なぜ相続税の土地評価は公示地価ではなく、相続税路線価を使用するのか

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土地の価格(評価額)を算定する場合には、4つの指標が存在するのをご存知でしょうか。

4つの指標とは、

  • 公示地価
  • 相続税路線価
  • 基準地価
  • 固定資産税評価額

です。同じ土地でも、この4つの異なる指標で計算すると、異なる土地の価格が算出されます。それぞれ異なった指標は、算出する「目的」によって使い分けられます。

今回は、各指標の説明と、相続税ではなぜ相続税路線価を使用して計算するのかをご紹介します。

1.土地の4つの評価額

土地の価格(評価額)についての4つの指標は、それぞれ違う公的機関が異なる算出方法により決定しています。最初に4つの指標の概要を見ていきましょう。

 公示地価相続税路線価基準地価固定資産評価額
公的機関国土交通省土地鑑定委員会国税庁都道府県市町村
算定方法地価公示法に基づき、1つの基準地点に2人以上の不動産鑑定士が別々に評価土地の売買実例価格、公示地価、不動産鑑定士の鑑定評価、精通者意見価格などを踏まえて、最終的に国税局長が決定国土利用計画法に基づき1つの基準地点に1人以上の不動産鑑定士が評価不動産鑑定士が正常価格を評価し、その価格に70%を乗じる。更に画地補正を施して土地の固定資産税評価額を評価。
なお、市街地評価にあたっては、路線価を付設して求めることとされている
評価時期毎年1月1日時点毎年1月1日時点毎年7月1日時点毎年1月1日時点
算出価格の単位1㎡当たりの価格(標準地)路線に面する土地の1㎡当たりの価格1㎡当たりの価格1筆の価格

1-1.公示地価とは

公示地価とは、国土交通省土地鑑定委員会が発表する「1㎡あたりの土地の価格」です。

対象になる土地は、都市計画法による都市計画区域と、土地取引が相当数見込まれる区域です。公示地価は、路線価や固定資産税評価額を算定する際の基準となっており、土地を評価する上での目安価格となっています。

通常、土地の売買では、売主と買主の間で決められた売却価額によって取引が行われます。しかし、「地価公示法 第1条の2」では、「土地の取引を行う者の債務」として「公示価格を指標として取引を行うように努めなければならない」と規定されています。

つまり、土地の売買を公示価格とかけ離れた金額で行うことは難しいです。

公示地価の算定は、公平性を重視して考えられています。また、地価公示法に基づき、1つの基準地点を2人以上の不動産鑑定士が別々に算定することになっているため中立性が確保されています。

不動産鑑定士が算定した、鑑定評価書情報を誰でも閲覧することできるため透明性の高いシステムになっています。

【参照】国土交通省 国土交通省地価公示・都道府県地価調査

1-2.相続税路線価とは

相続税路線価とは、市街地にある道路(不特定多数が通行する道路)に面する土地の1㎡あたりの評価額のことです。

相続税や贈与税の土地の評価額(相続税評価額)の算定基準になります。土地の売買では、先程の「公示地価」を参考に売り手と買い手で価格を決定しますが、相続税評価額を算定する場合は「相続税路線価」、路線価が付されていない地域の場合は評価倍率表を使用して計算をします。

「相続税評価額」は、「公示地価」の80%程度の水準に設定されており、最終的には国税局長が路線価の金額を決定することになっています。

【参照】国税庁HP 路線価図 評価倍率表

1-3.基準地価とは

基準地価とは、各都道府県が「国土利用計画法」に基づいて公表している全国2万ヶ所以上の基準値の標準価格のことです。

公示地価と類似していますが、公示地価とは異なり、算定対象地域を限定していないのが特徴です。公示地価の算定対象地域は都市計画区域、又は相当数の取引が見込まれる区域のみですが、基準地価は全国津々浦々の地価が公表されています。

基準地価の算定は、1ヶ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、1㎡あたりの評価額を算出します。基準地価の評価額は、毎年7月1日を基準日として9月下旬に各都道府県が公表します。公示地価が1月1日を基準日としているため、基準地価と公示地価を比較することで半年に1度のペースで地価の変動をみることができます。

以下は、参考として東京都の基準地価です。

【参考】東京都財務局HP 東京都基準地価格

1-4.固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産評価基準に基づいて各市町村が決定する評価額です。

固定資産評価基準は、地方税法の規定によって総務大臣が定めた土地や建物などの評価方法を定めたものです。固定資産税は毎年1月1日を基準日にして算定されるため、固定資産税評価額についても毎年1月1日現在の評価額になっています。

