住宅ローンの借り換えで贈与税が発生する場合

最近では金融政策決定会合においてマイナス金利の導入が決まって以降、今後の銀行の金利値下げを期待する声も出始めています。またネット銀行などは非常に低い住宅ローン金利を設定している場合もあり、それに伴って住宅ローンを借り換える人も多いのではないでしょうか。

そんな中、自分一人ではなく夫婦や親子で住宅ローンが絡む場合は、贈与税に注意が必要です。
住宅ローンの借り換えなどで、一定の条件にあてはまると贈与税が課税される可能性があるため要注意なのです。

住宅ローンの借り換えで贈与税が課税されるケースを３つあげて解説します。

ケース１：夫婦の連帯債務から単独契約への住宅ローン借り換え

例えば住宅を購入する当初は夫婦共働きだったような場合、住宅の持分を1/2ずつに夫婦でわけて登記した上で、夫を主契約者、妻を連帯債務者として住宅ローンを組むケースがあります。実際このような住宅ローンの組み方をしている人は多いようですが、仮に子供ができると妻が仕事を退職して専業主婦になるケースがあります。この状態で住宅ローンの借り換えを検討するとなると、新たに住宅ローンを借入できるのは、収入のある夫のみということになります。
つまり、住宅ローンの借り換えによって夫単独のローン契約となってしまうため、妻の1/2の持分についても夫が支払っているということになり、そしてこれが「贈与」にあたることになってしまうのです。

ここで贈与に詳しい人であれば、贈与税の基礎控除のことを思い出すでしょう。
贈与税には毎年110万円までの基礎控除額があるため、住宅ローン返済額の妻負担分が年間で110万円を超えなければ非課税となるのでは、と考えますよね。
確かにその考えも一理ありますが、現実問題としてはかなり危険です。
なぜなら、ローンの借り換えをすると、新たなローンを借入れてその借入れたお金でもって古いローンを完済することになるため、お金の動きとしては夫単独で借入れた住宅ローンによって、妻の残りの住宅ローン1/2分を一括弁済したことになります。
仮にローン借り換え時のローン残債が2,000万円であれば、そのうちの1/2の1,000万円が妻の借金だったことになります。これを夫が単独で借りてきた2,000万円で完済することになるため、事実上その年に夫から妻に対して1,000万円の贈与があったとみなされる危険性があるのです。

これは非常に難しい問題のため、最終的には税理士や税務署に相談することをお勧めしますが、対策としては、住宅ローン借り換え後についても、妻のローン負担分である1/2については個別に妻から夫の口座に振込むなどして贈与ではないことをアピールするという対処が必要となるでしょう。

ケース２：住宅ローン繰り上げ返済資金の贈与

住宅ローンの支払いを楽にするために、まとまったお金を繰り上げ返済することってありますよね。この際に自分自身のお金ではなく、親や妻のお金を繰り上げ返済に充当させると贈与税の対象となります。例えば住宅ローンの返済が大変だろうと親が心配して1,000万円を贈与し繰り上げ返済をすると、なんと贈与税で177万円も納税しなければならなくなってしまうのです。
これを回避するには以下のような方法があります。

（１）贈与税の基礎控除額を活用する
年間110万円以内の贈与を行い、ある程度たまった段階で一括返済をすれば贈与税は課税されません。

（２）相続時精算課税制度を利用して親から贈与を受ける
この制度を使えば2,500万円までの非課税枠が活用できるため贈与税は課税されません。但し、相続が発生した時点で贈与分も合算して相続税が計算されるため注意が必要です。

（３）贈与ではなく借入にする
そもそも贈与ではなく親からの借り入れにしてしまうというのも一つの方法です。すなわち銀行の店頭金利よりも低い金利で親が子供にお金を貸せば良いのです。但し、この場合は金銭消費貸借契約書などの借用書をしっかりと作成しておく必要があります。

ケース３：住宅ローンを子供が肩代わりする場合

住宅ローンの返済が難しくなった親に代わって、子供がローンを肩代わりするようなケースを「債務引受」といい、住宅ローンの債務引受の場合は「重畳的債務引受」と言って、債務を引き受ける子供が親と連帯して同等の債務を負担するというやり方になります。

このような債務引受は子供から親に対する「経済的利益の贈与」があることから「贈与税」の課税対象となります。但し、親が債務超過など客観的に見て支払いが不能な状態の場合は、その扶養義務者が行う債務引受については、本人が弁済困難な金額を限度として贈与税は課税されないという制度があります。
このように住宅ローンの借り換えは、事前にお金の動きと登記の状況を確認した上で考えないと、贈与税が発生する恐れがあるため、かえって返済効率が悪くなる恐れもあります。そのため、これらの状況にあてはまる可能性のある人は、あらかじめ贈与税に強い税理士などに相談してからにしましょう。