雑種地の定義と評価方法、土地の区域

土地には、宅地、田、畑、山林、原野などさまざまな地目があります。中でも「雑種地」は、普段あまり耳にすることがない地目かもしれません。

しかし、相続税申告では雑種地の評価が問題になるケースが少なくありません。特に、駐車場や資材置場、太陽光発電設備用地などは雑種地に該当することが多く、評価方法によって相続税額が大きく変わることがあります。

そこで本記事では、雑種地の意味や具体例、宅地との違い、相続税評価の方法、評価上の注意点について詳しく解説します。

1．雑種地の定義

雑種地とは、簡単に言えば、「他の地目に分類できない土地」の総称です。

土地の利用形態は多種多様であり、すべてを個別の地目で分類することは困難です。そのため、どの地目にも当てはまらない土地については雑種地として扱われます。

1-1．地目とは

地目とは、土地の主たる用途によって定められる土地の区分で、不動産の登記簿には土地ごとの地目が記載されており、法務局で登記事項証明書を取得すると確認できます。

地目には以下の23種類が存在します。

田・畑・宅地・学校用地・鉄道用地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地

雑種地は、これらのどれにも該当しない場合に用いられる地目です。

1-2．雑種地とは

雑種地にはさまざまな利用形態があります。代表的な例は次のとおりです。

駐車場

月極駐車場や時間貸し駐車場（コインパーキング）は、雑種地の典型例です。

ただし、自宅敷地の一部を駐車スペースとして利用しているだけであれば、宅地として評価される場合があります。

資材置場

建設業や運送業などで利用される資材置場も雑種地に該当することがあります。砂利や建築資材、重機などを保管している土地が典型例です。

太陽光発電設備用地

近年増えている太陽光発電施設の敷地も、雑種地として扱われるケースがあります。特に農地転用後に発電設備を設置した土地などでよく見られます。

ゴルフ練習場・テニスコート

スポーツ施設の敷地も雑種地に分類されることがあります。

鉄塔敷地・変電設備用地

電力会社などが利用する施設用地も雑種地の一例です。

1-3．雑種地との違い

宅地は建物の敷地として利用されるのに対し、雑種地は建物敷地以外の用途で利用される土地です。

ただし、相続税評価では登記上の地目ではなく、相続開始時の現況によって判断されるため注意が必要です。

1-4．登記地目と現況地目が異なることもある

例えば、登記簿では雑種地になっていても、実際には住宅が建っているケースがある一方、登記簿では宅地でも、現在は資材置場として利用されている場合もあります。

相続税では現況が重視されるため、登記簿だけを見て判断することはできません。

2．相続税における雑種地の評価方法

雑種地の相続税評価方法は、宅地のように単純ではありません。

利用状況や周辺環境に応じて評価方法を選択する必要があります。

2-1．雑種地は現況で評価する

相続税では、不動産も被相続人が亡くなった日の利用状況によって評価します。

そのため、同じ雑種地でも、利用状況が以下のように異なる場合には、評価の考え方が異なることがあります。

• 駐車場
• 資材置場
• 太陽光発電設備用地

2-2．雑種地の評価方法は所在する区域によって異なる

相続税における雑種地の評価方法は、土地の利用状況だけでなく、以下のいずれかに所在するかによっても異なります。

• 市街化区域
• 市街化調整区域

市街化区域とは、市街地として発展させることを予定している区域であり、市街化調整区域とは、市街化を抑制するために開発や建築に一定の制限が設けられている区域です。

一般的に、市街化区域内の雑種地は周辺宅地を基準として評価し、市街化調整区域内の雑種地は周辺の土地利用状況に応じて農地比準や山林比準などを用いて評価します。

そのため、まずは対象となる雑種地がどちらの区域に所在するかを確認することが重要です。

2-3．市街化区域にある雑種地の評価方法

市街化区域内にある雑種地は、周辺の宅地価格を基準として評価するのが原則です。

評価方法には、主に次の2つがあります。

• 路線価方式
• 倍率方式

路線価方式は、国税庁が定める路線価を基に評価する方法です。一方、倍率方式は固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価します。

一般的には、路線価が設定されている地域では路線価方式を用い、路線価が設定されていない地域では倍率方式を用います。

もっとも、雑種地そのものの評価額が直接定められているわけではありません。そのため、周辺宅地の価額を基準として評価し、土地の形状や利用状況などを考慮して評価額を算定します。