土地の固定資産税評価額の算定は、地目(※)を実地調査により認定し、対象の土地の評点数を計算し、評点1点あたりの価額を乗じる方法です。土地の地目により評点の計算方法が異なります。例えば、「宅地」であれば、市街地宅地評価法 ( 路線価方式 )で計算され、「田」であれば標準地比準方式で計算されます。

※地目…土地の用途ごとの区分 例)宅地用、農業用など

各市町村により「固定資産税評価額」が決定され、次に固定資産税が課税されます。固定資産税は、次の計算式により算出されます。

【固定資産税】税額=課税標準 × 1.4%(標準税率)

【都市計画税】税額=課税標準 × 最高0.3%

「固定資産税評価額」は、固定資産税の算出以外にも「登録免許税」「不動産取得税」の計算にも使用されます。

2.なぜ相続税評価は相続税路線価を使用するのか

土地の価格は、ここまでご紹介した4つの地価(評価額)に実際の取引時価(実勢価額)を加えた5つの価格が存在します。

この5つの評価額はそれぞれ目的によって使い分けられています。それぞれの評価額の関係性を簡単にご紹介し、なぜ相続税評価は相続税路線価を使用するのかを見ていきましょう。

2-1.それぞれの評価の関係性

土地の価格についての5つの方法で算出した地価(評価額)には、算出方法の違いなどから結果が大きく異なります。一見関連性が無さそうですが、算出した価格には一定の法則があります。

  • 公示地価と基準地価による価格は、同水準の価格となる場合が多い。
  • 取引時価(実勢価格)は、公示地価と基準地価による価格と同水準になることが理想的。しかし、取引時価は売主と買主による譲渡取引になるため、実際には同水準にはならない場合が多い。
  • 相続税路線価は、公示地価と基準地価による価格の約80%になることが多い。
  • 固定資産税評価額は、公示地価と基準地価による価格の約70%になることが多い。

2-2.相続税評価額で相続税路線価を使用する理由

相続税や贈与税での土地の評価方法は、「相続税路線価」と「評価倍率表」により計算することになります。なぜならば、国税庁では相続財産の評価基準について財産評価基本通達で定めているからです。

財産評価基本通達とは、不動産の評価基準や株式の評価基準などの相続財産の評価基準を定めている通達です。通達の中では、相続財産の評価は時価(※)で行うことを原則としています。

※「時価とは、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」
【参照】国税庁 法令解釈通達

つまり、相続税法の相続税財産評価は「時価」により評価することになっており、財産評価基本通達による時価は次の2つが重要なポイントになります。

  1. 不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額
  2. この通達の定めによって評価した価額

相続税評価で相続税路線価と評価倍率表を使用した計算は、1の「通達の定めによって評価した価額」に該当します。つまり、「相続税路線価」と「評価倍率表」を使用して算出した相続税評価額は、適当なものであれば税務署から税務否認されることはありません。

裏を返せば、「相続税路線価」と「評価倍率表」以外で評価計算を行った場合は、例え社会通念上妥当と考えられる計算方法で評価を行っている場合であっても、税務署から税務否認される可能性があります。

2-3.なぜ相続税路線価は公示地価の80%なのか

相続税路線価により評価した価格は、公示地価の約80%程度と言われています。

「相続税路線価」により評価した価格は「財産評価基本通達」上の時価と規定されていますが、なぜ相続税路線価と公示地価との間に20%も差があるのでしょうか。

これには諸説あります。

実勢価格(取引時価)は売手と買手により決まるため、取引金額が公示地価や基準地価より大きく下回る場合も多々あります。これは、相続税評価額を公示地価と同水準にした場合、相続税評価額が実勢価格(取引時価)を上回ってしまう可能性があるということになります。

相続税評価額が実勢価格より過大になってしまえば、納税者に過大に相続税を負担させてしまうことになりかねません。このようなケースを防ぐために、「相続税路線価」は、「公示地価」の80%を目安に設定されていると言われています。

まとめ

今回は、4つの土地の評価方法と、なぜ相続税評価は相続税路線価を使用して評価を行うのかをご紹介しました。

それぞれの評価方法は、異なる公共機関から発表され、異なる目的に使用されています。相続税路線価についは実勢価格に比べて約80%になっており、実際の時価とは異なっています。土地の価格を求める時は、その目的に合った評価方法を使用する必要があります。

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