【2021年版】横浜市の公示価格と路線価の動向と18区の地域事情

2021年7月1日、国税庁より最新の路線価が公表されました。

基準日は1月1日となるため、去年の路線価は新型コロナウイルスの影響を受ける直前でしたが、今年はその影響を全面に受け、全国平均は前年を6年ぶりに下回りました。神奈川県だけでは8年ぶりの下落です。

今回は、神奈川県の人気都市である横浜の公示価格と路線価を、18区ごとに地域事情も合わせながらそれぞれ解説します。

1．神奈川県の公示価格と路線価の動向

公示価格とは、一般的な土地取引の際に基準となる価格のことで、毎年3月に国土交通省が公表します。

路線価とは、土地にかかる相続税や贈与税を計算するための価格で、毎年7月に国税庁が公表します。路線価は相続税や贈与税を納めやすくするため、公示価格の8割程度に設定されており、公示価格と路線価はほぼ同じ動きをします。

しかし、想定以上の時価の下落があった場合には、割高な路線価で資産評価が行われることになってしまうため、昨年は、新型コロナウイルスの影響によって、路線価が時価を上回った大阪については初の減額補正が行われました。

神奈川県における今年の路線価の平均変動率は、前年比－0.4％でした。2014年から2020年まで7年連続で上昇していましたが、2021年は新型コロナウイルスの影響を受け8年ぶりの下落となりました。

下落幅が最も大きかったのは、「鎌倉駅東口駅前通り」で－2.9％、新型コロナウイルスの影響によって外国人観光客がいなくなった観光業の低迷が反映されています。

2．横浜市の公示価格と路線価の動向

横浜市は観光客に支えられる地域については下落傾向が強く出ましたが、周辺の再開発が進んでいる横浜駅周辺においては7％の上昇と、新型コロナウイルス禍にしては高い上昇率となりました。

1平方メートルあたりの最高路線価は、前年と同様の「横浜駅西口バスターミナル前通り」で1,608万円でした。2020年6月にはJR横浜タワーが開業したことで利便性や集客力が向上し、前年より48万円増加し上昇率は3.1%で県内2位となりました。

3．横浜市18区の地域事情と地価について

横浜市はこの8年間で住宅地は8.5%、商業地は21.5％地価を伸ばしてきましたが、今年は新型コロナウイルスの影響によって、一旦上昇が止まり、東京や大阪など他の都市と比較すると下落幅は小さく済んでいます。

理由として、横浜市は近年、商業店舗と企業の集積化を進めており、特に横浜駅周辺地区、みなとみらい21地区、関内北仲通地区等の中心エリアでは積極的な開発が行われており、その期待が底固くなっていると思われます。また、リモートワークの普及によって都心部にオフィスを構える必要性が薄くなり、賃料の安い横浜駅周辺のオフィスの需要が高まっていることも挙げられます。

それでは、横浜市の18の行政区別にそれぞれの地価と地域事情を解説します。

【出典サイト】市役所トップページ（総合案内）｜横浜市

3-1．鶴見区：鶴見市場、花月園前、生麦

鶴見区は横浜市の東端に位置し、市内でも有数の生活拠点としてベッドタウンの一面を有しています。東海道本線が通っていて東京に近いため、郊外の戸建てよりも通勤や子育てに便利な都心部に近いマンションを好む若い世代に人気があります。

海と山に囲まれた自然豊かな場所ではありますが、田舎というわけでもなく、鶴見駅を中心に商業施設も多いため生活利便性の良い地域です。

また臨海部の港と工場エリアには京浜工業地帯が広がっており、森永製菓や麒麟麦酒、日産自動車など日本を代表する大手企業の工場等も多数建設されています。

地価は2013年から上昇の一途をたどっており、今年においても新型コロナウイルスの影響も少なく、住宅地は横ばい、商業地は0.5%増となりました。京浜工業地帯の価値も根強く、4.4％増となっています。

3-2．神奈川区：東神奈川、白楽、反町、新子安

横浜市内で最初にできた行政区が神奈川区で、横浜の中心部のひとつです。

横浜駅に隣接しているため路線が豊富であり、横浜の中心街へは1駅1分で行けます。

駅を中心に再開発が盛んで、大型ショッピングセンターや高層ビルなどが立ち並び、商業的な一面が強いエリアとなっていますが、少し離れると閑静な住宅街や農地が広がるという一面もあります。

