住宅資金贈与の配偶者控除を利用して住宅を建てる
配偶者への住宅資金の贈与についてのお悩みやご質問をお持ちの方も多いと思います。確かに「住宅資金贈与の配偶者控除」という特例を適用すれば、一定の条件を満たせば、配偶者に2,000万円まで非課税で贈与することができます。
一方で、住宅資金贈与の配偶者控除の特例を使わないほうが良い場合もあります。
今回は、住宅資金贈与の配偶者控除の特例について解説します。
目次
1．住宅資金贈与の配偶者控除について
1-1. 住宅資金贈与の配偶者控除とは
近年は共働き夫婦が増えているとはいえ、それでも、夫婦は長年にわたり協力して財産を築いてきています。その代表的な財産が住宅です。
そのため、その住宅等を配偶者に贈与する場合は、贈与税を軽減させる優遇制度が設けられています。
それが「住宅資金贈与の配偶者控除」です。
夫婦間における居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与については、一定の条件を満たせば、2,000万円まで非課税とすることが出来ます。
なお、暦年課税の基礎控除額110万円との併用も可能です。結果的には、その合計額2,110万円まで贈与が非課税となります。
1-2. 住宅資金贈与の配偶者控除の要件とは
住宅資金贈与の配偶者控除を適用するためには、次の要件を満たす必要があります。
- 夫婦の婚姻期間が20年以上であること（※1）
- 受贈者の居住用不動産の現物、または居住用不動産を取得するための資金の贈与であること（※2）
- 受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した不動産に居住し、その後も引き続き居住する見込みであること
- 受贈者が、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること
- これまでに、同じ配偶者からの贈与について、この規定の適用を受けていないこと
※1…内縁関係は対象外
※2…居住用不動産とは、通常居住用建物及びその土地のことを指しますが、土地だけの贈与でも対象
2．住宅資金贈与の配偶者控除の手続き
住宅資金贈与の配偶者控除を受けるための手続きは次のようになります。
2-1．申請期間
贈与があった年の翌年2月1日から3月15日までに、所轄の税務署に申請します。
2-2．提出書類
贈与税申請書に、次の書類を添付して申請します。
- 戸籍謄本または抄本
贈与日から10日を経過した日以後に作成されたもの - 戸籍附票の写し
贈与日から10日を経過した日以後に作成されたもの - 控除対象となった居住用不動産の登記事項証明書等
受贈者が取得したことを証明できる書類 - 居住用不動産を評価するための書類（固定資産評価証明書など）
金銭ではなく居住用不動産の贈与を受けた場合のみ
3．住宅資金贈与の配偶者控除は本当にお得か
住宅資金贈与の配偶者控除には、大きなメリットがありますが、デメリットもあります。
もちろん、この制度を利用したほうが良いケースはありますが、一方で、利用すべきでないケースもあります。
ここでは、この制度のメリットやデメリットを中心に見ていきます。
3-1．住宅資金贈与の配偶者控除のメリット
3年以内の生前贈与加算の対象外
一般的に、被相続人が行った死亡前3年以内の贈与については、その贈与分を相続税の課税価格に加算（生前贈与加算）して相続税を計算しなければいけません。
しかし、住宅資金贈与の配偶者控除を適用して贈与した財産については、この生前贈与加算の対象外です。そのため、住宅資金贈与の配偶者控除を適用して、自宅や金銭を配偶者に贈与することにより、確実に相続財産を減らすことができて、相続税対策をすることができます。
3-2．住宅資金贈与の配偶者控除のデメリット
次に、デメリットについてみていきます。
この制度の適用回数
この制度が適用できるのは、婚姻期間20年以上の夫婦間で１回だけです。贈与額が2,000万円未満であっても、その不足分を残額として繰越すことはできません。
ただし、一度、この制度を適用して贈与を受けても、別の配偶者と再婚して、婚姻期間20年以上になれば、再度この制度を適用することができます。なお、内縁関係の場合は適用できません。
居住用不動産かその取得資金だけが対象
住宅資金贈与の配偶者控除により非課税対象となるのは、居住用不動産とそれを購入するための資金に限定されています。
目的外に使用してしまうと、贈与税がかかります。
不動産名義変更費用が必要
贈与でも相続でも、名義変更（不動産取得税、登録免許税）の費用が必要です。
この名義変更費用は、相続時の方が贈与時より優遇されており、相続時の方が安価で名義変更ができます。名義変更費用の観点では、贈与より相続の方が有利です。
3-3．こんな場合は、配偶者控除を利用すべき？
相続税がかかり、相続税対策を行いたい場合
相続税対策を行いたい場合は、この制度を利用するメリットがあります。
贈与者が亡くなった時の生前贈与加算の対象外のため、この制度を適用して、自宅や金銭を配偶者に贈与することにより、確実に相続財産を減らすことができますので、相続税対策となります。
相続税がかからない場合
相続税がかからない場合は、この制度を適用して贈与する必要はないと考えられます。
また、名義変更（不動産取得税、登録免許税）の観点でも、相続時の方が贈与時より優遇されており、相続時の方が安価で名義変更ができます。あえてこの制度を適用して贈与する必要はないと考えられます。
受贈者が先に亡くなるリスクがある場合
相続税対策で生前贈与を行う場合のリスクの一つが、贈与者より受贈者が先に亡くなることです。
通常は、この制度を適用して贈与する場合は、贈与者が先に亡くなることを前提にしています。例えば、夫から妻に贈与する場合、夫が先に亡くなることを前提にしています。逆に、受贈者（この場合、妻）が先になくなると、贈与した財産が、また贈与者（夫）に戻ってきて、相続税の対象になってしまいます。
ご自分、配偶者、および、お子さんを含めて、相続の考えられるケースをいろいろシミュレーションして、判断されることをお勧めします。
不動産の「現物」か「取得資金」のどちらを贈与するか迷う場合
不動産現物を贈与する方が有利です。
不動産の相続税（贈与税）評価額は、実勢価格の70～80％と言われています。
2,000万円贈与する場合、現金ですと評価額2,000万円そのままですが、評価額2,000万円の不動産を贈与する場合は、現実的には実勢価格2,500万円以上の不動産を非課税で贈与できます。
現在、金融資産をお持ちの場合も、その金融資産で、ご自分の名義で住宅を購入してから、その住居を贈与したほうが有利になります。
以上のケースをまとめると、
- 相続税がかからない場合は、特別な理由がない限り、この特例を使うメリットはない
- 相続税がかかる場合は、相続税対策となり、この特例を使うメリットがある
- 不動産の贈与方法で迷っている場合は、以下の通り
- 不動産現物を持っていれば、その不動産を、この特例を適用して贈与する
- 不動産現物を持っておらず金銭を持っている場合は、その金銭で不動産を取得して贈与者名義として、その後にこの特例を適用して、不動産現物を贈与する
のような対応をベースにしてお考えになってはいかがでしょうか。
ただ、個々の状況が異なりますので、贈与税や相続税の詳しい税理士に相談することをお勧めします。
4．まとめ
長年連れ添った配偶者に住宅を残す方法の一つが、この特例の活用です。
この特例には、もちろん大きなメリットがありますが、一方で、デメリットもあります。
実際にこの特例を使う場合は、その贈与単独で見るのではなくて、相続財産全体を見たうえで、配偶者やお子さんにどのように資産継承していった方が効率的か、幅広く検討し、よくお考えになって決めることをお勧めします。
なお、今回の特例の適用を含めて、資産継承について検討する際には、贈与税や相続税の詳しい税理士に相談することも一案です。
