小規模宅地等の特例はマンションでも適用できる！

「分譲マンションは戸建てと違って土地がないから、小規模宅地等の特例は受けられない。」と思っている方、それは間違いです。

マンションであっても、戸建てと同様に要件を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。

今回は、小規模宅地等の特例をマンションに適用する場合の要件や、注意点について解説します。

マンションでも小規模宅地等の特例の適用を受けられる

小規模宅地等の特例は、あくまで、被相続人の宅地の相続税評価額を対象としており、建物は対象となりません。

小規模宅地等の特例が適用できる宅地の種類を次に挙げてみます。

被相続人がマンションをどのように利用していたかで、適用可能な小規模宅地等の特例の宅地の種類が変わります。

1-1．マンションで小規模宅地等の特例を受ける主なケース

小規模宅地等の特例の4つの宅地の種類の中で、マンションで小規模宅地等の特例の適用を受ける主な宅地の種類は、次の2つでしょう。

被相続人が分譲マンションを購入して居住していた場合は最大宅地の評価額の80%が、被相続人がオーナーとして賃貸マンションを経営していたマンションを相続した場合は、最大宅地の評価額の50%が減額されます。

では、マンションの土地については、どのように考えればいいのでしょうか？

1-2．マンションの敷地権とは？

マンションの購入者は、専有部分であるマンションの部屋だけではなく、マンションの建っている敷地と呼ばれる土地についても、他の専有部分の所有者と共有していることになります。この権利を「敷地利用権」と言います。マンションを購入した場合の敷地利用権は、「所有権」ですが、敷地利用権には、所有権の他、地上権、賃借権、使用借権など土地を占有する権利を含みます。

マンションが建っている土地は、基本的に、専有部分の床面積の割合で按分して割り当てられます。マンションのすべての専有部分の合計床面積に対する、各専有部分を分子とした割合です。

マンションなどの区分所有建物においては、購入した部屋の所有権と、割り当てられた土地の所有権、地上権、賃借権（使用貸借権権は登記できないため除く）は、一体として登記され、部屋の所有権と別々に売却する、抵当権を割り当てられた土地だけに設定するといった分離して処分することができません。敷地利用権のうちで、この登記された専有部分と一体になった権利を「敷地権」と言います。

自分が所有しているマンションの土地持分が知りたい場合には、登記事項証明書（登記簿謄本）を確認すると、土地持分の割合が記載されています。

では、次項から、被相続人がマンションを自宅として居住目的で購入した場合と、被相続人がマンション経営をした場合に分けて説明していきます。

2．マンションが特定居住用宅地等に該当する場合

被相続人が住んでいたマンションを相続する場合の小規模宅地等の特例における宅地の種類は、特定居住用宅地等になります。

次の要件を満たす場合には、敷地について限度面積330㎡まで80％の評価減が可能です。

• 被相続人の居住用に使っていた宅地等であること
• 被相続人と同居または生計を一にしていた親族であること
• 相続したのが配偶者以外の同居親族の場合には、申告期限までその宅地等を所有し、居住し続けていること
  （配偶者が相続した場合にはこの要件はありません。）

小規模宅地等の特例の適用要件について、詳しくはこちらをご覧ください。

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2-1．小規模宅地等の特例を使った相続税評価額の計算方法

例えば、被相続人が居住のために購入したマンション全体の敷地面積が50,000㎡、持分割合が10,000,000分の40,000だとすると、区分所有土地の面積は、次の通りです。

50,0000㎡ × 40,000／10,000,000 ＝ 20㎡

路線価を50万円／㎡とすると、この区分所有土地の相続税評価額は、次の通りです。

50万円 × 20㎡ ＝ 1,000万円

このマンションの区分所有土地の面積は特定居住用宅地等の上限面積330㎡以下なので、20㎡すべてが80%減額されることになります。

1,000万円 × （100% ー 80%）= 200万円

なお、路線価と居住用マンション全体の相続税の計算方法については、以下の関連記事を是非、ご一読ください。

2-2．「家なき子特例」の要件

被相続人と別々の生活をしていた親族であっても、次の要件を満たす場合には小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

• 被相続人に配偶者や同居する相続人がいないこと
• 相続開始前3年以内に、自分または自分の配偶者、３親等内の親族、特別の関係にある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
• その宅地等を相続税申告期限まで所有していること
• 被相続人の死亡時に自分が住んでいる家を過去に所有していたことがないこと

