配偶者居住権の概要と相続税評価の方法を詳しく解説!

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居住地の名義人であった配偶者が亡くなった時、今まで住んでいた家を相続により失ってしまう可能性があります。
そんな事態を防ぐために、「配偶者居住権」が新設されました。

配偶者居住権制度の施行日は2020年4月1日で、施行後に開始した相続に適用され、相続税の課税対象となります。評価方法も定められました。今後、実務でさまざまな具体例などが出てくるでしょう。

今回は、相続の際に必要となる「配偶者居住権」について概要から評価方法まで詳しく解説していきます。

1.配偶者居住権とは?

配偶者居住権とは、簡単にいうと、以下のことを指します。

被相続人の配偶者が、被相続人所有能力の自宅に住んでいた場合は、相続開始後にその自宅に住んだり、収益を得るために使用したりすることができる権利

相続があった場合、相続人の間で遺産を分割します。その際、遺産に占める自宅の価値が高いと、そこに住んでいた配偶者は自宅を売却しなければならなかったり、自宅以外の財産を取得できなかったりするケースがありました。

「配偶者居住権」とはこれを解消するための制度です。

配偶者居住権には、「配偶者長期居住権」と後述する「配偶者短期居住権」の2つがあり、単に「配偶者居住権」という場合は、長期のものを指します

1-1.現行制度による遺産分割

同じ条件で、現行制度と新設される「配偶者居住権」を比較するために、預金1000万円と評価額3000万円の自宅を遺して死亡した父の配偶者と子の相続について考えてみましょう。

被相続人の以下の遺産を配偶者と子1人で相続した場合

自宅:3,000万円
預金:1,000万円
合計 4,000万円

4,000万円 × 1/2 =2,000万円

現行制度では、配偶者・子とも法定相続分は、2,000万円です。

しかし、預金が1,000万円しかないため、遺産を平等に分けるためには、配偶者は今まで住んでいた自宅を売却しなければなりませんでした。

1-2.改正による配偶者居住権では

そこで、平成30年度の民法改正により、配偶者が自宅に居住する権利不動産を所有する権利の2つに分けて、自宅を相続することができるようになります。

この制度で上記の例を法定相続に従って遺産分割をすると以下の通りになります。

配偶者
配偶者居住権:1,500万円
現金:500万円
合計2,000万円                                                                      


居住権付所有権:1,500万円
現金:500万円
合計2,000万円   

法定相続分は、現行制度と同様に配偶者・子とも2,000万円ですが、配偶者は、配偶者居住権を取得して、自宅に居住したまま現金500万円を手にすることができ、子は、配偶者の居住権が付いた居住権を手にしたうえで、現金500万円を取得するという考え方です。

2.配偶者居住権の取得要件

では、配偶者居住権の取得にはどのような要件があるか見ていきましょう。

配偶者が配偶者居住権を取得できる要件は、次のいずれかに該当する場合です。

  1. 相続人間で合意し、遺産分割によって配偶者居住権を取得する場合
  2. 遺言など、遺贈により配偶者居住権を取得する場合
  3. 家庭裁判所による遺産分割の審判により、配偶者居住権を取得する場合

遺産分割と遺贈については、通常の相続と同じですが、遺産分割の審判を受けるためには、さらにその要件があります。

3.配偶者居住権の注意点

配偶者居住権には次の注意点があります。

3-1.存続期間を定めることができる

配偶者居住権は、相続開始の配偶者の生活を守るために創設された権利であるため、終身を原則としています。しかし、遺産分割協議や審判などで話がまとまりやすくするため、存続期間を定めることも可能です。

3-2.配偶者居住権は登記することができる

配偶者居住権は、不動産の登記簿に登記することができます(所有者に請求)。配偶者居住権を登記することで、第三者とのトラブルを避けることができるなどの効果を得られます。

3-3.配偶者居住権は譲渡禁止

配偶者居住権を、別の人に譲渡することはできません。

3-3.配偶者が必要費を負担しなければならない

配偶者居住権を取得した配偶者は、居住のために通常かかる修繕費などの費用を自己負担する必要があります。

3-4.配偶者は収益を得られる

配偶者居住権では、そこに住むだけでなく、不動産を使用して収益を得ることも可能です。

4.配偶者短期居住権とは?