商店街などの商業エリアが充実しているなどの立地環境から住宅地に高い人気があり、ここ数年は高い上昇率を記録してきました。今年は新型コロナウイルスの影響が懸念されましたが、上昇傾向であることは変わらず安定しています。

3-3．西区：横浜駅、みなとみらい、新高島

西区は横浜市のほぼ中心に位置しており、面積6.98平方キロメートル、人口は約10万人で市内最小ですが、横浜駅やみなとみらいがある横浜の中核となる区です。

ターミナル駅である横浜駅には、JR、私鉄、地下鉄の各線が集結し、県下全域を商圏としています。

西区には、日産自動車、岡村製作所、エバラ食品工業などの上場企業が本社を置いており、商業やビジネスの場としての色が濃く、商業地の地価は1平方メートル当たり200万円と高額です。

商業地が多く住宅地は少ないためですが、マンションが林立している地域もあり、都市機能が充実している点が特徴の区です。

横浜市が特に力を入れて開発している地域であり、最高路線価である「横浜駅西口バスターミナル前通り」があるのも西区です。

商業地はこの8年間で51％も上昇しており、今年は新型コロナウイルスの影響のもあって上昇率は鈍りましたが、それでも上昇傾向を維持しています。

3-4．中区：山下町、元町・中華街、桜木町、関内

中区は県庁所在地でもあり、神奈川県警察本部、横浜地方裁判所など、県や国の主要な行政機関が集中している横浜市の中心地で、神奈川県の中心ともいえるでしょう。

また、中華街や赤レンガ倉庫などの観光スポットが多くあり、観光客で毎日溢れかえっています。「横浜」と聞いて多くの人が思い浮かべるイメージは中区です。

オフィス街、商業施設、観光地が並んだキラキラとした町並みは、多くの人が憧れる住宅地となっており、県内随一に地価が高くなっています。

地価は安定した上昇傾向で、新型コロナウイルスの影響が心配されましたが下落に転じることはなく上昇傾向を維持しています。

3-5．南区：井土ヶ谷、小金町

南区は隣接している中区や西区と比べると、住宅地の割合が高く、横浜市内で最も人口密度が高いエリアとして知られています。

京浜急行線が通る4駅と、横浜市内を結ぶ市営地下鉄線が通る4駅があり、区外への通勤や通学などのアクセスが良く、商業地と住宅地が近接していながらも横浜市内の中では比較的住みやすい地域となっています。

地価は吉野町駅や蒔田駅などの駅周辺ほど上昇率が高く、戸塚方面の駅から離れたエリアでは下落が進んでおり、二極化しているエリアになります。

全体の平均では緩やかな上昇傾向が続いていましたが、新型コロナウイルスの影響もあり、今年はほぼ横ばいとなりました。

3-6．保土ヶ谷区：天王町、保土ヶ谷、星川、和田町

保土ヶ谷区は、横浜まで1駅という好立地のベッドタウンです。生活するための商業施設はありますが、横浜駅周辺のようなにぎやかな感じはありません。

大きな商業施設が少ないため治安が良く、東京や横浜の中心部へのアクセスもかなり良いにもかかわらず地価は比較的低いため、横浜に住みたい人に人気の地域です。

地価は上昇傾向ではありますが、横浜市内では比較的上昇率が緩やかな地域です。新型コロナウイルスの影響により今年はほぼ横ばいとなりましたが、さほど影響は受けていません。

3-7．磯子区：根岸、磯子、新杉田、洋光台

磯子区は横浜市の東南にある南北に細長い区で、海浜地域と丘陵地域で構成されています。区内全域に住宅街が広がっており、特に丘陵地域は静かな住みやすさが特徴の住宅街として、子育てファミリー層に人気があります。

