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空き家の３大リスクと相続に向けた対策：売る、貸す、維持管理
超高齢化が進行している日本において、大きな問題となっているのが誰も住まなくなった「空き家」です。現在日本の各地で放置された空家が急増しており、行政も独自に対策を考えて動いています。
総務省統計局の2013年のデータによると、全国の空き家数は820万戸、総住宅数に占める割合は13.5%という結果になっています。さらに、野村総合研究所によると、2033年には、空き家数は2,150万戸、全体の30.2%に増加すると予測されています。ほぼ３軒に１軒が空き家という、異常事態になる可能性があります。
【出典】総務省統計局：平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約
空き家を放置しておくと、いろいろな面で非常に大きなリスクを抱えることになってしまうため、できる限り早めの対策が必要です。そこで空家がもたらすリスクとその対策について解説します。
目次
1．空き家がもたらす３大リスク
空き家を放置することは、もともと様々なリスクをはらんでいましたが、2015年（平成27年）5月26日、「空き家対策特別措置法」（正式名称：空き家対策の推進に関する特別措置法）が施工され、危険な状態で放置されている空き家に対しては強制的な措置がとられるようになりました。それらの内容も踏まえながら空き家がもたらすリスクについて確認します。
①税金のリスク：固定資産税等が約５倍にアップ
空家はたとえ誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税などの税金は常に発生しています。つまり、空家を所有しているだけで税金を余分に支払わなければならないのです。さらに、空家も不動産ですから相続する際には相続税の課税対象となります。たとえどんなに古い家だとしても、土地にはそれなりの価値がある場合も多いため、建物の見た目だけで価値を判断してはいけません。
このように、空家は所有しているだけでお金が出て行ってしまう「負の遺産」なのです。
そして、2015年（平成27年）5月に施行された空き家対策特別措置法により、「特定空き家」に認定されて勧告を受けると、固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例から外され、税金が約５倍にアップすることになりました。
まず、「特定空き家」というのは、次のような空き家のことをさします。
- そのまま放置すると、倒壊するなど著しく危険性がある
- そのまま放置すると、著しく衛生上有害である
- 適切な管理が行われておらず著しく景観を損なっている
- 周辺の生活環境を考慮すると、放置することが不適切な状態である
つまり、今にも崩れそうなボロボロの家ということですが、「著しく」という言葉をどう捉えるかは行政の判断次第ですので、所有者が大丈夫だと思っても、周辺の住人の苦情を考慮して、「特定空き家」に認定されてしまう可能性もあります。
そして、「固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例」についてですが、通常、住宅が建っている土地は次のような特例が受けられます。
| 小規模住宅用地の 200㎡以下の部分 | 小規模住宅用地の 200㎡超の部分 | |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 固定資産税評価額の6分の1 | 固定資産税評価額の3分の1 |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額の3分の1 | 固定資産税評価額の3分の2 |
ところが、「特定空き家」に認定されて勧告を受けると、これらの特例が受けられなくなります。
仮に固定資産税評価額3,000万円の土地（200㎡以内）を所有しているとした場合、特例を適用した場合と適用しない場合の、それぞれの税金額を比較してみます。
| 特例適用あり | 特例適用なし | |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 3,000万円×1.4%×1/6＝7万円 | 3,000万円×1.4%＝42万円 |
