特定事業用宅地等を徹底解説！小規模宅地等の特例を利用しよう！

被相続人が事業で使用していた土地を、一定の要件を満たす相続人等が取得した場合に限り、相続税評価額を、400㎡まで80%減額できるのが小規模宅地等の特例です。

なかでも「特定事業用宅地等」は、個人事業の承継において非常に重要な制度です。

相続税の負担によって事業資金が圧迫される、あるいは事業用地を手放さざるを得ないといったリスクを回避できる可能性があります。

この記事では、「特定事業用宅地等」の基本から適用要件、注意点まで実務目線で解説します。

1．特定事業用宅地等とは

1-1．小規模宅地等の特例について

小規模宅地等の特例とは以下4つの宅地等に適用できる制度で、宅地等の相続税評価額を限度面積まで最大で80％減額することができます。

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1-2．特定事業用宅地等ってどんな宅地？

特定事業用宅地等とは、被相続人または生計を一にする親族が、貸付事業以外の事業のために使用していた宅地です。

例えば以下のようなケースが該当します。

• 店舗（飲食店・小売店など）の敷地
• 工場・作業場の敷地
• 事務所の敷地

一方で、不動産賃貸業や駐車場業などは原則として対象外であり、別の「貸付事業用宅地等」として扱われます。

2．特定事業用宅地等の適用要件

2-1．宅地等の適用要件

特定事業用宅地等に該当するには、まず宅地が以下の要件を満たしていなければなりません。

• 被相続人自身が事業に使用していた土地
• 被相続人と生計一の親族が事業に使用していた被相続人の土地

さらに、以下を満たさなければなりません。

• 相続税の申告期限まで宅地等を保有
• 相続税の申告期限まで事業継続

また特定事業用宅地等は、宅地等の上に建物または構築物がある必要があり、被相続人が所有していた更地に資材を置いているだけでは適用できません。

特定事業用宅地等として資材置き場を認めてもらうためには、被相続人の更地に物置小屋を建てるなどしなければなりません。

ただし、原則として、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地は対象外となります。

事業用資産の割合が15%以上あるなどの一定の条件を満たせば、3年以内に新たに事業の用に供された宅地でも適用可能です）。

2-2．宅地の取得者の要件

この特例は「宅地」だけでなく、誰が宅地を相続するか「取得者要件」が極めて重要です。

主なポイントは以下の通りです。

• 相続人または遺贈により親族が取得する
• 宅地等の取得者が被相続人の事業を承継する
• 相続税の申告期限まで事業を継続する
• 申告期限まで宅地を保有する

単に相続しても適用できず、宅地等を承継した者が事業を引き継がなければ適用することができません。

2-3．「3年以内ルール」に注意

相続開始前3年以内に新たに事業に使われた宅地は、原則として対象外です。

ただし例外として、減価償却資産の価額が宅地価額の15%以上など、一定の要件を満たす場合は適用可能です。

単なる形式的な対策では足りず、実態のある事業かどうかが重視される点に注意が必要です。

2-4．事業の適用要件

事業については、不動産貸付業や、駐車場業、自転車駐輪場業、準事業（事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの）を除きます。

土地が上記事業に該当する場合には、貸付事業用宅地等に該当しないか検討を行いす。

また、被相続人が営んでいた事業に従事していた

被相続人等の営む事業に従事する被相続人や親族以外の使用人の寄宿舎等の敷地のとして使っていた土地等は、被相続人等の当該事業に係る事業用宅地等に当たるものとするとされています。

2-5．特定事業用宅地等の適用要件まとめ

以上をまとめると、特定事業用宅地等の適用要件は以下の通りです。

被相続人の事業の用に供されていた宅地等

被相続人と生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等

*2019年4月1日の相続から適用。宅地等の上で事業の用に供されている減価償却資産の価額が、当該宅地等の価額の15%以上のものを除くとされています。

3．特定事業用宅地等を利用するための流れ

特定事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用を受けるための流れは以下の通りです。

3-1．生前に特例の適用対象であるかを確認

被相続人が所有していた宅地に、小規模宅地等の特例を適用できるか否かは、相続税額の多寡を大きく左右します。

そのため、被相続人の生前に、税理士に相談するなどして、特例が適用できるかどうかを確実に確認する必要があります。

もし、特例の適用対象外であったとしても、早めに相談できれば、他の対策を検討する猶予があります。

3-2．相続税申告は必須

小規模宅地等の特例が適用でき、相続税がゼロ円になっったとしても、相続税申告が特例の適用要件です。

以下の必要書類を申告書に貼付して税務署に提出します。

小規模宅地等の特例の基本的な添付書類

• 相続税申告書（第11表・11表の2表の付表1・2）
• 戸籍謄本（相続開始日から10日以後に作成されたもの）
• 遺言書のコピーまたは遺産分割協議書のコピー
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書がある場合）

特定事業用宅地等に追加で必要な書類

特にありませんが、その宅地等が一定の郵便局舎の敷地として使われている場合には、総務大臣が交付した証明書も添付する必要があります。

4．特定事業用宅地等の利用の実例

4-1．特定事業用宅地等の計算例

特定事業用宅地等での小規模宅地等の特例を、具体例で解説します。

• 被相続人となった父親が青果店を営んでいた
• 相続人である長男は店舗とその宅地を相続した
• 長男が申告期限までその宅地を所有し、事業も継続している
• 宅地の相続税評価額：5,000万円
• 宅地の面積：300㎡

それでは特例の適用で宅地の評価額がいくらになるのか計算しましょう。

宅地の面積は300㎡であり、特定事業用宅地等の限度面積400㎡の範囲内です。よって、宅地300㎡すべてに減額割合80％が適用できます。

したがって、宅地の評価額は1,000万円となります。

4-2．特定居住用宅地等との併用も可能

特定事業用宅地等は特定居住用宅地等との完全併用*ができます。

ケース①の具体例に次の点を追加して計算してみましょう。

• 長男は父親の住宅も相続した
• 特定居住用宅地等の適用要件も満たしている
• 宅地の評価額：3,000万円
• 宅地の面積：440㎡

この場合、店舗敷地である特定事業用宅地等は300㎡、自宅敷地である特定居住用宅地等は440㎡のうち限度面積の330㎡まで特例が適用できます。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等を適用した宅地の評価額はそれぞれ以下の通りとなります。

上記事例での特定事業用宅地等の宅地の評価額

5,000万円 × （100%－80%）＝ 1,000万円

上記事例での特定居住用宅地等の宅地の評価額

3,000万円 × 330㎡/440㎡ × 80% ＝ 1,800万円
3,000万円 － 1,800万円 ＝ 1,200万円

※完全併用できるのは、2015年1月以降の相続についてです。2014年12月以前については適用面積に限度がありました。

まとめ

特定事業用宅地等は、被相続人が個人事業で使っていた宅地で、相続人が事業を引き継いだ場合に該当します。

評価減の計算自体はシンプルなです。しかし、問題は、特定事業用宅地等に該当するかどうかの判断です。最終的な相続税額に与える影響が大きく、素人判断で決行するのは非常に危険です。是非、相続税に強い税理士に相談してみましょう。

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