商業地としては栄えてな地域ではありますが、自然が豊かで伸び伸びと生活できる地域であるため、ネットでも一度住んだら離れられないと話題のエリアです。

地価はほぼ横ばいに近い状況が続いており、根岸駅、磯子駅、洋光台駅などの駅周辺はベッドタウンであることや、人口増加から区内では上昇率が高い方になります。

今年は新型コロナウイルスの影響もあり、下落に転じました。

3-8．金沢区：能見台、金沢文庫、金沢八景

金沢区は横浜市の最南端に位置しており、横浜ベイサイドマリーナや横浜八景島シーパラダイス、横浜市立金沢動物園などの観光名所あります。

海あり山ありの自然豊かなエリアで、地価が安いことから、緑や海に恵まれた穏やかな暮らしを求めている人には最高の地域です。

地価は、住宅地は横ばい、商業地は上昇が続いていましたが、新型コロナウイルスの影響によって下落しました。観光地がある商業地よりも、住宅地の方が下落幅が大きくなっています。若い世代が少ないエリアであるため、今後は人口減少による需要減も懸念されます。

3-9．港北区：新横浜、日吉、綱島

港北区は横浜市の北東部に位置し、人口は18区の中で最も多い区です。

かつての工業地帯の名残が見られながらも、横浜アリーナや日産スタジアムなどの大規模施設があり、現在も宅地や商業施設などの新たな開発が進められています。

新幹線の停車駅である新横浜駅を中心として、オフィス街と住宅街を形成しており、特に住宅地は横浜市の人気エリアの中でも土地相場が高いエリアであり、県下屈指の高級住宅地として知られています。

区内全域で上昇傾向が強く、特に都心に近い日吉駅周辺の上昇傾向が強かったのですが、今年は新型コロナウイルスの影響を受け、若干の上昇に止まりました。

これからも開発が続いていくことから、大きな下落がある地域ではないと思われます。

3-10．戸塚区：上倉田町、東戸塚、戸塚

戸塚区は市内で最も面積が大きく、人口も比較的多い地域です。横浜へ10分ほどで行くことができるため、特に横浜や都内へのアクセスを最重要視する人のベッドタウンの1つとして人気です。

かつての戸塚駅周辺は、宿場町の雰囲気が残る古い雰囲気の町並みでしたが、戸塚駅西口駅前を中心として商業施設と住宅街との複合タウンを目指した再開発によって、現代的で明るい街並みに生まれ変わっています。

商業施設とタワーマンションの近代的な町並みは、ファミリー層に好評で、今後もトレンドは続きそうです。

地価は、戸塚駅周辺を基準に上昇傾向でしたが、今年は新型コロナウイルスの影響によって若干下落しました。

3-11．港南区：上大岡、港南台、港南中央

港南区は市内でも再開発が続いている地域の1つであり、上大岡駅周辺と港南台駅周辺は多くの商業施設が集結する商業地に発展しました。ターミナル駅となる上大岡駅には複数の鉄道が通っており、都内近郊へのアクセスに優れています。

「都会過ぎず田舎過ぎず」という言葉がぴったりな生活拠点にできる地域であり、限られた予算の中で整備された田園住宅地に暮らしたい人におすすめです。

路線価の上昇率は横浜市内においては中程度で、開発された上大岡駅や港南駅の周辺の上昇率は高い反面、駅から離れたエリアでは下落傾向にありました。今年は新型コロナウイルスの影響によって住宅地、商業地ともに下落に転じています。

3-12．旭区：南万騎が原、二俣川、鶴ヶ峰

旭区は、横浜市の西部に位置している自然豊かな地域です。市内中心部や京浜工業地帯への通勤者の多くのベッドタウンとして1950年代から宅地化が進みました。

地価は毎年微弱な上昇を続けていましたが、それほど高くはなく、住みやすい地域です。

新型コロナウイルスの影響は小さく、前年比のほぼ横ばいとなっています。

なお、近年では再開発の計画も立てられており、駅周辺の生活拠点の強化や大規模団地再生などについての構想がまとめられています。今後は商業地としての繁栄も期待できるでしょう。

3-13．緑区：長津田、十日市場、中山

緑区はその名称通り、緑被率が約40％と緑あふれるエリアとなっています。鶴見川、恩田川などが区内を流れ、広大な公園があり、自然の中でのびのびとした子育てをしたい人に向いている地域です。

商業施設も多数立地しており、学園都市としての側面から新規の出店も盛んです。また工業地としても一面もあり、様々な産業が入り混じっている行政区となっています。

まだまだ住宅地の開発も進んでおり、横浜市の注目エリアとして今後も地価の上昇が期待されます。

今年は新型コロナウイルスの影響を受け、上昇幅は緩やかになっていますが、上昇傾向は変わっていないことから需要の高さがうかがえます。

3-14．瀬谷区：三ツ境、桜ケ丘

瀬谷区の中心には商業施設や行政機関などが立ち並んでおり、市内の中でも栄えているエリアではありますが、住宅地の地価は栄区に次いで低くなっています。

地形がなだらかであるということが最大の特徴で、徒歩や自転車での移動がしやすいため、小さな子供がいるファミリー層はもちろんのこと、シニア層の定年後の家探しや二世帯住宅を建てる土地として選択される人も多いです。

