家の相続税はどれくらいかかるの?

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家 自宅

一般的な家庭において、相続で心配なのが、家(自宅)を相続したら相続税がいくらかかるのかということでしょう。
家にどれぐらいの価値があるのか、また、家を相続したことでどれぐらいの相続税がかかるのか、よくわからないという人は少なくありません。

ここでは、家の相続を中心に、相続税の仕組みや計算方法を解説します。

1.家(不動産)の相続税

相続税は簡単に言うと、相続財産の金額から基礎控除額(3,000万円+(600万円×法定相続人の数))を差し引いたものに税率をかけて計算します。
そのため、例えば法定相続人の数が、妻と子供2人の合計3人の場合は、3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円よりも家などの相続財産の総額が安ければ、相続税はかかりません。

では、家の価値はどのように求めるのでしょうか。相続税での家の評価額は、不動産業者などに査定してもらう現在の市場価格(売買価格)とは別のものです。

家の評価は、建物と土地を一体で計算するわけではなく、それぞれ分けて計算します。また、小規模宅地等の特例など、条件を満たせば大幅に減額されます。そのため、一般的には、市場価格(売買価格)よりかなり低い金額になります。ただし、家だけでなく、他の財産との合算である総財産に対して課税されるので注意が必要です。

ひとくちに家といっても、一軒家(戸建て)の場合とマンションの場合があります。それぞれの評価方法を見ていきましょう。

2.一軒家(戸建て)の場合

一軒家(戸建て)の場合、建物と土地の評価額を分けて計算しますが、それぞれ評価方法が異なります。

(1)建物

建物の評価は、固定資産税評価額を用いて計算します。「固定資産税評価額」とは、固定資産税等の計算のため、各市町村が決める固定資産の評価額のことで、3年に1度、評価替えが行われます。固定資産税評価額は、毎年、各市町村から送られてくる固定資産税の納税通知書についている、課税明細書などに記載されています。

通常、この固定資産税評価額がそのまま建物の相続税評価額になります。例えば、固定資産税評価額が1,000万円なら、相続税の計算上の建物の評価額も1,000万円です。

(2)土地

土地(宅地)の評価は、「路線価」を用いて計算します。路線価は国税庁が毎年8月頃に発表する、道路に面する宅地1平方メートルあたりの評価額のことです。土地(宅地)の評価は、路線価と面積、および各種の補正率で計算します。土地(宅地)の評価の一般的な計算式は次の通りです。

宅地の評価額=路線価×面積×各種補正率

例えば、路線価が150,000円、面積500㎡、奥行価格補正率が0.98の場合の宅地の評価額は、路線価150,000円×地積500㎡×0.98=73,500,000円です。

土地は、奥行が極端に短い場合や長い場合があったり、不整形な土地であったりと、その土地ごとに状況や状態が異なります。正しい評価額を求めるためには、その土地に即した計算をする必要があります。そこで用いるのが各種補正率です。
例えば奥行が極端に短い場合や長い場合などで、利用しにくい場合は、奥行価格補正率を乗じて評価を低くします。このほかにも、間口狭小補正や不整形地補正など、さまざまな補正があります。

【関連】宅地の路線価方式の計算

3.マンションの場合

マンションの場合も、一軒家(戸建て)の場合と同じように、建物と土地の評価額を分けて計算します。

ただし、マンションの場合は、一軒家(戸建て)の場合と違い、各部屋の持分割合分の評価となります。
建物の評価をするための、課税証明書などに記載されている固定資産税評価額は、すでに各部屋の持分割合分の評価となっています。そのため、固定資産税評価額がそのまま建物の相続税評価額になります。

土地は一軒家(戸建て)の場合と同じように、路線価を用いて土地全体の評価額を計算し、その計算額に各部屋の持分割合を掛けて計算します。
例えば、土地全体の評価額が1億円、持ち分割合が1/10の場合は、1億円×1/10=1千万円です。
※持ち分割合は、建物の登記簿謄本などに記載されています。上記の例では、分かりやすいように1/10としていますが、実際はキリのいい数字でない場合が多いです。

高層マンションの場合、高層階ほど眺望が良いなどの理由から売買価額が高くなりますが、相続税評価額では高層階であることを評価に加味しません。そのため、高層階ほど売買価格と評価額に差が出る傾向があります。

【関連】マンションの相続税評価額の計算方法

4.小規模宅地等の特例

相続人が住んでいる自宅の家を相続すると、そのままその家に住み続ける場合が多いです。しかし、家の評価額が高く、相続税の金額が高くなると、その家を売却して資金を作る必要があるなど、自宅の家に住めなくなりかねません。そこで、「小規模宅地等の特例」を使います。

小規模宅地等の特例とは、自宅の家の宅地の評価額を面積330㎡まで8割カットできる制度です。ただし、この特例を適用するためには、一定の要件があります。
被相続人と一緒に自宅の家に住んでいた場合、配偶者が相続する場合は条件がありませんが、子供など配偶者以外の親族が相続する場合は、自宅の家に住み続けること(相続税の申告期限まで)が条件です。

小規模宅地等の特例は、土地に対する特例のため、建物だけの相続の場合は適用がありません。小規模宅地等の特例が使える自宅の家の宅地のことを、「特定居住用宅地等」といいます。
厳密にいうと、特定居住用宅地等に該当する宅地には、被相続人が所有する「被相続人が生前に住んでいた自宅の土地」と「被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地」の2つがあります。それぞれの要件は以下のとおりです。

区分適用要件
相続する人要件
被相続人が生前に住んでいた自宅の土地被相続人の配偶者特になし
被相続人の同居親族相続開始から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、宅地等を有していること
被相続人と同居していない親族
  1. 被相続人の配偶者がいない
  2. 相続開始直前に被相続人と同居していた法定相続人がいない
  3. 相続開始3年以内に日本国内の自己又は自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない
  4. 相続開始から相続税の申告期限までその宅地等を有していること
被相続人と生計を一にしていた親族が
住んでいた土地
被相続人の配偶者特になし
被相続人と生計を一にしていた親族相続開始直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、その宅地等を有していること

※建物の所有者が第三者の場合でも、適用できる場合があります。この他、事業用に使っていた宅地や賃貸アパートの敷地などにも小規模宅地等の特例の適用があります。(要件や限度面積、減額割合が異なる)

例えば、面積300㎡、評価額5,000万円の自宅の家の宅地を相続した場合は、次のように計算をします。面積が330㎡以内であるため、すべての面積が小規模宅地等の特例となります。

減額される額
評価額5,000万円×80%=4,000万円

減額後の評価額
評価額から、減額される金額を差し引きます。
評価額5,000万円-減額される金額4,000万円=1,000万円

大幅に評価額が減額されることが分かります。

【関連】小規模宅地等の特例、自宅の相続税対策

5.節税したいなら生前に対策を

小規模宅地等の特例の適用など、相続税にはさまざまな節税対策があります。しかし、相続が発生してからでは、十分な節税対策はできません。生前に必要な対策をしておくことが大切です。また、相続税の納税は現金で一括納付する必要があります。家を手放さないためにも、現金の準備を忘れずにしておくことも必要です。

家を相続した場合の相続税の金額がいくらぐらいになるのか、生前の節税対策をどうしたらよいのかなど、不明点や不安なことがあれば、できるだけ早く、税理士などの専門家に相談しましょう。

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