所有者不明土地を増やさないために相続登記を!

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現在、日本では少子高齢化やそれに伴う人口減少などで、特に地方を中心に空き地や空き家が多くなってきています。最近では、その波は地方にとどまらず、都市圏にも広がりつつあり、大きな問題となりつつあります。そんな中、有識者が作る民間の研究会によって所有者不明土地に関する調査が行われ、かなり大きな損失が生まれるという結果が公表されました。

ここでは、その調査結果の概要や、今後の国や地方自治体等の方針、対策などについて詳しく解説します。

1.所有者不明な土地の現状と経済的損失について

では、調査の概要から見ていきましょう。今回の調査は、相続未登記などで所有者が分からず放置されている可能性のある土地について、経済的影響を調べることを目的とし、総務相などをつとめた増田寛也氏が座長である民間の研究会「所有者不明土地問題研究会」が行いました。

今年6月に公表されたその調査報告では、2016年の時点で所有者不明土地の面積が約410万ヘクタールに達すると推計されるとのことでした。この数字はなんと九州よりも広い面積です。また、経済損失を試算した結果は、1年間で1,800億円にものぼると推計されました。内訳は農地に活用できないことによる損失が342億円、公共事業の損失が209億円、宅地として使えなかった損失が118億円とのこと。

このまま2040年まで放置され続けると、所有者不明土地の面積は720万ヘクタールに増加し、経済的損失も年間3,100億円にまで上昇すると試算しています。これはとても大きな問題といえます。

2.所有者不明な土地の具体的な支障例

ここまでは所有者不明な土地の面積や損失の金額面を見てきましたが、ここからは具体的な支障例を見ていきましょう。

2-1.公共事業における用地取得

これは、その土地を国や地方自治体等が、公共事業に利用するために取得しようとした時に生じる支障です。集会所や共有林、墓地などを取得しようと考えたときに、共有者に所在不明者がいたり、それ以外の土地でも土地の登記簿の記載が不十分で所有者を探しきれなかったりすることで、交渉の長期化や土地の買収自体が困難になる支障が多く報告されています。

2-2.私道管理

これは私道を公道化したり、舗装費の補助を受けたりする場合に生じる支障です。所有者不明のため公道化の申請が行えなかったり、私道を共有している場合に共有者のうちの1人の所在が不明で全員の同意が得られず、助成を受けられなかったりするなどの支障が報告されています。

2-3.空き地等、空き家等の管理

空き地や空き家等について、危険がないように国や地方自治体等が管理をする必要があります。しかし、空き地や空き家等は土地や建物の所有者が不明な場合が多く、国や地方自治体等は空き地等や空き家等を取得したり、取得者に指導したりといったことができず、雑草が生え放題になっていたり、ごみの不法投棄が続いたりという支障が生じることとなります。

2-4.固定資産税の課税保留

報告によると、ある自治体では、住所や宛名不明で固定資産税の納税通知書が戻されてくる事例が年間 2,000件もあるとのこと。所有者や、相続があった場合の相続関係者等を調査するのに大きな時間や費用がかかり、固定資産税の徴収に支障が生じます。結果、課税保留に至るケースも年々増えています。
そのほかにも農地利用や森林整備、史跡指定ができないなどの問題点も報告されています。

3.政府・自治体による検討事項

所有者不明土地に関するこれらの問題を解決していくために、政府・自治体は今後、次のような検討をしていくことになると予想されます。

3-1.登記制度の見直し

土地の所有者が分からなくなる原因のうち、最も影響を与える問題は登記制度です。現在の登記制度では、相続した土地の登記は必ずしも必要ではありません。
そのため何世代も前の被相続人名義のままになっていることも多く、結果として不明になるケースが多くあります。また、登記がないことで相続トラブルが起きやすくなっている現実もあります。

法務省では、この問題を検討するため「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会」を10月に発足させました。今後研究会の議論に注目していく必要があるでしょう。

3-2.強すぎる所有権の見直し

土地の所有者が分からなくなる原因の1つに、強すぎる所有権があります。民法では、所有者のない不動産は、国庫に帰属することになっていますが、現状では所有者が不明であっても勝手に処分できません。
このような所有権の消極的な濫用の禁止や土地所有権放棄の議論、公的機関による強制的な利用についての議論が今後進んでいくと考えられます。

登記

4.当事者にならないための相続時の対策

見てきた通り、所有者不明土地は世の中に大きな影響を与えます。また、政府や自治体などで今後多くの規制等が作られることも考えられます。

いちばん大事なのは、自分がその当事者にならないということです。所有している不動産を所有者不明にしない、次の世代に残していくためにも相続時にきちんと登記をすることが大事です。

被相続人の立場の場合、不動産の財産を持っているなら、自分が相続したと思われる土地があれば可能な限り把握し、所有権の変更登記が行われていない場合は、速やかに可能な限り登記をおこなうことが重要でしょう。
相続人の立場の場合は、相続したら必ず相続登記を行うことにつきます。

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