親族間の土地の貸借でも小規模宅地等の特例を適用できる場合

 小規模宅地等の特例の対象となる土地には、土地の種別によって要件があります。中でも、親族間で貸し借りがある土地については、生計を一にしているか否かなどの状況により、小規模宅地等の特例の対象となるかどうか判断が複雑になります。

今回は、親族間の土地の貸借と小規模宅地等の特例の関係について解説します。

1．小規模宅地等の特例と賃貸について

最初に、小規模宅地等の特例の概要と、賃貸について簡単に触れておきましょう。

1-1．小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、宅地の相続税評価を最大で80%減額できる特例で、対象となる宅地には、以下の4種類があります。

• 特定居住用宅地等：被相続人が実際に暮らしていた自宅の土地
• 特定事業用宅地等：被相続人の事業に供されていた土地
• 貸付事業用宅地等：被相続人が貸付していた土地
• 特定同族会社事業用宅地等：被相続人と親族が経営する特定同族会社の事業（貸付業を除く）のために貸していた被相続人個人の土地

ただし、いずれの土地でも、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、厳しい要件を満たさなければなりません。

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1-2．賃貸の種類｜「使用貸借」と「賃貸借」

生前に被相続人が所有していた土地を、子供や親族が賃貸して利用していたという事例は数多くあります。実はこの賃貸には、「使用貸借」と「賃貸借」という２つの形態があります。

使用貸借は、借主が無償で借りることです。借手が親族であれば、賃貸料を取らないということも多くなるでしょう。

一方、賃貸借は、貸し借りする対価として金銭等のやり取りが発生する賃貸です。

この使用貸借と賃貸借の違いが、小規模宅地等の特例に大きな影響を与えます。

2．使用貸借している土地が小規模宅地等の特例の対象となるには

最初に、被相続人が無償で親族に土地を賃貸する使用貸借の場合を考えてみましょう。

親族に無償で土地を賃貸しているため、被相続人の事業用の土地には該当せず、借りている親族の使い方によって、居住用や事業用の土地に該当します。

2-1．使用貸借で対象となるのは被相続人と同一生計の親族のみ

親族間での使用賃借では、被相続人と同一生計の場合のみ、特定居住用宅地または特定事業用宅地として小規模宅地等の特例を受けることが可能になります。

したがって、別生計の親族が被相続人の土地を使用貸借している場合には、小規模宅地等の特例を受けることができません。

3．賃貸借している土地が小規模宅地等の特例の対象となるには

次に賃貸借の場合を見ていきましょう。

3-1．賃貸借では別生計の親族・第三者でも利用可能

土地を賃貸借すると、親族間であっても賃料が発生します。そのため、親族間であっても、被相続人にとっては、貸付事業用の土地になります。したがって、借主が別生計の親族や、親族以外の第三者であっても、小規模宅地等の特例の適用要件を満たします。

ただし、土地を賃貸借した場合に、小規模宅地等の特例を適用するためには、次のような注意点があります。

3-2．賃貸借で小規模宅地等の特例の適用を受けるポイント

貸付継続要件を満たすこと

貸付事業用宅地に小規模宅地等の特例を適用するには、相続後も、相続人がその土地の貸付を継続していることが条件となっています。

しかし、賃貸借では、借主自身が貸し付けてもらっていた土地を相続すると、自分から自分への貸付はできず、貸付は終了します。
したがって、相続によって貸付継続要件を満たすことができなくなると、小規模宅地等の特例の適用が受けられなくなります。

これに対して、借主とは別の親族が賃貸していた土地を相続すれば、貸付は継続していると考えることができ、原則、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能です。

例えば、被相続人が事務所と駐車場を所有し、事務所は息子に賃貸し、駐車場は第三者に賃貸していたとします。
どちらも息子が相続すると、事務所の貸付はその時点で終了するため、駐車場のみ小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

駐車場・事務所どちらも小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、被相続人の配偶者など別の遺族が相続する必要があります。

貸付事業用宅地等には土地上に建物・構造物が必要

ちなみに、貸付事業用宅に小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、土地上に建物や構築物があることが条件です。

更地や青空駐車場は、第三者に賃貸していたとしても、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。

駐車場に小規模宅地等の特例を適用できるかどうかは土地の状況により、例えば、アスファルトで舗装（構築物に該当）したり、立体駐車場にしたりしていれば、小規模宅地等に該当します。

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賃料が安い「低廉賃貸」では賃貸借と認められないことがある

賃貸借で小規模宅地等の特例を受けるための条件は、所有継続や貸付継続要件のほかに、貸付事業である必要があります。

親族間では、相場より安い賃料で賃貸借する「低廉賃貸」がしばしばみられ、事業として認定されないことがあります。

事業として認定されなければ、もちろん小規模宅地等の特例を適用することはできません。

事業認定は、所得税の事業規模とは異なり、状況による総合的な判断が必要になります。

まとめ

小規模宅地等の特例は、最大で80%の相続税評価を減額できるメリットの大きな特例です。

しかし、被相続人の親族が土地を借りていると、要件が難しくご自分で判断するのが難しいことがあります。

そのようなケースでは、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

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