小規模宅地等の特例の「同居」の考え方をケース別に徹底解説！

小規模宅地等の特例の適用を受けられれば、330㎡までを限度に、最大で80%もの宅地の相続税評価額を下げることができます。

「特定居住用宅地等」として小規模宅地等の特例の適用を受けるには、「同居の親族」が要件になります。

そこで今回は、この「同居」の考え方に焦点を当てて、「同居」の要件や「同居」に該当するのかしないのかを具体例を挙げ徹底解説します。

1．小規模宅地等の特例で「同居」はなぜ重要？

被相続人が住んでいた宅地を相続する場合に、「特定居住用宅地」として小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのは、次に該当することが必要です。

1. 被相続人の配偶者
2. 被相続人と同居していた親族で、相続開始時から相続税申告期限まで継続してその自宅に住み続け、かつ、その宅地等を相続または遺贈により取得した人
3. 被相続人と別居していた親族で、「家なき子特例」（※）の要件に該当する人

宅地を相続するのが配偶者であれば、同居・別居を問わず、無条件で適用を受けることができます。

一方で、被相続人と同居していた親族が宅地を相続する場合に、特定居住用宅地等に該当するかどうかは、「同居」がキーポイントになるのです。

では、どういう状態を同居というのか、次項で詳しく解説します。

なお、「家なき子特例」について詳しくはこちらをご覧ください。

2．小規模宅地等の特例の同居要件

被相続人と同居していた親族とは、被相続人が亡くなる直前まで、同じ家で一緒に日常生活を送っていた親族です。 これを実務上「共に居起していた」といいます。

2-1．実務上の4要件

「被相続人が亡くなる直前まで同じ家で日常生活を送っていた」事実を、実務上では次の4つの観点から総合的に判断します。

• 日常生活の状況
• 家へ入居した目的
• 家の構造及び設備
• その親族の生活拠点となる他の家の保有状況

2-2．同居期間に要件はない

小規模宅地等の特例の居住用宅地等の適用を受けるためには、宅地を相続する親族が、相続開始の時点から相続税申告まで継続して被相続人の自宅に居住する必要があります。

被相続人と同居していた形式上の期間要件はありませんが、短期間の同居は実態が厳しく確認される可能性があります。

また、次項からご説明するように、あくまで実態で判断されるので、外見上似たようなケースであっても、「同居」となるケース、ならないケースがあります。

そこで次項からは、よくある具体例を使って、4要件に当てはめながら判断していきましょう。

3．小規模宅地等の特例の「同居要件」を満たす事例

まずは、同居として認められるケースです。

3-1．二世帯住宅

同じ建物の中で親と子供世帯が暮らす二世帯住宅ですが、完全同居型、部分共有型、完全分離型の3種類の形があり、いずれの形態でも同居要件を満たします。

中でも完全分離型は、マンションの隣同士のように、全く別の世帯として暮らす構造になっていますが、同居要件が認められます。

以前は、二世帯住宅であっても完全分離型の場合には同居とは認められませんでしたが、税制改正により2014年から二世帯住宅の構造は問われなくなりました。

ただし、後述する通り、区分登記した二世帯住宅は例外です。

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3-2．相続人が単身赴任で別居中

被相続人と相続人の配偶者や子供が同居しており、相続人だけ単身赴任で別居していたとしても、被相続人と相続人は同居要件が認められます。

相続人は被相続人の下に家族を残して単身赴任していることから、単身赴任が終われば相続人も被相続人と同居することが明らかであり、現状は別居であっても、生活の基盤は被相続人と家族が生活している家にあると考えられるからです。

3-3．被相続人の死亡後に相続人が単身転勤

次に、被相続人が死亡して相続税の申告期限前に、被相続人と同居していた相続人家族のうち相続人1人が単身赴任先へ引越すことになったとしても、同居要件を満たします。

前項と同様に、家族を残して単身赴任しているため、生活の基盤は被相続人と家族が同居していた家にあり、申告期限まで引き続き住んでいると考えられるからです。

親族の家族ごと移転した場合は小規模宅地等の特例の適用不可

ただし、相続人が家族ごと引っ越してしまった場合には、申告期限まで住んでいないうえに生活基盤も移してしまったと考えられ、小規模宅地等の特例は適用できません。

3-4．被相続人が老人ホーム入居中に死亡

被相続人が介護が必要で老人ホームに入居し、そのまま退所することなく死亡した場合でも、老人ホーム入居前に同居していた相続人がそのまま家に住み続ければ、同居要件を満たします。