| 都市計画税 | 3,000万円×0.3%×1/3＝3万円 | 3,000万円×0.3%＝9万円 |
| 合計 | 10万円 | 51万円 |
特例適用なしの場合の税金合計は、特例適用ありの場合の税金合計の5.1倍にもなります。
②管理のリスク：維持費が発生
人が誰も住まなくなった家は、想像以上のスピードで劣化していきます。特に木造建築の場合、人が住まなくなると、どこからともなく小さな虫が出てきて家の床や天井を食いつぶしていき穴だらけになります。そして建物が劣化するということは、他人に迷惑をかけるということにもなるのです。
例えば、老朽化した屋根瓦やタイルが剥がれ落ちて万が一通行人にケガをさせたら、所有者はその人に対して損害賠償をしなければなりません。
また、庭などは雑草が生い茂ることが多いため、近所からクレームがこないよう定期的に除草作業が必要になったりもします。
このような管理を怠ると、知らぬ間に不法投棄場所にされてしまったり、犯罪の温床になるというようなケースもあります。空家の管理を業者に委託すれば一定の経費がかかるため、先ほどの税金と合わせると非常に大きな出費となります。
（管理については、別途、「空き家の事前対策」にて解説します。）
③行政代執行のリスク：解体費用の負担
今までは、空き家がボロボロな状態になっていても所有者が解体しない限り、そのまま放置されることがほとんどでしたが、空き家対策特別措置法が施行されてからは、行政代執行による強制的な解体が増えています。
放置したら危険な空き家がある場合、まずは行政から所有者に対して、解体するなり維持管理するなり適切な処置をするように助言・指導がありますが、それに従わない場合、勧告を受け、固定資産税等の特例の適用がなくなります。
さらに空き家を放置し続けると、解体の命令が下り、命令違反すると最大50万円の罰金が課せられます。そして、行政代執行により強制的に解体されれば、その費用を請求されます。請求された費用を支払わなければ、所有者の財産や給料が差し押さえられる事態になりかねません。
空き家のリスクまとめ
このように使わない空き家を処分せずにただ所有し続けていると、固定資産税等の税金が発生し、維持管理費用もかかり、最悪の場合、行政代執行により強制解体されて費用負担という事態に発展しかねません。そこで、自分の思い出の詰まった家のせいで、子供・孫たちの世代が苦しめられるなんてことにならないように、事前に次のような対策を講じることをお勧めします。
2．事前対策：売る、貸す、維持管理
空き家といっても、もともとは人が住んでいた家であり何らかの理由で誰も住まなくなったものです。空き家が生じるのはだいたい次の２パターンです。
- 老夫婦のどちらも介護施設等に入所して住まなくなる。
- 実家に両親が住んでいたが、両親とも亡くなり、相続人も住まない。
家がボロボロになってからでは修復不能で解体するしか手段がなくなってしまいますので、空き家になった時点で対策が必要です。もし、今は誰かが住んでいても、空き家になりそうなことがわかっていれば、あらかじめ空き家対策をすることが望ましいです。
空き家になりそうな家、または、空き家になった家についての対策方法は大きく「売る」「貸す」「維持管理する」の3つが考えられます。
①売却する
一番シンプルな対策方法は、空き家を売却してしまうことです。どうしようか迷ったら、まずは早く売ってしまうのがオススメです。なぜなら、築年数が短いほど、また、良い状態を維持しているほど、高い価格で売れるからです。また、今後は空き家が急増することが予想されており、未来になればなるほど住宅の価格が下がるからです。
また、空き家を売却してしまえば、固定資産税を納税しなくて済みますし、管理費用の支払いもなくなります。相続前であれば、不動産を売却して現金化しておくことで、相続トラブルを防ぎ、相続税の納税資金にも充てられます。
住宅の相場価格を把握する
空き家を売却するのであれば不動産業者に依頼することになりますが、その前にまずは、その場所の住宅の相場価格を把握しましょう。
