親族間の土地の貸借でも小規模宅地等の特例を適用できる場合

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宅地

 小規模宅地等の特例の対象となる土地には、居住用や事業用などその種別によって条件があります。中でも、親子間や親族で貸し借りがある土地については、生計を一にしているか否かなどの状況により、小規模宅地等の特例の対象となるかどうか判断が複雑になります。

今回は、親子間の土地の貸借と小規模宅地等の特例の関係について解説します。

1.使用貸借と賃貸借

被相続人の所有していた土地を生前に子供や親族に賃貸して、子供や親族が利用していたということは多くあります。実はこの賃貸には、「使用貸借」と「賃貸借」という2つの形態があります。

使用貸借は、簡単に言うと無償で借りることです。貸す相手が子供や親族であれば、代金を取らないということも多いです。

賃貸借はいわゆる一般的な賃貸で、土地などを貸し借りする対価として金銭等のやり取りが発生する賃貸です。この使用貸借と賃貸借の違いが、小規模宅地等の特例に大きな影響を与えます。

2.使用貸借している土地で小規模宅地等の特例の対象となるには

そもそも小規模宅地等の特例の対象となる土地は、所有者が被相続人で、被相続人または同一生計の親族が利用している必要があります。例えば以下のような例が該当します。

  • 被相続人が自宅として利用している
  • 被相続人が事業として利用している
  • 被相続人と同一生計の親族が自宅(一定の2世帯住宅など)として利用している
  • 被相続人と同一生計の親族が事業として利用している場合

など。では、被相続人が無償で子供や親族に土地を賃貸する使用貸借の場合を考えてみましょう。

子供や親族に無償で土地を賃貸しているため、これは被相続人の事業には該当しません。そのため、あくまで借りている子供や親族の居住用や事業用に該当します。
子供や親族が利用している居住用や事業用の土地が小規模宅地等の特例の対象となるのは、被相続人と同一生計の場合のみです。
つまり、親子間や親族間での使用賃借の場合は、被相続人と同一生計の場合のみ、特定居住用宅地または特定事業用宅地として小規模宅地等の特例を受けることが可能になります。

使用貸借しているのが別生計の子供や親族の場合は、小規模宅地等の特例を受けることができないので注意が必要です。

3.賃貸借している土地で小規模宅地等の特例の対象となるには

次に賃貸借の場合を見ていきましょう。
賃貸借の場合は、親子間や親族間であっても賃料が発生する貸借です。この場合は、使用賃借のようにその利用方法に複数のパターンがあるわけではなく、被相続人が利用している貸付事業用の土地になります。

そのため、小規模宅地等の特例を利用するには、借主が別生計の子供や親族でもよいですし、親族以外の第三者であってもよいです。
ただし、賃貸借の場合には以下のような注意点があります。

3-1.貸付継続要件を満たすこと

小規模宅地等の特例を適用するには、その土地を引き継いだ後も貸付を継続していることが条件となっています。

賃貸借の場合は、借主が別生計の子供や親族でもよいですが、借主自身がその土地を相続すると、自分から自分への貸付はありませんので、貸付が終了します
この場合は貸付継続要件を満たしておらず、小規模宅地等の特例の適用が受けられなくなるので注意が必要です。
借主と別の親族に引き継ぐということであれば、貸付は継続していると考えることができるため、原則、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能です。

例えば、被相続人が事務所と駐車場を所有し、事務所は息子に賃貸、駐車場は第三者に賃貸していたとします。
どちらも息子に引き継いだ場合、事務所の貸付はその時点で終了するため、駐車場のみ小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
事務所も小規模宅地等の特例の適用をうけるためには、被相続人の配偶者など別の相続人が相続する必要があります。

適用を受けることができる土地

ちなみに、小規模宅地等の特例の適用を受けることができる土地は、上に建物や構築物がある土地だけです。
更地や青空駐車場の場合は第三者に賃貸していたとしても、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。
駐車場であれば、アスファルトで舗装(構築物に該当)していたり、立体駐車場にしていたりすれば小規模宅地等に該当するので注意しましょう。駐車場について小規模宅地等の特例の適用をうけることができるかどうかは、その土地の状況により異なる可能性があります。

【関連】どんな駐車場なら小規模宅地等の特例を適用できるか

住宅 お金

3-2.賃料が安い「低廉賃貸」では賃貸借と認められない場合がある

賃貸借の場合において小規模宅地等の特例を適用するための条件は、所有継続や貸付継続要件のほかに、そもそも事業である必要があります。
親子間や親族間では、相場より安い賃料で賃貸借する「低廉賃貸」がしばしばみられます。その場合は、事業として認定されないこともあります

事業として認定されなければ小規模宅地等の特例を適用することができないので注意しましょう。
この事業認定は、所得税の事業規模とは異なります。その状況により総合的な判断となるため、相場より安い賃料で賃貸借している場合は弁護士や税理士などの専門家に相談してみたほうがよいでしょう。

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