• 自宅が賃貸されていないこと
• 被相続人が住んでいた家が、空き家として管理されていること

以前は認められなかったものが、2014年度税制改正により認められるようになりました。

ただし、被相続人が老人ホーム入居後に自宅を賃貸した場合などは、被相続人の居住用宅地とは認められず、小規模宅地等の特例は適用できません。

小規模宅地等の特例が適用を受けられないケース

しかし、次のようなケースでは、同居要件を満たすことができません。

• 被相続人が老人ホームに入居後、家を賃貸した
• 被相続人が老人ホームに入居後、経済的に独立した親族がその家に住み始めた
  など

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4．小規模宅地等の特例の「同居要件」を満たさない事例

次に、同居として認められないケースをご紹介します。

4-1．親子で区分登記した二世帯住宅

前述の通り、二世帯住宅を親子で区分所有登記している場合には、同居要件を満たしません。建物が法律上別個の不動産となるため、別居と扱われるのです。

区分所有登記は、例えば、二世帯住宅を1階と2階に分けて親子で同居している場合に、建物すべてを同じ名義で登記せず、1階は親、2階は子として別々に登記することをいいます。

これに対して、建物すべてを親と子で2分の1ずつ共有で所有する共有登記は同居となります。

4-2．住民票は同じだが別居

被相続人と同居をしていたがどうかは、あくまで実態で判断されます。住民票だけ同じであっても、日常生活を共にしていなければ同居ではありません。反対に、実態が同居であれば、住民票が違っていても同居として認められます。

「税務署がそこまで確認できるのか？」と疑問が湧くかもしれませんが、税務署は徹底的に調べることができます。公共料金の契約状況や、郵便物の送付先等から実態を確認されます。

4-3．介護するために同居

被相続人と別居をしている親族が、被相続人の介護のためにその家に泊まり込んで生活していた期間中に被相続人が死亡した場合は、同居要件を満たしません。

被相続人死亡後も遺品整理などのために、申告期限まで住み続けた場合もも同様に、同居ではありません。

この同居は、被相続人の介護や遺品整理などが完了したら別居先に戻ることが前提のものであり、本来の生活基盤は別居先にあると考えられるからです。

4-4．週末だけ同居

平日は相続人家族で日常生活を送り、週末だけ被相続人の元で生活をしているような場合には、、生活基盤は別々であると考えられます。

よって、同居要件を満たしません。

5．小規模宅地等の特例の同居でよくある落とし穴

小規模宅地等の特例は節税効果が大きい制度ですが、同居要件が認められずに、適用できないケースも少なくありません。

ここでは、実務でよく問題になるポイントを解説します。

5-1．申告しないと特例は適用できない

小規模宅地等の特例は、要件を満たしていても相続税の申告を行わなければ、適用を受けることができません。

相続税がかからない場合でも、特例の適用を受けるためには、原則として申告書に小規模宅地等の特例の適用を記載して提出する必要があります。

「基礎控除内だから申告しなくてよい」と考えて申告をしないと、後から特例を使えなくなる可能性があるため注意しましょう。

5-2．死亡直前の「駆け込み同居」は否認されることもある

前述の通り、同居要件には、法律上の同居期間の定めはありません。

しかし、被相続人が亡くなる直前に同居を始めたような場合には、形式的な同居と判断され、特例の適用が認められない可能性があります。

税務署は、以下の点を総合的に確認して判断します。

• 実際に生活を共にしていたのか
• 生活の拠点がどこにあったのか

そのため、住民票を移しただけでは同居とは認められないことがあります。

5-3．特例を使うと却って二次相続で不利になることも

小規模宅地等の特例は、節税効果が大きい制度ですが、一次相続だけでなく二次相続まで含めて適用を検討することが必要です。

例えば、被相続人と同居していた相続人が自宅を相続して特例を適用すると、一次相続の税額は大きく下がります。

しかし、将来その相続人が亡くなれば、その自宅は通常の相続財産として課税されるため、二次相続の税負担が大きくなることがあります。

相続税対策として小規模宅地等の特例を利用する場合には、将来の相続も含めて検討することが大切です。

まとめ

「同居」の定義は、税法上では明確にされていません。実務上の4要件をベースにして総合的に実態を判断します。

税務調査が入った際には、水道光熱費や郵便物の送付先まで細かく確認されます。同居の判断は税理士に相談して慎重に行いましょう。

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