国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」で実際に取引された不動産物件の価格を確認することができます。一部の物件しか掲載されていませんが、だいたいその場所の類似の物件を見ることで、相場価格を把握できます。
そのうえで不動産業者に査定を依頼して詳しい価格を知ることができます。事前にある程度、相場価格を把握していれば、不動産業者から言われるがままの価格で売却してしまうのを防ぐことができます。下記リンク先のサイトでは、自分が選んだ複数の不動産業者に査定依頼を出すことができます。
住宅価格についてですが、東京・大阪・名古屋などの大都市圏では駅前や商業地区を中心に価格があがっていますが、それ以外の地域ではバブル期と比較して大きく価格が下がっているので要注意です。特に多摩ニュータウンなど、かつて都市開発されて栄えた郊外の住宅地も人口流出が顕著で、価格が下がっています。住宅が木造で築年数が25年を超えていれば、住宅部分はまったく価値なしと考えて良いです。
購入時の価格よりも大きく下落しているとショックかもしれませんが、時が経てば経つほどもっと下落しますので、現状の価格を把握したうえで早めに売却に向けて動くようにしましょう。
空き家を高く売るためのコツ
住宅を購入する人の視点に立てばわかると思いますが、なるべくきれいな状態であれば空き家を高く売ることができます。外壁も内装もボロボロな状態では、さすがに誰も購入したいとは思わないでしょう。クリーニングや修復をすれば十分に住める状態なのであれば、多少費用をかけてきれいな状態にした方が高く売れます。ハウスクリーニングは住宅の広さや汚れの程度にもよりますが、10万～20万円程度で行えます。費用はさらに嵩みますが、白い壁紙に貼り替えるだけで部屋全体が明るくなります。特に水道周りを清潔にしたり、観葉植物を置くのも効果的です。
売却処分の注意点について
売却処分は簡単にいかないケースも多くあります。なぜなら、空き家の資産評価が難しいからです。
中にはほとんど買取金額が付かないものもあるようです。また、なかなか買い手が見つからないために売却成立までに時間がかかるケースも多いです。
郊外の古い住宅だと全く買い手がつかないこともあり、最終的には解体せざるを得なくなります。解体費用がかかってしまいますが、住宅を撤去して更地にしたほうが、土地を有効活用できますので土地の価格が高くつく場合もあります。
解体費用は、木造の場合は100~200万円程度、RC造の場合は200~300万円程度が一般的です。柱が多い、接している道にトラックが入れないなど特殊な状況では、さらに料金がアップします。
不動産業者の腕次第では、なるべく早く良い条件で売却できることもありますので、何社か不動産業者を回ってみて、業者の信頼度や実績を確認してから実際に依頼するのも良いでしょう。
売却のタイミング：生前、相続後
空き家は早めに売却したほうが良いと述べましたが、相続発生前であれば、「生前」と「相続後」、それぞれ売却するタイミングによりメリットがあります。
まず生前に売却しておくことで、相続発生時の遺産分割がスムーズになります。不動産の場合は分割することが難しいため、相続人間で取り合いとなったり、とりあえず共有してあとからトラブルになるようなケースが多い傾向にありますが、不動産が現金化されていればそういったトラブルを回避してスムーズに遺産分割を終えることができます。また、売却した資金を使って介護施設や老人ホームなどの入居資金にあてるのも良いでしょう。
ただし、空き家の売却により譲渡所得税がかかる可能性があることにご注意ください。
一方、相続発生後に売却した場合については、仮に相続税が発生するご家庭の場合は、空家の売却に伴って発生する譲渡所得の計算において、相続税の一部を取得費として加算することができるため、生前に売却するよりも譲渡所得税を節税することができます。
空き家を売却したときの譲渡所得の3,000万円特別控除
2015年より期間限定で、「空き家を譲渡したときの譲渡所得の3,000万円特別控除」という特例制度ができました。空き家も不動産であり売却すると譲渡所得税が発生するのですが、この特例により税負担が軽くなり売却しやすくなりました。
空き家を売却した際の譲渡所得税の計算については、相続に強い税理士にご相談ください。
②賃貸する
