宅地の路線価方式の計算

宅地-1

宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。市街地にある宅地は路線価方式で評価し、それ以外の宅地は倍率方式で評価します。
路線価は国税庁ホームページで無料で閲覧可能です。

1.奥行価格補正率:一方のみが道路に面している土地

宅地の一方のみが道路に面している土地は、奥行きが長すぎると、道路から離れた部分の利用効率が悪くなりますので、土地の評価額は低くなるはずです。また、奥行きが短すぎても利用しにくくなり土地の評価額は低くなるはずです。

そのため、奥行距離に応じた「奥行価格補正率」を用いて、土地の評価額を減額します。一つの路線にのみ面している宅地評価の計算式は以下の通りです。

1㎡当たりの評価額=正面路線価×奥行価格補正率
土地の評価額=1㎡当たりの評価額×地積

まずは路線価を用いて1㎡当たりの評価額を算出し、それに対して宅地の地積(面積)をかけることで宅地全体の評価額を求めます。なお、路線価の詳細については、「相続税・贈与税における土地の評価方法(路線価方式と倍率方式)」を参照してください。

奥行価格補正率は、繁華街・住宅・工場などの地区区分によって異なりますが、普通住宅地区の奥行価格補正率は次の表のとおりです。

【普通住宅地区の奥行価格補正率表】(平成19年分以降用)

奥行距離(m)奥行価格補正率
4未満0.90
4以上6未満0.92
6以上8未満0.95
8以上10未満0.97
10以上24未満1.00
24以上28未満0.99
28以上32未満0.98
32以上36未満0.96
36以上40未満0.94
…(省略)…(省略)

奥行価格補正率表をはじめとする各種の補正率表は、国税庁のホームページに掲載されています。
【参考外部サイト】国税庁:奥行価格補正率表

【計算例】

宅地-1

路線価300千円、間口20m×奥行30m(地積600㎡)の普通住宅地区(奥行価格補正率:0.98)の土地の場合、

1㎡当たりの評価額 = 300千円 × 0.98 = 294千円
土地の評価額 = 294千円 × 600㎡ = 176,400千円

2.側方路線影響加算率:正面と側面が道路に面している土地

2つの道路に面している土地は、利便性が良く土地の評価額は高くなるはずです。
このような土地には図のように、「角地」と「準角地」(一つの道路が折れ曲がってその内側に土地が面している場合)の2種類があります。角地のほうが、準角地より利便性が高いので、高い評価になります。

角地

一方の道路のみに面している場合の路線価に、それぞれの土地に応じた「側方路線影響加算率」を用いて、土地の評価額を増額します。宅地評価の計算式は以下の通りです。

1㎡当たりの評価額=(正面路線価×奥行価格補正率)+(側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)
土地の評価額=1㎡当たりの評価額×地積

2つの道路のうちどちらが正面であるかは、面している2つの路線価にそれぞれ奥行価格補正率を乗じて価格が高い方を正面路線価として扱います。

側方路線影響加算率は、繁華街・住宅・工場などの地区区分、および、角地か準角地かによって異なりますが、普通住宅地区の側方路線影響加算率は次の表のとおりです。

【普通住宅地区の側方路線影響加算率表】(平成19年分以降用)

土地の形態側方路線影響加算率
角地0.03
準角地0.02

【計算例】

 

宅地-2

間口20m×奥行30m(地積600㎡)の普通住宅地区、
二つの道路の路線価はそれぞれ、300千円(奥行価格補正率:0.98)、200千円(奥行価格補正率:1.00)、側方路線影響加算率:0.03の場合、

まず、正面の判定を行います。それぞれの路線価×奥行価格補正率を計算して、いずれか高いほうが正面路線価となります。

300千円 × 0.98 = 294千円
200千円 × 1.00 = 200千円

294千円>200千円 → 300千円が正面路線価

1㎡当たりの評価額 = (300千円×0.98)+(200千円×1.00×0.03) = 300千円
土地の評価額 = 300千円 × 600㎡ = 180,000千円

3.二方路線影響加算率:正面と裏面が道路に面している土地

2つの道路に面している土地は、利便性が良く土地の評価額は高くなるはずです。

一方の道路のみに面している場合の路線価に、「二方路線影響加算率」を用いて、土地の評価額を増額します。宅地評価の計算式は以下の通りです。

1㎡当たりの評価額=(正面路線価×奥行価格補正率)+(裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率)
土地の評価額=1㎡当たりの評価額×地積

2つの道路のうちどちらが正面であるかは、面している2つの路線価が高い方を正面路線価として扱います。

二方路線影響加算率は、繁華街・住宅・工場などの地区区分によって異なりますが、普通住宅地区の二方路線影響加算率は次の表のとおりです。

【普通住宅地区の二方路線影響加算率表】(平成19年分以降用)

二方路線影響加算率
0.02

【計算例】

 

宅地-3

間口20m×奥行30m(地積600㎡)の普通住宅地区、
二つの道路の路線価はそれぞれ、300千円(奥行価格補正率:0.98)、200千円(奥行価格補正率:0.98)、二方路線影響加算率:0.02の場合、

まず、正面の判定を行います。それぞれの路線価のいずれか高いほうが正面路線価となります。

300千円>200千円 → 300千円が正面路線価

1㎡当たりの評価額 = (300千円×0.98)+(200千円×0.98×0.02) = 297.92千円
土地の評価額 = 297.92千円 × 600㎡ = 178,752千

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