特定事業用宅地等を徹底解説!小規模宅地等の特例を利用しよう!

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土地を相続する際、小規模宅地等の特例を適用することで土地の評価額を最大80%減額することができます。
小規模宅地等の特例が適用できる宅地は4つありますが、今回は個人事業を行っている人が使える、「特定事業用宅地等」の基本を徹底的に解説していきます。

相続税のせいで事業資金がなくなるのではないか、事業に使っている宅地を納税のために失ってしまうのではないか、と疑問や不安を抱えている人は必見です。
小規模宅地等の特例を利用して相続税を節税しましょう。

1.特定事業用宅地等とは?

1-1.小規模宅地等の特例って何?

小規模宅地等の特例とは、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等の4つの宅地等に適用できる制度で、宅地等の評価額を限度面積まで最大80%減額することができます。

限度面積と減額割合は宅地等の種類により異なります。詳しくは、以下の関連記事でチェックしてみてください。

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1-2.特定事業用宅地等ってどんな宅地?

特定事業用宅地等とは、被相続人が個人事業(自営業)のために使用していた宅地等のことをいいます。
例えば、被相続人が鮮魚店を営んでいた場合の店舗の敷地や、車の部品製造業を営んでいた場合の工場の敷地などです。

1-3.特定同族会社事業用宅地等との違い

似たようなものに、特定同族会社事業用宅地がありますが、これは、被相続人やその親族が支配している法人(※)の事業のために使用していた宅地等のことをいいます。
特定事業用宅地等に同族会社が付け加えられただけの名称であり、事業として使われていたという内容も同じです。

何が違うのかというと、使用していたのが個人事業者なのか、法人なのかということです。 「特定事業用宅地等=個人事業者」、「特定同族会社事業用宅地等=法人経営者」と覚えましょう。

※支配しているとは、具体的には発行済株式数または出資総額の50%以上を保有している状況をいいます。

区分特定事業用宅地等特定同族会社事業用宅地等
対象になる宅地等被相続人の個人事業用被相続人が支配している法人の事業用
限度面積400㎡
減額割合80%
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2.特定事業用宅地等の要件

特定事業用宅地等の要件を、宅地自体にかかるものと、相続人や被相続人にかかるものとに分けて解説します。

2-1.適用要件(宅地)

特定事業用宅地等は、宅地等の上に建物または構築物がある必要があります。
余っている更地に資材を置いているだけでは通用しません。事業用の資材置き場として認められるためには、物置小屋を建てるなどしなければなりません。

2-2.適用要件(相続人、被相続人)

被相続人自身が事業用として使用していた場合

  • 申告期限まで、相続人が事業を引き継ぎ、かつ、その事業を営んでいること
  • 申告期限まで、その宅地等を所有していること

被相続人と生計一の親族が事業用として使用していた場合

  • その宅地等で事業をしていた親族がそのまま相続すること
  • 相続開始直前から申告期限まで、事業を営み続けていること
  • 申告期限まで、その宅地等を所有していること

3.特定事業用宅地等を利用するための準備

特定事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用を受けるための流れを解説します。

3-1.生前に特例の適用対象であるかを確認

小規模宅地等の特例の適用の有無は、相続税額を大きく左右します。
適用できると思い込んでいたが、相続が始まってみると適用対象外だった、相続税額が予定より跳ね上がった、というパターンが一番怖いです。

生前のうちに税理士に相談するなどして、特例が適用できるかどうかを確実に確認しておきましょう。 もしも特例適用対象外であったとしても、早めに相談できれば他の対策を検討する猶予があります。

3-2.相続税申告は必須

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税申告書と添付書類の提出が必須要件です。 特例の適用を受けることで相続税額が0になる場合であっても、提出しなければならないので注意しましょう。

3-3.必要書類

相続税の申告書には、次の書類を添付する必要があります。

小規模宅地等の特例の基本的な添付書類

  • 相続税申告書(第11表・11表の2表の付表1、2)
  • 戸籍謄本(相続開始日から10日以後に作成されたもの)
  • 遺言書のコピーまたは遺産分割協議書のコピー
  • 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書がある場合)

特定事業用宅地等に追加で必要な書類

特にありません。上記の基本的な書類のみ準備しましょう。
ただし、その宅地等が一定の郵便局舎の敷地として使われている場合には、総務大臣が交付した証明書も添付する必要があります。