3．マンションが貸付事業用宅地等に該当する場合

被相続人が賃貸マンションのオーナーであった場合や、購入したマンションの1室を賃貸していた場合にも、貸付事業用宅地等の適用を受けることができます。

次の要件を満たす場合には、限度面積200㎡まで50％の評価減が可能です。

3-1．適用要件

• 被相続人の貸付業を引き継ぐこと、または、貸付業をしていた親族がその宅地等を相続すること
• 相続税申告期限まで貸付業を営み続け、かつ、その宅地等を所有していること
• 相続開始前3年以内に新たに貸付業を始めた宅地等でないこと

3-2．小規模宅地等の特例を使った相続税評価額の計算方法

被相続人が賃貸マンションを所有していた場合の小規模宅地当の特例を考えてみましょう。

貸家建付地の相続税評価額は、次の計算式によります。

貸家建付地 ＝ 評価額 × (1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

借家権割合、借地権割合、賃貸割合については次の通りです。

※例えば部屋数が30室ある賃貸マンションで、そのうち15室に入居者がいる場合の賃貸割合は、15／30で50％ということになります。満室の場合には100％です。

ここに、以下の条件をあてはめてみます。

• 土地面積：300㎡
• 土地の時価：2.4億円
• 自用地としての評価額：1.2億円
• 借地権割合：70％
• 賃貸割合：100％

それでは具体的な計算をしてみましょう。

自用地としての評価額が1億円の土地で、借家権割合30％、借地権割合50％、賃貸割合100％とします。

1億円×（1－50％×30％×100％）＝8,500万円

これに小規模宅地等の特例を適用させます。

賃貸マンションなので小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等に該当し、200㎡まで50％評価減できます。

8,500万円 × （100%－ 50%）= 4,250万円

となります。

空室の割合に注意

 相続開始時点における賃貸割合が高い程、大家の権利は制限されていることになりますので評価額は下がり、相続税の節税になります。

通常の賃貸物件では、賃借人の退去後、翌日からすぐに新たな入居者が住み出すことはありません。すぐに次の入居者が見つかったとしても、入居手続きや部屋の清掃などで1ヶ月程度はどうしても空室の期間があります。

よって、相続開始時点の前後1カ月程度の空室であれば一時的な空室となり、賃貸中として処理して良いことになっています。

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4．小規模宅地等の特例をマンションに適用する際の注意点

4-1．敷地権化されていないマンションがある

現在、マンションを購入した際に、所有権と敷地権は自動的に一緒に登記されることになっています。しかし、敷地権化されていないマンションは存在しています。

なぜなら、敷地権の登記が現在のシステムになったのは1983年（昭和58年）であり、それ以前は建物と土地の所有権は別々に登記されており、敷地権がない状態になっているのです。

そのような敷地権化されていない古いマンションでは、土地の謄本の所有者欄はマンション所有者全員の名前で共有となっていることがあります。ただし、部屋と土地は紐付いていると考えられるため、敷地権化されているマンションと同様に小規模宅地等の特例は受けられます。

その代わり、その敷地権に該当する部分を計算する手間や、登記を現在の方法に置き換える作業が必要な場合もあるので、税理士や司法書士などの専門家への相談は必須です。

4-2．マンションを複数の相続人で共有する場合

マンションを複数の相続人で共有する場合には、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかの判断は、その共有名義になる人ごとに判断しなければいけません。

例えば、妻と実家を出て持ち家のある子供が共有名義で相続した場合には、妻には小規模宅地等の特例が適用できますが、子供は家なき子特例にも該当しないため適用できません。

妻がすべて相続していれば、その宅地の全面または限度面積まで評価減できていたかもしれませんが、共有名義にすることで子供が相続する部分については評価減できなくなります。

4-3．マンションが共有名義になっている場合

共有名義となっているマンションでも小規模宅地等の特例は受けられます。

ただし、この場合は、宅地の全面積ではなく、被相続人の持分に対応する部分が対象となります。

まとめ

マンションであっても小規模宅地等の特例は受けられます。被相続人が住んでいた場合には80％、人に貸していた場合には50％も宅地の評価額を下げることができます。

適用の有無で相続税が数百万円変わってくるケースもあるので、相続財産にマンションがあり、相続税申告が必要な場合には税理士に相談することをおすすめします。