次に、配偶者短期居住権について見ていきましょう。配偶者居住権が終身を原則としているのに対して、配偶者短期居住権とは、簡単に言うと、以下の権利です。

暫定的に無償で建物を使用する権利

これまでも、判例が使用貸借の合意を推定することによって、配偶者の保護が図られていましたが、遺言で第三者に居住建物が遺贈された場合や、被相続人が配偶者が居住し続けることに反対の意思表示をしていた場合など、配偶者の保護に欠ける点がありました。

しかし、このような場合でも、明文化されることによって配偶者は、無償で一定期間これまで住んでいた住居に住み続けることができるようになります。

5.配偶者短期居住権の取得要件

配偶者短期居住権の取得要件は、以下の通りです。

配偶者が相続開始時に住んでいる自宅が被相続人名義の居住用不動産

夫が死亡し、妻が住んでいる自宅が夫名義であれば、妻は配偶者短期居住権を取得するということです。

この場合は、すべての配偶者に配偶者短期居住権が認められます。

6.配偶者短期居住権の存続期間

自宅の取得者がどのように決まるのかによって、配偶者短期居住権が認められる存続期間が次のように異なります。

遺産分割をする場合

次のいずれか遅い日

  • 遺産分割により所有者が確定した日(遺産分割協議成立日)
  • 相続開始日から6か月を経過する日

遺産分割以外の場合

その建物の取得者が、配偶者短期居住権の消滅の申し入れをした日から6か月を経過する日

被相続人の配偶者が住んでいる住居を第三者が遺言により遺贈された場合、配偶者は、第三者から配偶者居住権の消滅の申し入れを受けた日から6ヶ月を経過するまで、自宅に住み続けることができることになります。

7.配偶者短期居住権の注意点

配偶者短期居住権には次の注意点があります。

配偶者短期居住権は譲渡禁止

配偶者短期居住権を、別の人に譲渡することはできません。

配偶者が必要費を負担しなければならない

配偶者短期居住権を取得した場合は、居住のために通常かかる費用は自己負担する必要があります。

配偶者は収益を得られない

配偶者短期居住権では、不動産を使用して収益を得ることはできません。

8.配偶者居住権の2つの相続税評価法

配偶者居住権を設定する場合は、自宅を居住権と居住権付所有権に分け、別々の者がそれぞれを相続するので、自宅の価値は居住権と居住権付所有権の合計の価値と考えられます。

相続財産を平等に分けるためにも、配偶者居住権の評価額がいくらかを計算する必要がありますが、この配偶者居住権の評価額の計算方法には主に2つの方法があります。

9.配偶者居住権を建物の賃料相当額から計算

1つは、建物の賃料相当額から計算する方法です。この方法は、自宅を他人に賃貸した場合にいくらの賃料を得ることができるのかを基に、評価額を計算する方法です。この場合の配偶者居住権の価額は、次の計算式で計算します。

この方法は、不動産鑑定士などの専門家が賃料相当額などを鑑定して計算します。外部の人を使って計算しているため、公平性も高く、遺族の間でトラブルが起きている場合などに用いるのに適しているといえます。