4.特定事業用宅地等の利用ケース

4-1.特定事業用宅地等の適用で基本となるケース

特定事業用宅地等での小規模宅地等の特例を、具体例で解説します。

  • 父親(被相続人)は青果店を営んでいた
  • 長男(相続人)は店舗とその宅地を相続した
  • 長男は青果店を引き継いだ
  • 申告期限までその宅地は所有し、事業も継続している
  • 宅地の評価額は5,000万円、面積は300㎡

計算に入る前にまず重要なことが、生前時点で特例の適用対象になるかどうかの把握です。
父親が青果店を営んでいるので、その事業を承継する人がおり、その人に宅地を相続させた場合には特例の適用対象なります。今回の具体例では長男が事業承継して宅地を相続しているので、バッチリ該当しています。

それでは特例の適用で宅地の評価額がいくらになるのか計算しましょう。

上記事例での特定事業用宅地等の宅地の評価額

5,000万円×(1-0.8)=1,000万円

宅地の面積は300㎡であり、特定事業用宅地等の限度面積400㎡の範囲内なので、300㎡すべてに減額割合80%が適用できます。 よって、宅地の評価額は1,000万円となります。

4-2.特定居住用宅地等との併用

特定事業用宅地等は特定居住用宅地等との完全併用(※)ができます。

ケース①の具体例に次の点を追加して計算してみましょう。

  • 長男は父親の住宅も相続した
  • 特定居住用宅地等の要件は満たしている
  • 宅地の評価額は3,000万円、面積は440㎡

この場合、店舗敷地である特定事業用宅地等は300㎡、自宅敷地である特定居住用宅地等は440㎡のうち限度面積の330㎡まで特例が適用できます。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等を適用した宅地の評価額はそれぞれ以下の通りとなります。

上記事例での特定事業用宅地等の宅地の評価額

5,000万円 × (1-0.8)= 1,000万円

上記事例での特定居住用宅地等の宅地の評価額

3,000万円 × 330㎡/440㎡ × 0.8 = 1,800万円
3,000万円 - 1,800万円 = 1,200万円

※完全併用できるのは、2015年1月以降の相続についてです。2014年12月以前については適用面積に限度がありました。

5.特定事業用宅地等を利用する上での注意点

それでは最後に、特定事業用宅地等を利用するうえでの注意点やポイントを解説します。

5-1.3種類の事業用宅地等の線引き

小規模宅地等の特例は居住用と事業用の宅地に分かれ、さらに事業用は特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等の3つに分かれます。
これら3つの宅地の共通点は、被相続人の事業用に使われていたという点ですが、事業内容に違いがあります。

特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等からは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業が除かれますが、これらの事業はそのまま貸付事業用宅地等に該当することになります。

特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等の違いは、上述 1-3.で解説した通りで、簡単には、個人事業であるか、法人であるかです。

5-2.申告期限までは事業を続ける

特定事業用宅地等に該当するためには、申告期限まで引き継いだ事業を営んでおり、宅地を所有していなければいけません。
申告期限前に廃業したり、宅地を売却してしまっては特例の適用を受けることができなくなるので注意しましょう。

また、申告期限前に事業変更をしてしまうのも適用対象外となってしまいます。
事業を継ぐ気がない、事業を変えたい場合であっても、申告期限まではその宅地で被相続人の事業を続けた方が相続税の面ではメリットがあります。

5-3.複数の宅地に特例を併用する場合

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等は完全併用することができ、最大730㎡(400㎡ + 330㎡)まで80%減額が可能です。

ただし、宅地ごとの限度面積までなので、特定事業用宅地等の面積500㎡、特定居住用宅地等は200㎡である場合には、700㎡すべてに適用されるわけではなく、特定事業用宅地等は400㎡、特定居住用宅地等は200㎡の計600㎡に対して適用されます。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等を併用した場合に適用される面積

特例の種類上記事例の面積特例の最大適用面積事例での適用面積
特定事業用宅地等500㎡400㎡ 400㎡
特定居住用宅地等200㎡ 330㎡200㎡
合計700㎡730㎡600㎡

また、貸付事業用宅地等も併用する場合には完全併用はできず、一定の方法による按分計算を行って限度面積を計算します。 この場合には計算の仕方によって減額できる金額が変わるので、税理士への相談は必須です。

まとめ

特定事業用宅地等は、被相続人が個人事業で使っていた宅地で、相続人が事業を引き継いだ場合に該当します。
評価減の計算自体はシンプルなのですが、問題は特定事業用宅地等に該当するかどうかの判断です。最終的な相続税額に与える影響が大きく、素人判断で決行するのは非常に危険です。是非、税理士に相談してみてください。

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