住宅や土地の名義変更で贈与税が発生

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不動産

住宅や土地などの名義変更をして、親から不動産をもらうこともあるでしょう。ただし、その住宅や不動産を普通に受取ったら贈与に当たり、不動産の評価額が一定金額(110万円)を超えていたら、贈与税を払う必要が出てきます

こうした名義変更と贈与税の関係を知らないために、多くの方が損をしている可能性があります。そこで、住宅や土地に関する贈与税の基礎知識や、贈与税の計算方法等について解説します。

不動産の名義変更と贈与税

住宅や土地などの不動産は、その所有者を法的に証明するために、法務局にて「登記」されています。しかし、事情があってその住宅などの所有者を自分の子供に移すこともあります。これを「名義変更」と言います。名義変更の手続き上は、法務局にて書類の処理を行ってもらえば済みます。

ただし、税務上は贈与に当たり、不動産の評価額が一定金額(110万円)を超えていたら、納税の義務が発生するのです。そこで、まず贈与税がかかる場合と、そうでない場合の違いを見てみます。

「贈与税がかかる」場合とは?

贈与税は、基本的に「個人から財産を受取った」時に発生します。この財産とは現金はもちろん、住宅や土地などの不動産も含まれます。そのため、これらのものを受取った時には、受取人が税務署にて贈与税を納めなければならないのです。

ただし、全ての財産の受取りに、贈与税が発生するわけではありません。基礎控除額と呼ばれる1年間に110万円以上の財産を受取った場合にのみ、贈与税が発生します。住宅等の不動産は基本的に基礎控除額以上の資産価値があるため、贈与税がかかるのです。

「贈与税がかからない」場合とは?

贈与税は「個人」から受取ったものにかかるため、「法人」から受取った財産には贈与税がかかりません。ただし、法人から受取った場合には所得税がかかるので注意をしましょう。そのほか下記のようなものには贈与税がかかりません。

・子供を育てるために必要な生活費や養育費
・公益団体が公益に利用するために受取った財産
・奨学金など公的機関から出される給付金
・香典や見舞いなど社会通念上必要なもの

このように財産の特性や目的によって、贈与税がかからないものがあります。そのため、「全てのものに贈与税がかかるのか?」と心配するする必要はないのです。

住宅や土地の贈与税の計算方法

住宅や土地を受贈した場合の納税額は、どのように決まるのでしょう?その価格は次の通りです。

(1)「課税価格」=「住宅や土地の評価額」-「基礎控除額」
(2)「贈与税額」=「課税価格」×「税率」-「控除額」
贈与税額については、速算表を参照

このように不動産の納税額は、その評価額が重要な意味合いを持ってきます。そこで、この不動産の評価額の決め方や、具体的な納税額のイメージについて見ていくこととします。

不動産の資産価値の評価方法

住宅や土地などの不動産の評価額(資産価値)は、評価対象によって評価方法が変わります。例えば住宅(家屋)であれば「固定資産税評価額」によって評価されますし、土地であれば「路線価評価額」によって評価されます。そのため、これらの評価額を確認することで住宅や土地の評価額が分かり、贈与税額を知ることができるのです。

「固定資産税評価額」であれば、役所の固定資産税係等に確認に行けば知ることができます。一般的には取得価格の6割~7割程度が、評価額として固定資産課税台帳に記載されています。そのため、5,000万円で取得した建物であれば、3,000万円~3,500万円程度が評価額となるのです。

また「路線価評価額」であれば、国税庁が管轄しているので、路線価図確認コーナーなどで確認をすることが可能です。こちらは一般的に、取得価格の7割~8割程度になっており、5,000万円で取得していたら3,500万円~4,000万円程度になっています。

なお、路線価図はインターネットで国税庁のウェブページでも閲覧することができます。
【出典】国税庁:路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

住宅を譲り受けた場合の納税額のイメージ

ここでは取得価格が5,000万円で、「固定資産税評価額」が3,500万円の住宅を例にとって、納税額のイメージをしていきます。なお、親から成人した子が受取っていると考え、特例税率を適用するとします。
(一般税率と特例税率の違いについては、贈与税の速算表を参照)

その結果、「1,280万円」が納税額と分かります。そのため、そのまま何も知らずに贈与をすると、高額な贈与税が発生してしまうので注意が必要となっています。また、具体的な計算式は下記の通りです。

(1)3,500万円(評価額)-110万円(基礎控除額)=3,390万円(課税価格)
(2)3,390万円×50%(税率)-415万円(控除額)=1,280万円(納税額)

住宅や土地の贈与税を節税するポイント

住宅や土地の贈与税を節税するための方法は大きく分けると3つあります。①固定資産評価額を下げる、②控除額を多くする、③住宅取得等資金贈与の特例の3つです。

住宅や土地の贈与税を節税するポイント①固定資産評価額を下げる

住宅や土地などの不動産の贈与にかかる納税額は、その固定資産の評価額が影響を与えます。なぜなら、評価額が「贈与の合計額」に該当するからです。そのため、この固定資産評価額を引き下げることができれば節税することができます。

ただし、固定資産評価額を下げる方法には限りがあります。例えば、土地に借家を建てて他人に貸すなどの方法があり、評価額は下がりますが、利便性は減るので一長一短になっています。

住宅や土地の贈与税を節税するポイント②控除額を多くする

「控除額を増やす」方法も節税対策としては有効です。基本的には控除額は一定であるため、控除額を増やす手段にも限りがあります。

例えば、「相続時精算課税」を使う方法があります。こちらは最大2,500万円までしか控除できなく、また贈与する側が60歳以上の人しか使えないなどの条件があります。控除額が2,500万円を超えると、それ以降は控除されず贈与税がかかります。また、「相続時精算課税」という言葉が示すとおり、贈与税はかからない分、相続時に相続税がかかります。相続時に今まで贈与税が免除になった分を精算するわけです。

ただ、贈与時点では一括で控除できるので、住宅や土地をまとめて贈与してもらうときには有効な方法です。そのため、条件次第では利用して見るのもいいでしょう。

住宅や土地の贈与税を節税するポイント③住宅取得等資金贈与の特例を受ける

住宅取得のための資金を直系尊属(祖父母・父母など)から受取った場合、住宅取得等資金贈与の特例控除を受けることができます。この控除額は建物の質や取得時期によって変わりますが、1,000万円前後の控除を受けられます。そのため、住宅や土地を買って贈与するのではなく、現金で贈与してそれを住宅に充てた方が、節税になる場合もあります。

 

住宅や土地を贈与された場合に納付する、贈与税について見てきました。基本的に110万円を超える贈与を受けた場合には、納税額が発生するため、住宅や土地を贈与する際には、贈与税に気をつけたほうが良いでしょう。心配であれば、税理士に相談するのも一つの手です。

贈与税は税理士に相談すると賢く節税できます!

高額な贈与には贈与税がつきものです。しかし、贈与税は基本的に高額です。
自分で良く分からないままに手続するのは「もったいない」ことです。

贈与税申告に強い税理士であれば、節税のためのノウハウやアイデアを多数持っています。
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