配偶者居住権の価額  = 建物の賃料相当額(※1)× 存続期間(※2) - 中間利息

※1 建物の賃料相当額:1年間の賃料相当額
※2 存続期間が終身の場合は、厚生労働省が発表している簡易生命表に記載されている平均余命の数値を使用

次の例で実際に計算してみましょう。

以下の場合の配偶者居住権の計算

建物の賃料相当額:120万円
存続期間:20年
中間利息:200万円   

建物の賃料相当額120万円 × 存続期間20年 - 中間利息200万円 = 2,200万円 

10.土地建物を個別に評価し配偶者居住権を計算

2つ目の方法は、以下の計算式の通り、居住建物自体の価額と敷地利用権の価額を求めて合算する方法です。

配偶者居住権の価額

居住建物の配偶者居住権の価額 + 敷地利用権の価額

この方法は、いわば簡便的な方法です。遺産分割協議などで合意がされた場合に用いるのに適しているといえます。

では、居住建物の配偶者居住権と敷地利用権、それぞれの価額の求め方を見ていきましょう。

10-1.居住建物の配偶者居住権の価額

居住建物の価額は、配偶者居住権の価額と居住権付所有権の価額の合計金額と考え、居住権付所有権の価額を求めて居住建物の価額から差し引いて、配偶者居住権の価額を求めます。

居住建物の配偶者居住権の価額

居住建物の価額 - 居住権付所有権の価額

居住建物の価額

居住建物の価額は固定資産税評価額を使います。

居住建物の居住権付所有権の価額

居住権付所有権の価額は次の計算式で求めます。ただし、計算結果がマイナスとなる場合は0円とします。

居住権付所有権の価額

※1法定耐用年数は、木造の住宅用建物は22年、鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年です。
※2存続期間が終身の場合は、簡易生命表に記載されている平均余命の数値を使用します。
※3ライプニッツ係数は、現在価格を求めるための中間利息を計算するときに使われている係数

ライプニッツ係数は以下の通りです。

存続期間現行法(5%)
(2020年3月31日まで)
債権法改正後(3%)
(2020年4月1日以降)
5年0.7840.863
10年0.6140.744
15年0.4810.642
20年0.3770.554
25年0.2950.478
30年0.2310.412

では、以下の事例の居住建物の配偶者居住権を計算してみましょう。

居住建物の配偶者居住権(2020年4月1日以降の場合)

鉄筋コンクリート造(法定耐用年数47年)
築10年
存続期間:20年
固定資産税評価額:3,000万円

評価対象計算式価額
居住建物の価額(固定資産税評価額)3,000万円
居住権付所有権の価額固定資産税評価額3,000万円×{法定耐用年数47年-(経過年数10年+存続期間20年)}÷(法定耐用年数47年-経過年数10年)×ライプニッツ係数0.554764万円
居住建物の配偶者居住権の価額居住建物の価額3,000万円 - 居住権付所有権の価額764万円2,236万円

10-2.敷地利用権の価額

自宅の敷地の価額は、敷地利用権の価額と居住権付所有権の価額の合計金額と考えます。そこで、居住権付所有権の価額を求め、自宅の敷地の価額から差し引いて、敷地利用権の価額を求めます。

敷地利用権の価額

自宅の敷地の価額 - 居住権付所有権の価額

自宅の敷地の価額は、固定資産税評価額を使います。居住権付所有権の価格は、次の計算式で求めます。

居住権付所有権の価額

固定資産税評価額 × ライプニッツ係数

それでは、次の事例の敷地権の配偶者居住権を計算してみます。

敷地権の配偶者所有権(2020年4月1日以降の場合)

固定資産税評価額:5,000万円
存続期間:20年

評価対象計算式価額
自宅の敷地の価額(固定資産税評価額)5,000万円
居住権付所有権の価額固定資産税評価額5,000万円 × ライプニッツ係数0.5542,770万円
敷地利用権の価額自宅の敷地の価額5,000万円 - 居住権付所有権の価額2,770万円2,230万円

敷地利用権の価額の求め方については、固定資産税評価額を0.7で割る方法など別の評価方法を採用する場合もあります。

建物の価額と敷地の価額の合計

最終的に、上記建物と敷地の例を同じ家とした場合の配偶者居住権の価額は次のようになります。

配偶者居住権の価額

居住建物の配偶者居住権の価額2,235万円 + 敷地利用権の価額2,230万円 = 4,465万円

まとめ

相続の際、その居住地に住み続けることができる「配偶者居住権」について、解説しましたが、概念自体は、分かりやすいものでしょう。

しかし、相続税の評価はまた別の話です。

計算例で示したように、かなり複雑な計算が必要となるので、相続税に強い税理士に相談することをお勧めします。

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