土地の相続税評価額と固定資産税評価額との違い｜申告に使われる理由

相続税が課される際に、家屋は固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。しかし土地に相続税や相続税を課す際には、固定資産税評価額ではなく相続税評価額が用いられます。

ここでは、土地の相続税評価額と固定資産税評価額との違いや、なぜ土地には相続税評価額が用いられるのかなどについて解説します。

1．土地の固定資産税評価額と相続税評価額との違い

最初に、土地の固定資産税評価額と相続税評価額との違いについて考えてみましょう。

1-1．土地の固定資産税評価額について

固定資産税は地方税の一種で、土地や家屋などの固定資産の所有者に課される税金です。したがって税を徴収するために、全国すべての土地には固定資産税評価額が定められています。

所有者に毎年送付される、「固定資産税評価課税明細書」を見れば土地の固定資産税評価額が分かります。

固定資産税評価額は固定資産税の他に、都市計画税や、不動産取得税、不動産登記の登録免許税を課税するための基準となる評価額です。

固定資産税評価額は、3年に1度見直され、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき東京23区では東京都が、他の地域では市町村が評価・決定します。

土地の固定資産税評価額は、国や都道府県が毎年公表し、土地取引の参考となる公示価格の約7割を目安としています。

1-2．土地の相続税評価額について

土地の相続税評価額は、相続税申告や贈与税申告の際に、申告者が自分で算出します。

相続税路線価が設定されている市街地の宅地などでは路線価方式で評価し、路線価が設定されていない土地は倍率方式で評価します。

路線価方式、倍率方式いずれも、公示価格の8割程度になるよう調整されています。

路線価方式・倍率方式の計算方法や、路線価の見方、補正の方法などについては、以下の記事をご一読ください。

関連記事

相続税における土地の評価方法：路線価方式と倍率方式

相続税や贈与税では、土地の評価額は売買金額ではなく相続税評価額と呼ばれる特殊な計算方法によって決まります。ここでは、…[続きを読む]

路線価方式について

相続税路線価は、国税庁が毎年見直し、7月頃に公表します。相続税申告では相続が開始した年の路線価を使い、贈与税申告では贈与があった年の路線価を使います。

相続税路線価は1㎡あたりの宅地価格を指すため、土地の相続税評価額は相続税路線価に土地の面積を乗じて、各種の補正をして算出します。

各地の相続税路線価は、以下のサイトで国税庁が公表しており、調べることができます。

【参考外部サイト】「路線価・倍率表」｜国税庁

倍率方式について

相続税路線価が設定されていない場所は、土地の固定資産税評価額に、国税庁が毎年土地ごとに設定する評価倍率を乗じて、相続税評価額を算出します。

ただし、倍率方式の場合には、土地の形状に応じた補正は行われません。

評価倍率は、前述した国税庁のHPで見ることができ、以下サイトでは評価倍率表の説明をしています。

【参考外部サイト】「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」｜国税庁

1-3．土地の固定資産税評価額と相続税評価額との違い

土地の固定資産税評価額と相続税評価額との違いをまとめると、下表の通りです。

2．相続税では土地に相続税評価額を使う理由

2-1．公平性を担保するため

本来、相続財産の評価は、原則として被相続人が亡くなった相続開始日の時価で行われます（相続税法22条）。しかし、土地の公示価格は国土交通省が、全国の「標準地」を選んで毎年1回公表するため、すべての土地に設定されているわけではなく、相続税の課税に使うには不都合が生じます。

次に、土地の固定資産税評価額は、公示価格の70%を目安に設定された額で実勢価格を反映していないばかりか、3年に1回のみ改定されるため、実勢価格との乖離が起きても直ぐには対応できません。

そのため、土地の相続税評価に固定資産税評価額を使うと、本来の土地の財産価値より低くなり他の財産評価額との間に大きな隔たりができ、土地を多く所有する相続人が得をする結果になってしまいます。

したがって、相続税を公平に課すためには、実勢価格に近い額で評価を行う必要があるため、土地には固定資産税評価額ではなく相続税評価額が用いられているのです。

ただし、土地の相続税評価額も実勢価格と乖離があるのは事実です。この乖離を利用して、所有する現金で土地を購入して行う相続税対策も存在します。

2-2．固定資産税評価額は市町村が決めるもの

さらに、固定資産税評価額は、あくまで地方税である固定資産税の課税に用いるために市町村が決定しており、課税の公平性や地域ごとの負担調整を優先して設定されています。

そのため、土地の細かな個別事情（地形・接道・利用状況など）が十分に反映されないケースも多く、相続税に求められる精度や時価との整合性とはズレが生じやすいのです。

2-3．相続税評価額は土地の現況に沿った柔軟な補正が可能

土地には固定資産税評価額を使うより、相続税評価額を使ったほうが個別事情に応じた細かい補正が可能であるという点も挙げられます。

相続税評価では、土地の形状や利用条件に応じて、さまざまな補正が認められており、特に不整形地補正や奥行長大補正、がけ地補正などの制度が整っています。

たとえば、不整形地に対しては、整形地との利用価値の差を反映するために「地積区分表」に基づいて補正率を適用することができますが、固定資産税評価額にはこうした細かな補正制度が存在しません。

この違いは、土地評価の精度と公平性に大きな影響を与えるため、課税上の公平を重視する相続税では、相続税評価額の採用が適しているのです。

まとめ

ここまでご紹介した通り、土地の相続税評価額と固定資産税評価額とは異なる目的の課税に使われており、相続税の申告には相続税評価額が使われます。

しかも、土地の相続税評価額は柔軟な補正ができるように、細かな補正制度が存在します。しかし、相続人ご自身がこの補正を行うのは、難しいと言わざるを得ません。もし、土地の相続税評価額に迷ったら、相続税に強い税理士に相談することをお勧めします。

相続税に強い税理士を探す