居住権とは

次に、配偶者短期居住権について見ていきましょう。配偶者居住権が終身を原則としているのに対して、配偶者短期居住権とは、簡単に言うと、暫定的に建物の無償での使用権利を認めたものです。

遺言書がない場合、配偶者が配偶者居住権を相続できるかどうかは、遺産分割協議での同意や遺産分割の審判が出るまで決まりません。ではその間、配偶者は自宅に住めないのでしょうか?
また、遺言で他の人に相続されることが決まった場合には、配偶者は相続開始後すぐに自宅を出ていかなければならないのでしょうか?

これらのケースでは、配偶者がすぐに自宅を出ていくのは物理的にも無理です。そこで、相続開始後の一定期間は、配偶者は自宅を使用できる権利を必ず持っています。これが配偶者短期居住権です。

例えば、多くの遺産があり、配偶者が自宅以外の遺産を取得しても生活していくことができる場合などは、配偶者居住権よりも配偶者短期居住権の取得が問題となります。

2-2.取得要件(配偶者短期居住権)

では、配偶者短期居住権の取得要件を見ていきましょう。
配偶者短期居住権の取得要件は、ずばり、配偶者が住んでいる自宅が被相続人名義の居住用不動産であることです。この場合は、すべての配偶者に配偶者短期居住権が認められます。
ただし、自宅の取得者がどのように決まるのかによって、配偶者短期居住権が認められる期間(存続期間)が次のように異なります。

①遺産分割をする場合
次のいずれか遅い日
・遺産分割により所有者が確定した日(遺産分割協議成立日)
・相続開始日から6か月を経過する日

②①以外の場合
その建物の取得者が、配偶者短期居住権の消滅の申し入れをした日から6か月を経過する日

多くの場合は、①遺産分割をする場合に該当します。

2-3.注意点

配偶者短期居住権には次の注意点があります。

①譲渡禁止
配偶者短期居住権を、別の人に譲渡することはできません。

②配偶者は、修繕費などの必要費を負担すること
配偶者短期居住権を取得した場合は、居住のために通常かかる費用は自己負担する必要があります。

③収益を得られない
配偶者短期居住権では、不動産を使用して収益を得ることはできません。

3.配偶者居住権の計算方法

配偶者居住権を設定する場合は、自宅を居住権と所有権に分け、別の人がそれぞれを相続します。この場合、自宅の価値は居住権と所有権の合計の価値と考えます。

相続財産を平等に分けるためにも、配偶者居住権の評価額がいくらかを計算する必要があります。実は、この配偶者居住権の評価額の計算方法には主に2つの方法があります。それぞれについて見ていきましょう。

3-1.計算方法① 建物の賃料相当額から計算する方法

この計算方法は、自宅を他人に賃貸した場合にいくらの賃料を得ることができるのかを基に、評価額を計算する方法です。この場合の配偶者居住権の価額は、次の計算式で計算します。

配偶者居住権の価額=建物の賃料相当額※1×存続期間※2-中間利息※3

※1 建物の賃料相当額とは、1年間の賃料相当額のことです。
※2 存続期間が終身の場合は、いつまで生きるのかがわかりません。そこで、厚生労働省が発表している簡易生命表に記載されている平均余命の数値を使用します。
※3 建物の賃料相当額は今の価値です。これが、例えば10年後も同じ価値かというと、それは違います。配偶者居住権の価額を正しく計算するためには、現在価格に正しく反映(割引)させる必要があります。そのため、存続期間の利益である中間利息を差し引くことで、より正しい評価額を計算することができます。

建物の賃料相当額や中間利息は、簡単に算定できるものではありません。不動産鑑定士などの専門家に依頼して計算してもらう必要があります。

例)建物の賃料相当額が120万円、存続期間が20年、中間利息が200万円の場合

配偶者居住権の価額=建物の賃料相当額120万円×存続期間20年-中間利息200万円=2,200万円

3-2.計算方法② 建物(居住建物の価額)と土地(敷地利用権の価額)を別々に評価して、合算する方法

この方法は、建物自体の価額と敷地利用権の価額を求める方法です。計算式を示すと次のようになります。

配偶者居住権の価額=居住建物の配偶者居住権の価額+敷地利用権の価額

居住建物の配偶者居住権と敷地利用権、それぞれの価額の求め方を見ていきましょう。

①居住建物の配偶者居住権の価額

居住建物の価額は、配偶者居住権の価額と所有権(居住権付所有権)の価額の合計金額と考えます。そこで、所有権(居住権付所有権)の価額を求め、居住建物の価額から差し引いて、配偶者居住権の価額を求めます。