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2-4．市街化調整区域にある雑種地の評価方法

市街化調整区域にある雑種地は原則として開発や建築に制限があるため、市街化区域内の土地と比較して利用価値が低くなる場合があります。

市街化調整区域内の雑種地も、雑種地としての評価方法が直接定められているわけではありません。

そのため、土地の周辺状況に応じて、以下の方法などを用いて評価します。

• 宅地比準
• 農地比準
• 山林比準
• 原野比準
  など

例えば、周辺に農地が多い地域であれば農地比準を採用し、住宅地に近い地域であれば宅地比準を採用することがあります。

さらに、市街化調整区域内の雑種地では「しんしゃく割合」を考慮する場合があります。

しんしゃく割合とは、建築制限や市街化の程度などを踏まえ、土地の利用価値を評価額へ反映させるための調整割合です。

同じ面積・同じ利用状況の雑種地であっても、周辺環境や建築規制の内容によって評価額が変わることがあるため、相続税評価では慎重な検討が必要になります。

3．貸付雑種地について

雑種地の中には、自ら利用するのではなく第三者に貸している土地もあります。このような土地を「貸付雑種地」といいます。

3-1．貸付雑種地の例

例えば、以下のような土地が貸付雑種地に該当します。

• 月極駐車場として貸している土地
• 資材置場として賃貸している土地
• 事業者に貸している太陽光発電設備用地

3-2．貸付雑種地の評価

貸付雑種地は、他人が利用する権利が存在するため、自用地より評価額が下がることがあります。

ただし、借地権が成立しているのか、単なる賃貸借なのかによって評価方法が異なります。

契約内容の確認が重要です。

4．雑種地と固定資産税評価額の関係

相続人の中には、「固定資産税評価額を使えばよいのでは？」と思う方も少なくないでしょう。

しかし、固定資産税評価額と相続税評価額は異なります。

4-1．固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税を課税するために決定する評価額です。

毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。

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4-2．相続税評価額との違い

相続税評価額は国税庁の財産評価基本通達に基づいて算定されます。

そのため、固定資産税評価額と、相続税評価額は一致しないことが一般的です。

固定資産税評価額を参考資料として利用することはありますが、その金額をそのまま相続税評価額として使用するわけではありません。

5．雑種地の相続税評価で注意すべきポイント

5-1．現地調査が重要

雑種地は利用状況によって評価が変わるため、現地確認が欠かせません。

航空写真や登記簿だけでは判断できないこともあります。

5-2．利用状況を証明する資料を残す

駐車場や資材置場として利用している場合は、以下の資料を保管しておくとよいでしょう。

• 写真
• 賃貸借契約書
• 駐車場運営資料
  など

税務調査時の説明資料になります。

5-3．面積が大きいほど評価差が大きくなる

数百平方メートル程度であれば影響が限定的な場合もありますが、大規模な雑種地では評価方法の違いによって評価額が大きく変動します。

その結果、相続税額も大きく変わる可能性があります。

5-4．小規模宅地等の特例が使えないことがある

相続税対策として有名な小規模宅地等の特例は、宅地が対象です。

雑種地については適用できないケースも多いため、事前の確認が必要です。

5-5．雑種地の評価は税理士への相談がおすすめ

雑種地は利用形態が多様であり、相続税評価の難易度が高い土地の一つです。

特に、雑種地を以下の形態で利用している場合は、評価方法の判断が難しくなります。

• 駐車場
• 資材置場
• 貸付雑種地
• 太陽光発電設備用地
  など

評価方法を誤ると、相続税を払い過ぎることもあれば、反対に過少申告となるリスクもあります。

そのため、雑種地を相続した場合には、土地評価に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。

まとめ

雑種地とは、宅地や田、畑など他の地目に該当しない土地を指し、駐車場や資材置場、太陽光発電設備用地などが代表例です。

相続税では、登記上の地目ではなく相続開始時の現況に基づいて評価されます。また、市街地にある雑種地や貸付雑種地などは評価方法が複雑になることも少なくありません。

特に広い土地や事業用の土地については、評価額が相続税に大きく影響します。雑種地の評価でお悩みの場合は、相続税に強い税理士へ相談し、適正な相続税申告を行いましょう。

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