住宅資金の贈与税の非課税枠を500万円増やすための住宅性能証明書

住宅などの大きなものを贈与する時、それにかかる税金は予想以上に高額です。しかしその贈与に関して「住宅性能証明書」というものを使用すれば、贈与税の控除額を500万円増やすことができます。住宅を購入する予定のある方は必見。意外と知られていない節税方法ついて解説していきます。

1．住宅性能証明での贈与税控除

1-1．住宅取得資金に関わる贈与税の非課税措置

贈与税では、いろいろな目的や用途に対して、非課税措置があります。住宅を取得するための資金を贈与した場合にも、一定の非課税措置があります。平成33年12月31日までに、20歳以上の人が住宅を取得するための資金を親や祖父母から贈与を受けると、一定金額が贈与税の非課税になるというものです。
この非課税制度は、贈与を受けた年や取得した住宅の種類によって非課税限度額が異なります。

①住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％の場合

②下記①以外の場合

※この非課税措置には、贈与者（あげる人）や受贈者（もらう人）や購入する家などに一定の要件があります。

1-2．住宅性能証明書とは

上記の表を見ると、省エネ等住宅の方が、非課税枠が500万円高いことがわかります。
取得する家が省エネ等住宅に該当することを証明する書類の1つに、住宅性能証明書があります。住宅性能証明書は、その住宅の省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性などを図面や現場などから評価し、質の高い住宅であることを証明する書類です。

1-3．非課税処置の適用に必要な書類

この非課税措置を適用するためには、翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告をする必要があります。贈与税の申告では、申告書のほかに主に次の添付書類の提出が必要です。

1. 計算明細書
2. 受贈者の戸籍謄本と住民票の写し
3. 住宅の登記事項証明書
4. 新築や取得の契約書
5. 源泉徴収票などその年の所得金額がわかる書類
6. 住宅性能証明書

取得する住宅が新築なのか中古なのか、または今住んでいる住宅の増改築なのかなどにより必要書類が異なります。状況により増改築等工事証明書など、さらに別の書類が必要です。
また、この非課税措置を使った後に納める贈与税がなかったとしても、贈与税の申告は必ず行う必要があるので注意しましょう。

1-4．贈与税の計算方法

では、住宅取得資金に関わる贈与税の非課税措置の適用を受けた場合、贈与税の計算はどのようになるか見ていきましょう。この場合の贈与税の計算式は、次のようになります。

贈与税額＝（贈与を受けた住宅の金額－住宅の非課税金額－110万円（基礎控除））×贈与税率

例えば、贈与を受けた住宅の金額が1,500万円、住宅の非課税金額が1,200万円、贈与税率が10％の場合の贈与税額は以下のとおりです。

贈与税額＝（贈与を受けた住宅の金額1,500万円－住宅の非課税金額1,200万円－110万円（基礎控除））×贈与税率10％＝19万円

※上記は通常の贈与（暦年贈与）の場合の計算例です。住宅取得資金に関わる贈与税の非課税措置は、相続時精算課税制度と併用することもできます。その場合は、110万円の基礎控除に代えて、最大2,500万円までの非課税枠があります。（税率は一律20％）

【関連】相続時精算課税制度で2500万円までの贈与が非課税に

2．住宅性能証明書について

2-1．住宅性能証明書とは

ここでは、住宅性能証明書について、さらに詳しく見ていきましょう。
住宅性能証明書は、取得する住宅が、非課税枠が500万円高くなる、質の高い住宅であることを証明する書類です。
質の高い住宅とは、次の住宅のことです。

1.  断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
2.  耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上又は免震建築物の住宅
3.  高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上の住宅

これら質の高い住宅の基準を満たしているかどうかを証明する書類は、いくつかの種類がありますが、その住宅が新築なのか中古なのか、または増改築等なのかによって証明する書類が異なります。
その住宅が新築でも中古でも、増改築等でも共通して証明する書類として使える書類は、原則、住宅性能証明書だけとなります。

2-2．住宅性能証明書の取得方法

では、住宅性能証明書はどのように取得するのでしょうか。住宅性能証明書は、次のいずれかの機関が発行します。

1. 指定確認検査機関（建築基準法に基づき、建築確認や検査を行う機関として国土交通大臣や都道府県知事から指定された民間の機関）
2. 登録住宅性能評価機関（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）にもとづき住宅性能評価の業務を行う、国土交通大臣の登録を受けた機関）
3. 住宅瑕疵担保責任保険法人（事業者には瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確定措置が義務付けられ、それを行う、国土交通大臣指定の機関）

住宅性能証明書の取得の一般的な流れは、次のとおりです。

1. 上記の機関に発行の申請を行います。その際には、申請書などを作成する必要があります。
2. 申請を受けた各機関は、設計図などの図面を確認し、現場検査を行います。
3. 検査の結果、質の高い住宅としての基準をクリアしている場合は、住宅性能証明書を申請者に発行します。

住宅性能証明書の発行にかかる費用については、各機関や認定を受ける種類・等級などで異なります。一般的には、数万円～5万円超程度かかります。

3．住宅性能証明書の利用にあたっての注意点

3-1．証明書を作成するタイミング

住宅性能証明書の発行について見てきましたが、そもそも建築済の優良住宅を購入する場合には、すでに住宅性能証明書の発行は済んでいるので、購入者側で申請を行う必要はありません。ただし、住宅を新築する場合は、申請を行う必要があります。質の高い住宅を建設する必要があるので、住宅を建設する前に必ず設計士に相談しましょう。設計士や建築業者が住宅性能証明書の手続きを行ってくれる場合があります。

3-2．添付書類について

贈与税の申告をするためには、さまざまな添付書類が必要になります。一般的なものは上述しましたが、住宅の状況などで添付書類が異なるため複雑です。必ず税理士に相談するようにしましょう。

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まとめ

一般的にはあまり知られていない節税方法を解説しました。住宅を設計する際から、このような節税対策を考えておくと、いざという時に役に立つことになるでしょう。ただし、住宅性能証明の添付資料については少々難しいことも多いので、不明な点はやはり税理士に相談するのがよいでしょう。