居住建物の配偶者居住権の価額=居住建物の価額-所有権(居住権付所有権)の価額

・居住建物の価額
居住建物の価額は固定資産税評価額を使います。固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するために、市区町村などが定めた建物の価格です。毎年固定資産税の納付書とともに送られてくる課税通知書などに記載されています。

・所有権(居住権付所有権)の価額
所有権(居住権付所有権)の価額は次の計算式で求めます。ただし、計算結果がマイナスとなる場合は0円とします。

居住権付所有権 計算

※1法定耐用年数は、木造の住宅用建物は22年、鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年です。
※2存続期間が終身の場合は、簡易生命表に記載されている平均余命の数値を使用します。
※3ライプニッツ係数は、現在価格を求めるための中間利息を計算するときに使われている係数です。ライプニッツ係数は以下の通りです。

存続期間債権法改正後(3%)
(2020年4月1日以降)
現行法(5%)
(2020年3月31日まで)
5年0.8630.784
10年0.7440.614
15年0.6420.481
20年0.5540.377
25年0.4780.295
30年0.4120.231
例)築10年 鉄筋コンクリート造(法定耐用年数47年)存続期間20年、固定資産税評価額3,000万円、2020年4月1日以降の場合(小数第4位以下四捨五入)

居住建物の価額=固定資産税評価額3,000万円

所有権(居住権付所有権)の価額=
固定資産税評価額3,000万円×法定耐用年数47年-(経過年数10年+存続期間20年)/法定耐用年数47年-経過年数10年×ライプニッツ係数0.554
=3,000万円×0.255=765万円

居住建物の配偶者居住権の価額=居住建物の価額3,000万円-所有権(居住権付所有権)の価額765万円=2,235万円

②敷地利用権の価額

自宅の敷地(土地)の価額は、敷地利用権の価額と所有権(居住権付所有権)の価額の合計金額と考えます。そこで、所有権(居住権付所有権)の価額を求め、自宅の敷地(土地)の価額から差し引いて、敷地利用権の価額を求めます。

敷地利用権の価額=自宅の敷地(土地)の価額-所有権(居住権付所有権)の価額

自宅の敷地(土地)の価額は、固定資産税評価額を使います。所有権(居住権付所有権)の価格は、次の計算式で求めます。

所有権(居住権付所有権)の価額=固定資産税評価額×ライプニッツ係数
例)固定資産税評価額5,000万円、存続期間20年、2020年4月1日以降の場合

自宅の敷地(土地)の価額=固定資産税評価額5,000万円
所有権(居住権付所有権)の価額=固定資産税評価額5,000万円×ライプニッツ係数0.554=2,770万円

敷地利用権の価額=自宅の敷地(土地)の価額5,000万円-所有権(居住権付所有権)の価額2,770万円=2,230万円

敷地利用権の価額の求め方については、固定資産税評価額を0.7で割る方法など別の評価方法を採用する場合もあります。

建物の価額と敷地の価額の合計

最終的に、上記建物と敷地の例を同じ家とした場合の配偶者居住権の価額は次のようになります。

配偶者居住権の価額=居住建物の配偶者居住権の価額2,235万円+敷地利用権の価額2,230万円=4,465万円

3-3.計算方法の使い分け

配偶者居住権の価額の計算には2つの方法があると述べました。では、この計算方法はどのように使い分けするのでしょうか。

建物の賃料相当額から計算する方法については、不動産鑑定士などの専門家が賃料相当額などを鑑定して計算します。外部の人を使って計算しているため、公平性も高く、遺族の間でトラブルが起きている場合などに用いるのに適しているといえます。

建物(居住建物の価額)と土地(敷地利用権の価額)を別々に評価する方法は、いわば簡便的な方法です。遺産分割協議などで合意がされた場合に用いるのに適しているといえます。

配偶者居住権の施行日は2020年4月1日です。今後、実務でさまざまな具体例などが出てくるでしょう。

まとめ

相続の際、その居住地に住み続けることができる「配偶者居住権」について、理解していただけたでしょうか。

計算例で示したように、かなり複雑な計算が必要になってきますので、必ず、税理士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。

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