空家の問題点はそこに誰も住んでいないという点にあります。そのため、家族の中で誰も空き家を使う予定がなければ、貸家として賃貸に出すことも一つの選択肢となります。例えば生前に老人ホームなどに入居するにあたって実家が空き家になることが確定したような場合は、その時点で室内を改装して賃貸に出すという選択肢もあります。すると、将来相続が発生した際に、実家の評価額が自用地としてではなく貸家建付地と貸家として評価できるため、一定の節税効果も期待できます。
また、平成25年度の税制改正により、老人ホーム入居後についても一定の要件が整えば、実家の土地について「小規模宅地等の特例」の適用が認められるようになりましたので、相続人が賃貸事業を引き継げば、こちらの特例も利用できます。
賃貸経営の２つの方式
空き家を賃貸として貸し出す場合、自ら物件の管理や借り手の募集をすることはできませんので、通常、不動産業者等に依頼することになりますが、その方法には大きく２種類あります。
管理委託方式
一般的な方法です。不動産のオーナーは賃借人と直接契約をし、賃借人から賃料をもらいます。それらの事務処理や物件の管理を不動産業者等に委託し、委託手数料（賃料の4～8%程度）を支払います。委託手数料は比較的安くすみますが、賃借人が入れ替わるときには、契約処理やクリーニングなどをオーナーの責任で行わなければなりません。
一括借り上げ方式
サブリース方式とも呼ばれ、最近注目を浴びている方法です。不動産業者等がオーナーから一定期間を決めて借り上げ、それを賃借人に転貸（また貸し）します。賃借人との契約や賃料の受け取りは不動産業者等で行い、賃料の85～92%程度がオーナーに支払われます。借り手がつかず空き家になる期間があっても一定金額の家賃が保証されたり、家賃滞納に関わるトラブルがないというメリットがあります。
ただ、注意点ですが、オーナー側に家賃保証のメリットがあるということは、不動社業者側から見たらリスクとなります。そこで、「30年一括借り上げ」などと銘打っていても、業者側から解約できるという文言が入れられていることがあります。賃貸需要がなくなった時点で解約されて、「住めない、売れない、貸せない」の三重苦の家だけが残るというようなことがないように、一括借り上げの契約時にはよく契約書を確認するようにしましょう。
賃貸経営の注意点について
売却同様に賃貸でも、築年数が古かったり駅や都心部から距離があったりすると、借り手が全くつかない可能性もあります。特に、賃貸需要がない地域の空き家である場合には、空室期間が続き、負債だけが増えるケースも見られます。
家の種類や地域によっても需要は異なります。都心部であればマンション・一戸建て共にある程度の需要はあります。1LDK・2LDK等の面積の少ない物件でも、独身の方や子供のいない夫婦などが借り手となります。一方、郊外や地方であれば、3LDK以上の広めのマンション・一戸建てなら需要があります。
借り手がないのは、郊外の駅からバスで10分といったベッドタウンにある面積の狭い中古マンションです。基本的に3LDK以上でなければファミリー層は寄り付かないですし、独身や若い夫婦は都心回帰で郊外には住みたがりません。どうしても貸したければ、賃料を下げるかペット可にするなどしかありません。
貸し出す前に、まず需要があるのかどうか、不動産業者に確認を取ったり実際に自分の足で周辺を観察してみるなど確認をするようにしたいものです。
また、もう一つの注意点は賃貸経営には経費がかかることです。賃貸経営をする場合には、多くは最初にリフォーム・リノベーションを必要とします。和室を洋室に変える、部屋の間仕切りを外してLDKにする、トイレ・バスを新しくユニット形式に入れ替えるなどすれば、借り手がつく可能性が増えますが、これらの改修に初期費用として50万～300万円程度かかります。さらに、賃貸中にも、管理委託費や税金の支払い、賃貸に当たって不動産業者への仲介手数料の支払いや退去時の経年劣化に伴うクリーニング費など、多くの経費が発生します。これら全ての費用を試算したうえで、収支が黒字になるのかどうか事前によく検討するべきでしょう。
相続税節税を狙ったアパートのおかげで空き室が急増中！
