不動産の相続登記手続きの方法

1．相続登記とは

「相続登記」とは、建物・土地などの不動産を相続した際に、その不動産の名義（所有者）を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。不動産の名義を他の人に変更する手続きのことを「所有権移転登記」といいますが、この相続版が「相続登記」になります。

相続登記は法律上、必ずやらなければいけないものではありませんので、相続登記をせずに放っておくこともできますが、不動産の名義が被相続人のままになっていると、いろいろと不都合が生じます。まず、その不動産の名義人がこの世に存在しない人の状態では、その不動産の売買ができませんし、誰がその不動産を相続したのか不明確になり後で相続人同士でトラブルが生じる可能性もあります。法律的な義務はないとしても、相続登記は必須と考えて良いです。

相続登記の手続きについては、初めての人も多いでしょう。前半では不動産の相続登記の手続きについて説明をします。また、後半では、そもそも不動産登記とは何かについて解説しますので、不動産登記についてご存じない方はご確認ください。

2．２つの相続登記の流れ：「相続人自身で行う」「司法書士に依頼する」

相続登記は、相続人自身でもできる手続きですが、その手続きが煩雑で苦労する場合もあるため、司法書士に依頼した方が良いケースもあります。
そこで相続人が手続きする場合と、司法書士に依頼する場合のそれぞれによる流れを説明します。

相続人自身で相続登記を行う

相続登記は原則として「相続人自身」で行う決まりになっていますので、手続き方法を理解してさえいれば、不動産を相続した相続人が相続登記をすることは可能です。

大まかな流れは下記の通りです。

①不動産の登記事項証明書を取得する
②遺産分割協議書を作成する（遺産分割の場合）
③「相続登記申請書」等を作成する
④法務局にて相続登記申請をする

まず、①不動産の登記事項証明書を取得します。登記事項証明書とは、不動産の所有者が誰か、抵当権者がいるかなど詳細情報が記載されている書類です。登記事項証明書を取得する大きな目的は、その不動産が本当に被相続人の名義のものか確認するためです。もしも、実は別の人の所有だったという場合には相続登記自体ができませんし、遺産分割や相続税申告にも大きな影響を及ぼしますので、まず最初に確認しておきます。

次に、遺産分割の場合は、②遺産分割協議書を作成します。被相続人の財産を確定させ、誰が不動産を相続するのかを決定し、その内容を遺産分割協議書として記載します。遺言による分割の場合は、遺言書があれば遺産分割協議書は必要ありませんが、何かと必要になることがありますので、作成しておくに越したことはないでしょう。

続いて、③「相続登記申請書」等を作成します。この書類は法務局で入手することが可能です。書き方が決まっているので、それに則り作成をします。必要書類については、別途、解説します。

最後に、④必要な書類をそろえて相続登記申請を行います。法務局で手続きもできますが、郵送でも可能です。

司法書士に相続登記を依頼する

相続登記は、司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。相続人自身でも手続きできますが、書類の書き方が複雑なため、専門家に依頼した方がスムーズに相続登記を終えられるでしょう。

司法書士に依頼する場合も相続手続きの流れ自体は大差ありません。ただし依頼者のすることは以下に限られます。

①司法書士に依頼をする
②申請書類に署名・捺印をする

たったこれだけです。もちろん、依頼する司法書士事務所によって内容は変わりますが、各種申請書の作成や必要添付書類の取得などはすべて司法書士が代行してくれます。司法書士だけで不明な部分は質問されますので、それに答えるだけです。具体的な内容については、依頼する専門家に確認を取りましょう。

3．相続登記の期限、費用、必要書類

相続登記の期限はいつまで？

相続登記に期限はありませんので、不動産を相続した相続人の都合がつくタイミングで行うことが可能です。ただし、なるべくなら早くに手続きを終える方が望ましいです。手続きが遅くなると、後々デメリットを被る可能性があるからです。

相続登記が遅れることによる代表的なデメリットは、「相続した土地を売却できない」「土地の賠償保障が受けられない」などがあります。これは相続人が不動産を所有していることを証明できないために起きます。こうしたトラブルを回避するためにも、なるべく早くに申請を終える必要があります。

なお、相続登記には期限はありませんが、「相続税の申請期限」は相続発生より10ヶ月以内ですので、混同しないように注意してください。

相続登記の費用はいくら？

相続登記にかかる費用は、一概にいくらと答えることはできません。なぜなら、不動産の評価額によって手続き費用が変わるからです。一般的な内容で費用の項目を書き出してみます。

・登録免許税（固定資産評価額×0.4%）
・登録事項証明書（不動産1つにつき600円）
・その他事務手数料（数千円程度）
・司法書士報酬

「登録免許税」は固定資産評価額によって金額が大きく変わります。「その他事務手数料」としては、戸籍や住民票などの必要書類を発行するための手数料となります。

また、司法書士が手続きをする場合には、上記に加えて「司法書士報酬」が発生します。依頼内容によりますが、数万円から十万円程度が相場となっています。司法書士に依頼した場合は、登録免許税や各種手数料と、司法書士報酬を合算して、司法書士から請求されます。

相続登記の必要書類は？

相続登記に必要な書類には、次のようなものがあります。

以上の資料が必要です。これらには、相続人たちが作成しなければならない資料、役所等から取り寄せることができる資料があります。

相続登記の必要書類の入手方法は？

不動産の相続登記をスムーズに進められるように、必要書類の入手方法についてまとめておきます。具体的な作成方法等で困った場合には、司法書士や役所の戸籍相談センター、法務局などで相談をするといいでしょう。

被相続人に関係する書類

まず「被相続人の戸籍謄本」は、亡くなった時点で本籍地のあった役所で取得可能です。また「被相続人の住民票の除票」は、亡くなった時点で住民票のあった役所にて取得することが可能です。
取得が大変になることもあるので、戸籍相談センターなどで確認を取りながら進めると良いでしょう。

相続人に関係する書類

相続人の「印鑑証明書」と「住民票」は、各相続人が住んでいる役所にて取得することが可能です。相続人全員分の書類が必要になるため、他の相続人に頼んで取り寄せるようにしましょう。

不動産に関係する資料

不動産に関する書類として「固定資産評価証明書」は市区町村の役場で取得することが可能です。この証明書の代わりに、「課税明細書」でも認められる法務局もあるようです。
また「全部事項証明書」は近くの法務局にて取得できます。このタイミングで「相続登記申請書」も取得しておくといいでしょう。

遺産分割協議書（遺産分割による相続の場合）

遺産分割による相続の場合は、遺産分割が無事に完了したら、相続人全員で「遺産分割協議書」を作成します。この書類は遺産を誰が相続するか決定したことを証明できるため、相続登記時にも必要です。
もし作成方法が分からないのであれば、司法書士や弁護士などの専門家に相談をすると良いでしょう。

相続登記申請書

法務局にて取得します。または、法務省のサイトからも取得可能です。「相続（○○）による所有権移転登記申請書」が該当の申請書です。

【参考外部サイト】法務省：不動産登記の申請書等の様式について

「○○」の部分ですが、相続方法が「法定相続」「遺産分割」「遺言」なのかによりそれぞれ申請書が別々になっていますので、該当の申請書を利用します。記入する内容は「登記の目的」、「原因」、「相続人」など決まっていますので、記入例等を参考にしながら作成を進めるといいでしょう。

申請書の作成方法で分からないことがあれば、必ず法務局で相談しましょう。書き方を間違えて提出すると受理されず改めて提出することになってしまいますので、ご注意ください。