地価の上昇率は高くなく安定していましたが、新型コロナウイルスの影響を受け、横浜市の平均以上の下落となりました。特に、商業地への影響は大きかったようです。

3-15．栄区：大船、本郷台

栄区は東西に長く延びた形をしており、南側の長い区境は鎌倉市と接しているため、鎌倉や湘南エリアへのアクセスが抜群です。

丘陵地には団地と緑、柏尾川西岸を中心とした低地は工場地帯となっています。住宅地の地価が市内で最も安いエリアであり、現在も住宅開発が進んでいるため、自然豊かな環境で子供を育てたいファミリー層を中心に人口が増加中です。

日常生活に困らない程度の商業施設もあり、本郷台駅や大船駅を中心に繁華街が広がっています。

地価は、大船駅、本郷台駅の周辺の上昇率が高く、駅が遠くなるほど下落傾向が強くなります。住宅地はほぼ横ばい、商業地は上昇傾向が続いていましたが、新型コロナウイルスの影響によって住宅地は下落、商業地は上昇傾向が弱まりました。

3-16．泉区：緑園都市、弥生台、いずみ野、いずみ中央

泉区は、戸塚区から分区してできた比較的新しい行政区で、戸塚エリアのベッドタウンとして開発が進められてきました。

農地面積、農業に従事している人の人口が市内で最大の地域ですが、相鉄いずみ野線の開通によって、その沿線には新しい住宅地ができています。

戸塚や横浜駅方面へのアクセスは良いですが、どこへ行くにも便利という地域ではありませんが、その分、地価が低いため、戸建てマイホームを持ちたいファミリー層におすすめの地域です。

地価は横浜市の平均的な上昇率となっており、新型コロナウイルスの影響による下落幅も市内の平均並みでした。

3-17．青葉区：美しが丘、たまプラーザ、あざみ野、市が尾、青葉台

青葉区は東京都に隣接しており、都内へのアクセスが非常に便利であるため、ベッドタウンとして栄えている地域です。都内への通勤者は市内最多であり、東京都内に住んでいるような感覚があるため、「青葉都民」と呼ばれることもあるそうです。

これだけ好立地であるため、地価は比較的高くなっており、ひと言でいうならお金持ち地区で、東急田園都市線の沿線には超高級住宅地があることでも有名です。

地価は横浜市の平均を上回る上昇率で、新型コロナウイルスの影響を受けても前年の地価は維持しており、その傾向は変わっていないと考えられます。

3-18．都筑区：仲町台、港北ニュータウン（センター北、センター南）

都筑区は、今現在も開発が進んでいる新しい地域です。

特に題名に記載した「港北ニュータウン」は、豊かな自然の中にヨーロッパの郊外都市のようなお洒落な雰囲気がある閑静な住宅街が形成されており、自然と都市機能が見事に調和しています。

道路、公園、商業施設、子育て支援など、あらゆるものが新しく整備されて充実しているため、若いファミリー層に絶大な人気となっています。

まだまだ発展途中の地域であり今後も発展が期待できるため、地価は横浜市の平均を上回る勢いで上昇してきました。新型コロナウイルスの影響があった今年も、上昇率は緩みましたが下落することはありませんでした。

【参考資料】令和3年地価公示のあらまし（横浜市分）　｜横浜市

まとめ

横浜市の地価は全体的に好調な上昇傾向にありましたが、今年は新型コロナウイルスの影響により、その勢いは止まることになりました。

しかしながら、依然として横浜市の土地需要は高く、影響を受けたといえども他の都市部よりは小さく済んだといえるでしょう。

新型コロナウイルスの猛威がどこまで続くのか、長期化した場合の影響は誰にも予測できない状況です。今後も日々変わる情勢を、気を付けて見守る必要がありそうです。

また地価は、相続税にも影響を与えます。横浜市の相続税に強い税理士事務所をお探しの方は、是非以下のページもご利用ください。

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