賃貸経営をするうえで抑えておかなければならない直近の情勢として、平成27年1月の相続税の基礎控除額の引き下げ以降、相続税節税を狙った賃貸アパート・マンションの建設が増加し、その結果、空き室が急増しているという実情があります。意外にも、東京・神奈川・千葉などの都心部で空き室が急増しており、その割合は３割を軽く超えています。
よほど魅力的な物件でない限り３割は空き室になるという覚悟をもって、賃貸経営に臨む必要があるでしょう。
③維持管理する
あまりオススメではありませんが、空き家となった実家をなかなか手放すことができず、しばらく様子を見たいという場合は、維持管理することになります
空き家の維持管理は大変重要な内容です。住宅は人が住むことで劣化を防いでいますが、人が住まなくなって放置されると途端に劣化し、１ヶ月放置するだけで大変なことになります。特に木造住宅の場合は要注意で、１～２ヶ月程度、換気をしないと湿気が充満し、カビが生えたりシロアリや害虫が大量発生します。
水回りも注意が必要で、水道を止めてしまうと水道管の中の水の循環がなくなり悪臭が発生するようになりますのて、定期的に水を流すなどの処置が必要です。
また、外壁に生えるツタが成長して壁に微細な穴をあけ、そこから雨水が浸入するようになったりします。雨どいに葉や草がたまって詰まり雨水が流れず室内に漏れるといったことも起こります。庭があれば定期的な手入れをしないと雑草がぼうぼうの状態になったり、樹木に蜂の巣ができたりします。
雪国では、凍結防止のための水抜きや屋根の雪下ろしが欠かせません。
空き家管理は100円から委託可能！
これらの空き家の維持管理を定期的に行うのは非常に大変ですので、管理会社等に委託することになりますが、空き家問題が大きくクローズアップされている昨今では、各種のNPO法人などが非常に安い費用で、空き家の管理を請け負ってくれます。
たとえば、NPO法人 空家・空地管理センターでは、月々100円で、月に１回巡回点検してくれます。問題がないか家の外側から目視でチェックしたうえで、巡回報告書をメールで送ってくれます。さらにセンターの管理看板を設置したうえで近隣からのクレーム対応もします。わずか100円でこれだけやってくれるのであれば、利用しない手はないでしょう。きちんと維持管理されているという印象を周辺の住民にも与え、無用なトラブルや犯罪の温床になるのを防ぐことができます。
また、様々なオプションがありますので、必要に応じて足していくことができます。ポスト内のチラシ等処分は500円、郵便物の転送は900円、建物の裏まで周り外部から目視で詳細点検は800円といった内容です。他にも、草刈り、ゴミの処分などあります。
家の中まで入って、換気、雨漏り点検、通水、室内点検まで依頼したいのであれば、「しっかり管理」で最低価格4,000円から依頼可能です。近所のあいさつ回りまでやってくれますので、本当に行き届いたサービスといえます。
上記の管理センター以外にも、それぞれの地域に応じて、多様な管理業者がありますので、情報収集をしてみて下さい。
空き家・空き地はいくら価格が低いといっても、数百万円代で取引する不動産ですので、価値がゼロにならないように、月々ある程度の費用をかけて維持管理するのが良いといえます。
3．空き家のリスクと相続に向けた対策のまとめ
空き家を放置しておくと、税金のリスク、管理のリスク、行政代執行のリスクがあります。これらの費用が積り重なれば住宅の価格以上に出費がかさむことにもなりかねません。
そこで、空き家の対策としては、「売る」「貸す」「維持管理する」のいずれかの対策がとられます。どれにするか迷うのであれば、まずは売ってしまうことがオススメです。将来になればなるほど、住宅は老朽化して価値が減少し、さらに少子高齢化の日本では需要そのものが減少して相場価格が落ちるからです。ただ現実問題として需要のない地域の空き家については、タダでも引き取り手がつかないということもあるようですので、対策を講じるならできる限り早い段階から計画的に実施することがより重要となります。
将来的に実家に戻って住む予定がない人は、実家がやがて空き家になることがわかっているのですから、事前に実家の市場価値について地元の不動産屋などに聞いて確認しておくと良いでしょう。
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