貸付事業用宅地等の適用要件｜対象となる土地や注意点まで詳しく解説

賃貸アパートや貸家、底地など、賃貸事業に利用していた土地を相続することがあります。

こうした土地が一定の要件を満していれば、小規模宅地等の特例の一つである「貸付事業用宅地等」の適用を受けることができます。

貸付事業用宅地等の特例を適用すると、200㎡まで相続税評価額を50％減額できるため、相続税の節税対策として非常に有効です。

もっとも、単に賃貸用の土地であるというだけで適用できるわけではありません。被相続人が貸付事業を行っていたことや、相続人が貸付事業を継続することなど、複数の要件を満たす必要があります。

そこで今回は、貸付事業用宅地等の基本的な仕組みから、適用要件、対象となる土地、注意点まで詳しく解説します。

1．貸付事業用宅地等とは

1-1．貸付事業用宅地等は小規模宅地等の特例の一つ

小規模宅地等の特例は、被相続人が利用していた宅地が一定の要件を満たした場合に相続税評価額を減額できる制度です。

小規模宅地等の特例には、被相続人の自宅の敷地などを対象とする「特定居住用宅地等」、事業用の店舗や工場などを対象とする「特定事業用宅地等」など、利用目的に応じて複数の種類があります。

中でも「貸付事業用宅地等」とは、被相続人や被相続人と生計を一にする親族が行っていた不動産貸付業などの事業に使用されていた宅地等をいいます。

例えば、賃貸アパートの敷地、貸家の敷地、一定の要件を満たす駐車場、借地人から地代を受け取っている底地などが対象になる可能性があります。

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1-2．貸付事業用宅地等の減額割合

貸付事業用宅地等の特例が適用できれば、対象となる宅地等について、200㎡まで相続税評価額を50％減額することができます。

例えば、以下の土地に、特例が適用できれば相続税評価額は次の通りです。

• 貸付事業に使用していた土地の相続税評価額：4,000万円
• 貸付事業に使用していた土地の面積：200㎡

4,000万円 ×（1－50％）＝2,000万円

このように、相続税評価額を大きく減額できることから、賃貸不動産を所有している方にとって重要な特例となっています。

2．貸付事業用宅地等の適用要件

貸付事業用宅地等の特例を適用するためには、次の要件を満たす必要があります。

2-1．被相続人などが貸付事業を行っていた宅地であること

対象となるのは、被相続人、または被相続人と生計を一にしていた親族が、相続開始前から貸付事業を行っていた宅地等です。

ここでいう貸付事業には、アパート経営や貸家業のほか、一定の設備を備えた駐車場の経営なども含まれます。

また、借地人から地代を受け取っている底地についても、貸付事業として認められる場合があります。

一方で、単に空き地を貸しているだけの状態や、事業として継続性が認められない一時的な貸付については、対象にならない場合があります。

2-2．相続開始時に貸付事業に使用されていたこと

貸付事業用宅地等の特例は、相続開始時点において、実際に貸付事業に使用されている土地が対象です。

そのため、被相続人が生前に賃貸経営をやめていた場合や、貸付を終了して土地を遊休地としていた場合には、原則として適用できません。

もっとも、賃貸アパートなどで入居者が退去したことにより、一時的に空室となっている場合でも、継続して賃貸する意思があり、募集活動を行っているなど一定の事情があれば、貸付事業が継続していると判断されることがあります。

2-3．相続人が貸付事業を継続すること

貸付事業用宅地等の特例を受けるためには、相続によって土地を取得した相続人が、原則として相続税の申告期限まで貸付事業を継続しなければなりません。

例えば、相続後すぐにアパートを取り壊してしまったり、賃貸経営を終了したりした場合には、特例を適用できない可能性があります。

なお、誰が相続するかによって要件が異なる場合もあるため、相続開始後の土地の活用方法は慎重に検討する必要があります。

2-4．相続人が申告期限まで土地を保有すること

貸付事業を継続するだけでなく、相続人は対象となる土地を、相続税の申告期限まで所有している必要があります。

そのため、相続後すぐに売却してしまった場合には、原則として貸付事業用宅地等の特例を適用することができません。

相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内ですので、売却の時期には注意が必要です。

2-5．相続開始前3年以内に開始した貸付事業ではないこと

2018年度税制改正により、相続開始前3年以内に新たに開始した貸付事業については、原則として貸付事業用宅地等の特例の対象外となりました。

相続直前に賃貸用不動産を購入したり、賃貸事業を開始したりして、意図的に相続税評価額を引き下げる対策を防ぐためのです。

ただし、相続開始前3年以内に貸付事業を開始した場合であっても、被相続人が相続開始前3年を超えて、アパート・マンションであればおおむね5棟10室以上、貸家であれば5棟以上などの事業的規模で不動産貸付業を継続して行っていた場合には、例外的にこの制限の対象外となり、貸付事業用宅地等の特例を適用できるケースがあります。

3．貸付事業用宅地等の対象となる土地・ならない土地

貸付事業用宅地等に該当するかどうかは、土地の種類だけで判断できるものではなく、実際の利用状況や貸付事業の実態によって判断されます。

例えば、賃貸アパートや賃貸マンションの敷地、貸家の敷地は、一般的には貸付事業用宅地等の対象となります。

また、底地についても、借地人から地代を受け取って継続的な貸付事業を行っている場合には、対象となる可能性があります。

駐車場については注意が必要です。アスファルト舗装やフェンス、精算機などの設備が設置され、貸付事業として利用されている場合には対象になることがありますが、単に土地を貸しているだけの青空駐車場などは対象外となる場合があります。

さらに、相続開始時点で既に貸付を終了している空き地や、親族へ無償で貸している土地などについては、貸付事業と認められず、特例を適用できない可能性があります。

4．貸付事業用宅地等を適用する際の注意点

貸付事業用宅地等の特例は、相続税評価額を大きく減額できる制度ですが、適用要件が細かく定められています。

特に、相続開始前3年以内の貸付開始に関する制限、相続後の貸付事業の継続、駐車場設備の有無などは判断が難しいポイントです。

また、土地の利用状況によっては、同じような不動産であっても、特例を適用できる場合とできない場合があります。

そのため、賃貸アパートや底地、駐車場などを相続する予定がある場合には、早い段階で適用要件を確認しておくことが大切です。

まとめ

貸付事業用宅地等とは、賃貸アパート、貸家、底地など、貸付事業に使用されていた土地について、小規模宅地等の特例により相続税評価額を減額できる制度で、適用を受けることができれば、200㎡までの部分について50％の評価減を受けることができます。

もっとも、相続開始時まで貸付事業が行われていること、相続人が申告期限まで貸付事業と土地の保有を継続すること、相続開始前3年以内に開始した貸付事業ではないことなど、複数の要件があります。

適用の可否によって相続税額が大きく変わることもあります、賃貸不動産を相続する際には、事前に適用要件を十分確認しておきましょう。

もし、宅地に貸付事業用宅地等を適用できるかどうか迷ったら、ぜひ相続に強い税理士にご相談ください。

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